从10.22万科的业务交流会回来，结合近期市场的风云变幻，回头细读那份“十六字”演讲——“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会”，更有感慨。（现场速记我发到了雪球上，有兴趣的小伙伴可以去看）。
有媒体朋友跟我说，郁亮不谈房价，感觉这次没啥大猛料。我说：你问郁亮房价怎么走，就像问巴菲特股价怎么走。你不会得到答案，不但是这次，一直都是。我之前的文章里，曾经把万科比喻成“房地产界的巴菲特”。巴菲特当然比郁亮更有名，但他们的逻辑是相通的。
在我看来，郁亮的这份讲话是坦诚之作、上乘之作。尤其是对于投资者、创业者，以及现在深处泥沼的房地产从业者，这里面闪现的智慧与价值，非常值得认真体会。
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ART.01
投资圈每年的盛会一定是巴菲特在奥马哈的股东大会，每年都有很多人带着很多问题希望能够得到一星半点的真经回来，但是每一次最终都铩羽而归。因为巴菲特从来都不会告诉你哪只股票能涨，下个月股市会怎样，明年经济好不好。懂的人知道，巴菲特一直在传递的，实际上是一种投资思想，是一种思维方法。
巴菲特在交流会上传递的是企业投资思想，郁亮传递的是企业经营思想。巴菲特与芒格一再强调，投资成功并不需要特别高深的知识，需要“常识”即可，郁亮这次也是重点强调“常识”。虽然异常简单，放在今日房地产之局面下，却尤显直击人心。
万科的鲜明特征是长期主义者，不追求1年2年的成功，而追求长期的成功。这并非虚言，而是实实在在的践行。长期主义者不关心短期价格波动，只关心长期价值创造和能力制胜，不预测经济，不预测政策，只在持续进行“疯狂的创造价值”（张磊语）。所以，我们会从那些真正的长期主义者身上，看不到悲喜，只有冷静，任何时候都出奇的冷静。他们在公开场合传递的，更多的是一种思考逻辑，而且多少年都不变。
假如你想从这郁亮里面得到下个月的股价/房价怎么走，那肯定不能如愿。我从未见过万科的管理层抱怨政策，也不预测短期，这些就是因为这个思维方式决定的。但如果那些思维方法你真正的掌握了，哪怕是一部分，是可以在接下来的买房/买股中受用无穷的。
郁亮今年的“十六字”演讲，相比于以往，更有系统性，释放的知识量也更大。正因如此，才让我感慨。我当时一边听一边在想，如果这个团队当时拉团出去搞股票投资，一定可以赚到更多钱。他们的研究量，对趋势的把握，能力圈的构建，选择赛道的逻辑，统统都成立，没有理由不赚钱。
我把现场记录发到雪球上，短短时间内几十万点击量。绝大部分的球友给的评价都是肯定的：“持有这样的公司让人放心”、“管理层头脑很清醒”、“狂热之中保持清醒，恐慌之中看到希望”……我想这的确代表了一部分同学的心声。
懂的，就知道这演讲是份难得的干货，不懂的，你说再多也没用。
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ART.02
商场如战场，最终还是胜败论。曾经的绿城，产品世无双，但是不能算伟大，因为企业家不能把自己玩儿砸，你身后有那么多员工跟着。
看现在的牌面，虽然郁亮现场未提一字往日的被怼，但2021年这个独特的年份，万科“双赢”了（赢了两次，谦虚一点，接近吧）。第一赢是：自2018年以来这一轮无比距离的周期调整，万科已经“软着陆”了。第二赢是：自2014年以来这一轮房地产全行业的大转型趋势中，万科也已经划好“能力圈”了。
放眼看现在的全行业，哀鸿遍野，我跟媒体朋友开玩笑说：现在能正常发工资的开发商，都是好开发商。
往前看3年，2018年秋，万科喊出“活下去”，并在厦门启动降价。当时被全行业疯狂diss，认为万科在制造焦虑，自己喊“活下去”目的是让别人都“活不下去”。随后万科在2019年喊出“收敛聚焦、巩固基本盘”，启动收缩。到了2020年年报季，“活下去”变成了“特别真实的存在”，并一直持续恶化到今年。而万科这3年，把负债率稳定在20%上下，手持2000亿的货币资金，继续维持全行业最低的融资成本。金子招牌依然稳住了。
再往前看7年，2014年万科启动大转型以来，这个大周期被diss得更猛烈。行业第一在2016年被超越，“保守”、“错过一个时代”、“转型太早”，这些都是每隔一段时间都能看到的批评。但是到今天，人们发现，万科在巩固基本盘的基础上，竟然顺利完成了“新赛道”的划定（郁亮现场表示，未来几年都不会再扩张）。
如果拿巨头和巨头比，万科现在无疑是恒万碧融四大巨头里活得最好的一个。这是事实。这时候我觉得大家可以对这句话有切身的体会了——长期主义者不求一时一地得失，而是追求长期跑赢。
现在看未来一段时间，我想行业格局重塑是必然的，万科在全行业的位次又要上一个台阶，重新回到龙头C位。你也可以说，“万科魔咒”又应验了——那些超过万科的都是昙花一现。
历史上超过万科的很多，但最终还是万科赢到最后。
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ART.03
我们的关心是：万科怎么做到的？实际上郁亮的通篇演讲，解释的就是这个。
但是我得说，现在行业还轮不到关心阵痛之后的机会，现在行业关心的是，就是我雪球一位球友的留言：“阵痛”怎么理解，阵痛有多痛，要痛多久？这是大家现在最想从巨头嘴里知道的答案：这次行业调整会有多严重？企业怎么才能活下去？
但是我们看郁亮的回答是这样的：“常识告诉我们，减肥很难，减肥成功都要很多血泪史。整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程”。
通篇演讲在这部分用的篇幅最少，然后很快转到未来的市场机会了。对阵痛，我总结他的答案就一个字：熬。这个痛苦你得熬下去，熬下去等到春天。你肥了，你就得忍住不能再吃烧烤喝啤酒，很痛苦的。
为什么？
这么说吧，我上面啰嗦了那么多，其实就是在说明，作为长期主义者的经营思想里，他不是按市场主流的共识那么想的。避免灾难性的决策，是非常重要的一条常识。
如果你认为前面的路上可能会有一个大坑，最好的办法是避免掉进去，而不是在掉进去之后再想办法爬出来。比方说，你不想肥，那有两条路，一条是持续管理好体重，避免肥；另一条是肥起来了，没办法，只能烧脂肪变瘦。
万科的经营思想一直在走的是前面那条路，而历史上和现在陷入麻烦的很多房企犯的错误，是后面这条路。所以，你要问他怎么度过阵痛，其实是问错人了，万科现在不存在这个问题。
这是两种完全不同的思维方式。大家如果平常比较熟悉万科的套路，又把郁亮的这十六字演讲读个7-8遍，我相信你会跟我一样的体会。
所以，对我们个人而言，大家有没有想过，某些时候，世上通往成功的道路，还有一条避免犯错的路。同样是两个巨头，你说万科是做了很多了不得的事吗？我不觉得。你说恒大是犯了多么愚蠢的错吗？我也不觉得（下面会讲）。但为什么会在今年出现如此大的反差？
我想答案也许就在于，你犯的错更少。就像最近有个段子说，华南有家开发商之前躺平了，莫名其妙今年发现成了30强。躺平都能赢，答案还能是什么？对手犯大错了呗。
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ART.04
郁亮这次非常强调了“常识”重要性，向外释放的信号是：万科的安全是“尊重常识”的安全，万科的胜利是“尊重常识”的胜利。他讲了“过去的黄金十年”不是常识，“物极必反”是常识，“减肥很难”是常识，“天下没有做完的生意，只有没做好的生意”是常识……
但是，回到上面，我说这是经营思想的层面，你要认为它很容易把握，那就太小看万科这次的成功“渡劫”了。
首先的问题在于：万科说的“常识”，不一定就是市场主流尊奉的“共识”，“常识”不是人人都认同，也不是人人都具备，“常识”本身也是与世推移，时常变化的。在这一点上，我更认同芒格对“常识”的定义，“常识是平常人不具备的认识”。
比如说，我们对房地产“黄金十年”的认知，乃至对中国经济过去四十年超速增长的认知，很多人都认为是“理所当然”了。不然的话，你很难理解7年前万科喊出“白银时代”的时候，为什么引发那么猛烈而持续的diss。你不能说今天看万科对了，就认为那是常识了。要回到当时看才能明白，人要具备“常识”，需要多么清醒的头脑和坚定的内心。
更为重要的问题在于，郁亮说的“常识”，重点不在于“知”，而在于“守”，万科的尊重常识，背后是一直在“坚守常识”。大道理都知道了，但别人按照常识做了，你没有做，结果也可以完全不一样。
举万科的例子。2018年喊出“活下去”后，我清楚的记得，当年随后的业务交流会上，有媒体问郁亮：同行认为你们在危言耸听，郁亮回答是：那是他们还在心存侥幸。过去这几年，我们看到万科持续在降低净负债率——从2018年的30.9%降到2020年底的18.1%，手持现金也从2018年的1884亿增长到2021年中的逼近2000亿，以至于外界一直在猜测万科要启动大手笔并购。
而再回看2014年以来，就更加明显。如上所言，万科2014年启动的转型被诟病已久，但是管理层展现了接近于固执的坚定。就我这些年的旁观感受，每一次，郁亮都毫不含糊的捍卫白银时代到来、万科必须转型的立场，没有一次例外。
这种战略的坚定性，在全行业并不少见，但却是万科的一贯风格。
反过来，我们来看现在很不好过的恒大。一夜之间，我看到有很多观点在讲，恒大出事是迟早的。这让我很惊讶，我也非常不认同，“市场共识”的跟风让我无言。如果你研究了恒大过去的这几年，就知道这一劫它是有机会避免的！
我们千万不要觉得万科聪明，其他同行不聪明，实际上在大的战略判断上，巨头开发商们都差不多。别看融创的老孙一直强调“钻石时代”，但你看他的行动，是不是在转？
回看恒大2017年，在2017年初确立新战略：从过去的“三高一低的“三低一高”经营模转向“三低一高”——“低负债、低杠杆、低成本、高周转”，当时恒大的净负债率是183%，土储3亿平米，彼时像佳兆业的净负债率高达300%。
我要跟大家说，这个战略判断，一点问题都没有。如果恒大在接下来的时间里一直坚定的执行“三低一高”，今天的恒大绝对不会有问题——他完全可以只卖房子不买地，这个行业几乎只有恒大可以这么做。
但实际上，恒大犯了错，错不在大家以为的战略错了，而是不坚定执行既定战略，错了。他只是定出了正确的战略，但在2017-2019年这关键的3年里，恒大累计土地只减少了2000万平米（原计划是每年减少2000万平米），负债率在2019年还超过150%，比2017年只下降不到30个百分点，甚至又进军新能源又花去了好几百个亿。恒大真正的坚决缩表，是在2020年，土储1年降了7000多万平米！说明他想坚决，是可以很快的！
所以，千万不要以为郁亮轻描淡写的“常识”很容易，转换一下就是“战略”，战略首先当然要正确，但更重要的是，你有没有持续的动作去坚守它？不是一天两天、一年两年，而是五年八年，甚至十年以上。就像人到中年要管理健康一样，不是想起来就搞一下子，而是持续的、全方位的、有计划的行动。
深思熟虑的长周期战略、坚定不移的捍卫执行，这才是万科真正的过人之处之一。比如说，万科内部一直以来有条铁律：要确认任何一个时点，万科的在手现金流可以覆盖未来1年到期的有息负债。这个在“三道红线”之前就已经是了。
所以，你越是深入跟进万科，越是能够明白为什么他为什么可以预见危机、度过危机。
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ART.05
我们大部分人的思想是，遇到困难期，就储备现金熬过去，等到市场转暖再求发展。一般都是说，熬过冬天，等待春天来临。注意，要点在那个“市场转暖”。
郁亮给了非常精彩的反驳，我真的希望有投资者能够多看多想几遍。
“活下去不仅需要羽绒服保暖，还需要运动，还要自己身上发热，使得我们能够具备活下去的能力。冬天过了，勉强奄奄一息并不能算真正的活着，因为你没有力气在春天里作为了，也不具备下个春天的能力。所以对我们而言，一方面确实需要继续活下去，因为冬天来了，御寒是首要的。其次，我们也需要寻找、建立在下个春天支持我们活得好，活得久的基本能力”。
寒冬期，你在储备现金，坐等转暖。但是有远见的同行，储备的不止是现金，还有能力，而且，坚决不会坐等“市场转暖”，而是利用寒冬期进行更多的思考和探索。这是长期主义很重要的思维方式，不被动等待市场，而是用能力获得市场认可
因为历史不会简单的重复，“下一个春天”和“上一个春天”不一样，核心是需要的能力不一样。所以，这个问题是两个：一是，你能不能过冬，你如果不能过冬，那春天即便是总会来，但是来不来也跟你没关系了。二是你在下一个春天来临，有没有具备需要的新的能力？如果不具备，那么下一个春天来了，你也只能是“奄奄一息”，被淘汰。
在我看来，这两点，万科现在恰恰都赢得了宝贵的先手。第一，万科过冬没问题，虽然郁亮说御寒是首要的，但实际上，万科显然是开发商里活得的最好的之一，尤其是四大巨头里活得最好的。第二，万科的新赛道OK了，这是这次业务交流会释放的又一个重要信息。我们之前虽然也都判断出万科不再会大扩张了，但郁亮亲口说出万科未来几年不会再寻找新赛道了，还是更确定。
从今年的业务交流看，万科无论是传统开发业务，还是物流、物业新赛道，都有积极变化。我们跟进公司，一定要学会看业务不看报表。业务如果做的好，报表早晚坏不了。
在新赛道上，物流业务已经有清晰的发展路向了——2015年做仓网基础设施，2018年做仓管配服务，2020年做智慧园区、供应链服务，未来要做物流综合解决方案供应商。7年时间，布局46城，仓储规模1100万平米，服务包括沃尔玛、百盛1000多家巨头企业。
万科物业已经不是传统的物业概念了，现在进入“控制住宅业务增速”的阶段，要求住区物业增速控制在30%以内，而是大力进军以城市服务为标志的“万物云城”，要求增速60%以上，快速抢占市场份额，短短时间已经进入40多个城市。并且在住区业务未来的扩展上，转向以“街道”为核心，要整条街道一起拿，全是万科物业，“能提高我街道浓度的我就拿，不能提高的我就不拿”。
万科物业上市不上市，都不影响成为未来万科的现金奶牛。
而在传统的开发业务上，万科有两个积极的动向值得注意。
大家知道，万科现在有短板，短板之一是商业地产，还没能做到“数一数二”。短板之二是产品，虽说万科是产品起家，但是同行崛起的更快，现在的超特大城市一套房子那么贵，几百上千万，业主对产品的要求和以前完全不同，产品赛道会是未来非常根本的赛道。万科在这两个方向上需要加强。
郁亮现场披露旨在快速提升产品能力的“谷雨行动”，并承诺，过段时间万科的产品就“会让人眼前一亮”，说明管理层已经在认真着手强化万科赖以成名的“好产品、好服务”。另一个强力佐证，是万科的“美丽社区”，今年联合业主花了1.8亿，针对15个城市的177个老楼盘展开了升级改造。
综合我的判断，我认为这一轮持续多年的房企大转型，万科已经拿到了先手，下一个春天如果有，万科的入场券已经到手了。同样的，像龙湖也到手了。这些你不能光看到他们现在的从容，也要看到他们过去数年的忍耐。
新一轮（第三轮）中国房企巨头排排坐的时代，要来了。
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ART.06
我之前有过一篇文章《》，今天对照郁亮的这个“十六字”演讲，我认为思路是一致的。郁亮现场给的信息，整体这么梳理下来，其实就是在告诉我们万科这些年到底在做什么。
正如郁亮现场强调，“天下没有做完的生意，只有没做好的生意”。这个话，一方面是在说，现在的中国房地产依然存在很多机会，离开房地产并不是一个好的决策。另一方面也表露了万科决定不离开房地产，未来的万科，依然是一个围绕房地产进行相关多元化的万科。
中国的房地产是一本大书，现在这本书已经翻到了一个极其重要的章节——如果你把1991-1992归于第一季的话，现在是第三季结束，第四季启幕了。曾经风头无两的主角要下台，新一代的主角要登场，谁还能继续坚挺到最后，需要再过一季，才能给出答案。
大的时代雨雾交加，暗礁丛生，不由得我们左右。哪怕是万科这样的巨头，也需要小心翼翼方能平稳滑过。这个背后，真正能够指引我们的，是你是不是真正理解了那些“常识”。
冯仑2005年写过一篇著名的文章《学习万科好榜样》，当时冯仑指出，万科有一套非常正确的价值观，专业化的商业模式、清晰坚定的战略、稳定透明的管理。我认为他的那些评价，对今天的万科，依然适用。
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