01
祥生·公园道
项目区位图
项目位于瓯海区娄桥街道上河乡路与秀浦路交汇处。
祥生·公园道二期（备案名：祥园），预售范围：住宅1幢、3幢、6幢，建筑面积为29278.93㎡，住宅268套；1幢、2幢、3幢、4幢、5幢，建筑面积为2170.76㎡，商业53套。 （根据项目建筑面积测绘（预测）与规划建筑面积指标比较，此次将5#楼附属楼101室（商业）22.58㎡作为超建筑面积在预售中予以留置，待规划验收合格后再行发售。）
开盘摇号时间为2021年10月27日（上午9：30）
正式选房：2021年10月27日上午10:00
报名所需的认购金：【10万元/套】
02
项目概况
基本参数：总用地面积约2.87万㎡（约43亩），地上建筑面积约8.6万㎡。
外立面：1#、3#、5-10#楼一二层立柱及二层交三层水平线条为干挂石材，其余均为真石漆，底商沿街面立柱及水平线条为干挂石材，其余为外墙真石漆；
3层及以上大面为外墙涂料，局部为干挂石材和铝板；
本期户型面积：约89、106、108、128㎡。
标准层层高约2.9米。
产权得房率：高层得房率约78-79%。
物业：祥生物业。
交付时间：预计将在2021年12月份主体全部结顶，计划于2023年1月10日竣工验收，2023年5月30日交付。
03
周边规划、配套
项目规划图
项目北面为环屿路 （规划） 、规划住宅用地、规划商业用地、s1线下斜站 （规划） ；南面为安置房、娄南东路 （规划） 、规划教育用地，规划为54班九年一贯制学校，暂拟名为温州市瓯海区外国语学校教育集团西校区，争取2021年开工建设；西面为秀浦路、规划住宅用地、水果批发市场；东面为横屿路、空地，远期规划为公园绿地；东北方向为环屿山、山脚下有崇福禅寺、三港殿。
（上述规划以当年最新规划为准，仅供参考。）
交通配套：项目东面为娄东大街，连通六虹桥路及翠微大道；项目南面约860米处为瓯海大道高架桥，城区东西走向主干道之一，车流量非常巨大；直线距离温州动车南站约1.8公里。
商业、生活配套：项目周边多为空地，尚处于建设初期，无现有商业配套；东面直线距离约400米处为瓯海中心区北片，北区已有连片的成熟住宅区，底商较多；项目南面直线距离约900米处为大西洋银泰；远期项目自带部分底商。
景观资源：项目东北面为环屿山，直线距离小于100米；东面及东南面规划为秀屿滨水公园。
教育：项目尚未交付，无法明确施教区范围。据官方文件，该项目为施教区为新建54班九年一贯制学校。
04
户型分析
本次推售房源中出现的户型为89、106、108、128㎡。
户型配比：高层89㎡38套、106㎡138套、108㎡38套、127㎡54套。
（以下各户型图来源： 温州房哥）
建面约89㎡中间套：
▲仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。
2+1房两厅两卫，南向单阳台，有一定过道浪费。
建面约106㎡：
三房两厅两卫，常规户型布局，南向双阳台；有一定过道浪费。
建面约108㎡边套：
三房两厅两卫，边厅边套户型；空间利用率高，设有约6.3米面宽的边厅，采光及观景面较好，南向双阳台，连廊入户。
建面约128㎡：
3+1房两厅两卫，南向双阳台，南北通透，有较多过道浪费。
05
综合点评
祥生·公园道二期毛坯均价约2.42万元/㎡，装修标准为2080元/㎡，基本持平一期毛坯价格（2.4万元/㎡）。
一期各楼幢之间差距不大，但二期各楼幢之间的价差明显放大，6幢价格独树一帜，毛坯均价约2.5万元/㎡，其余1、3幢性价比明显变高，毛坯均价约2.3万元/㎡。
本次推售的楼幢为1、3、6幢，其中1幢南面为在建安置房，规划高度约82米，南向楼间距约40米，预计15层及以上房源基本不受遮挡，采光良好。
3幢与南面安置房楼幢之间的楼间距约46米，南面楼幢高度约94米，预计19层及以上房源基本不受遮挡，采光良好。
6幢南面并无直面楼幢，与东西两侧1、3幢横向楼间距约16-18米，南面3幢高度约66米，南面1幢高度约60米，预计低楼层房源大寒日能保证4个小时的采光。
从板块角度出发，瓯海中心区范围内在售项目不少，分别为荣安·御瓯海、时代·瓯海壹品、、翰林九境以及华侨城·欢乐天地。待上市项目为荣安·劝学里。
荣安·御瓯海，主要亮点为紧邻大西洋银泰、高性价比，该项目首次开盘于2020年9月15日，已推售三期，共计888套，毛坯均价约2.2-2.3万元/㎡，装修单价为1500、3500元/㎡，截止10月22日，去化502套，去化57%。
时代·瓯海壹品，主要亮点为瓯海外国语学校北校区及实景示范区。该项目首次开盘于2020年5月10日，已推售三期，共计1070套，毛坯均价约2.6-2.7万元/㎡，装修单价为2080、4580元/㎡，截止10月22日，去化578套，去化54%。
翰林九境，主要亮点为王府中式园林、实景园林示范区、高配置立面（铝板+大面积玻璃）、亚运龙舟基地旁及龙舟未来社区。该项目已推售一期，共计484套，毛坯均价约2.8万元/㎡，装修单价为1000元/㎡。
华侨城·欢乐天地，主要亮点为自带摩天轮商业综合体、占地约200亩超级大盘、高性价比。
该项目首次开盘于2019年8月4日，已推售六期，共计1818套，毛坯均价约2.1-2.3万元/㎡，装修单价为1500、2200、2800、3800元/㎡，截止10月22日，去化1162套，去化64%。
二手房中具有可比性的为万科中梁·新都会。新都会二手房挂牌价约2.5-2.8万元/㎡，将军华府二手房挂牌价约3.7万元/㎡。该项目直面瓯海大道，但紧邻大西洋银泰，采用旧计容政策，赠送面积更多。
祥生·公园道一期开盘于2020年10月6日，共计312套，毛坯均价约2.4万元/㎡，装修单价为2080、4800元/㎡，截止10月22日，去化174套，去化56%。
总体来说，该项目现有周围环境处于建设中，需要时间沉淀，各项景观、教育、生活配套齐全，但尚未完全落地，同样需要时间。价格有一定性价比，只是竞争对手过多，项目辨识度不足。
毕竟除了上述瓯海中心区的一二手项目，稍远一些的新桥、潘桥、葡萄棚、梧田、南湖板块的项目价格都与本项目较为接近，均可以认为是竞争对手。同时瓯海中心区的风光不再，认可度并无下滑，但多数认为已经达到似乎瓶颈期，缺乏爆点。两者相加之下，祥生·公园道二期去化压力不小。
避免失联，抓紧上车入群，欢迎小伙伴私信聊起来，关注公众号：16楼。
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