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误读与真相:房地产正在大浪淘沙

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德林社 2021-10-24 17:15

最近一段时间,个别地产公司由于经营管理不善,爆发债务风险,造成楼盘交付和财务指标出现问题,因其是知名龙头房企,进而将整个地产行业推上风口浪尖。

事件发生后,地产行业出现了看空的声音。有人担忧,地产行业或整体面临信用危机和债务风险、房子已经不是居民资产配置的优先项,甚至认为地产行业已经是“夕阳产业”。

这样的担忧,也影响了投资者的判断。2020年7月以来,房地产开发指数从2050点震荡走跌,最低跌至1529点。最近的下跌周期是9月中旬开始的,该指数从1787点跌至目前的1677点。

不可否认,个别房企确实出现风险,但整个行业需要被理性的看待,是不是“夕阳产业”值得商榷。

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在“房住不炒”的大背景下,监管出台“三道红线”等政策,目的是让房地产市场的健康发展,让住房消费者的合法权益得到保障。这样的调控,不同于教培行业的一刀切和方向性逆转,不至于会出现行业性危机。

从调控结果来看,也正是如此。近日,央行有关人士对龙头房企的风险爆发,已经做了表态,前述知名企业出现问题在房地产行业是个别现象。其还表示,经过近几年的房地产宏观调控,尤其是房地产长效机制建立后,国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体是健康的。

“房地产行业总体健康的”,可谓一锤定音。在一个健康的市场,必定会去芜存菁、大浪淘沙,一些房企会被淘汰,而一些优质房企则迎来发展机遇期。

对于投资者来说,真正淘出来的优秀房企是具备投资价值的核心资产;对于居民消费者来说,优质房企的优质房源,依旧是资产配置和提升生活水平的较好选择。

房地产“大浪淘沙”

房地产是周期之母,对经济增长和财富效应有巨大的影响,但也是典型的为了规模而容易动用高杠杆行业,如果不加限制,则会衍生金融风险。

除了高杠杆导致的潜在金融风险,房地产还有一些问题值得重视。比如居民消费者关注的品质问题:新房墙体开裂渗水、窗户是斜的、墙体里面是泡沫、洗手盆只有巴掌大。

在房地产加杠杆狂奔期以及住房“炒作”期,房企即使做烂产品也不会被市场淘汰。只要融资通道不受限制,只要团队懂一点基本开发流程,房企哪怕既不专业也不用心,也可以每年赚的盆满钵满。

房地产野蛮生长,这是一些人说“朝阳产业”的依据,但长期而言既不利于行业健康发展,也不利于保障民生,如此“朝阳”值得商榷。同理,看到被监管就说“夕阳产业”的论调也站不住脚。其实,健康的行业才是真的“朝阳产业”。

正是看到了行业存在的问题,监管及时出手,从保障民生的“房住不炒”,到确保金融稳定的“三道红线”,使地产企业回归到与经营相匹配的杠杆水平。

在监管的持续调控下,“房住不炒”深入人心,房地产开始大浪淘沙,呈现健康发展的面貌。监管设置“三道红线”,房企开启了降杠杆的过程,追求行稳致远。

这里特别要提的是“三道红线”,其对于房企而言长期并不是“紧箍咒”,而是确保房企行稳致远的“红绿灯”。

所谓“三道红线”,就是针对全部开发商,监管划出三个标准:一、剔除预收款后的资产负债率大于70%;二、净负债率大于100%;三、现金短债比小于1。

如果房企踩中了“三道红线”,那将被归为红色档,有息负债规模不得增加。如果踩中“两道红线”,被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%。如果只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可进一步扩宽至15%。

在“三道红线”新规之下,房企的规模扩张,难以再通过举债实现。过去欠下的旧债,房企也难以靠借新债偿还,而是依靠销售回款。

同时,可以看到,“三道红线”的限制发力点中,频繁提及的是“有息负债”,这也意味着,自身拥有强大现金流和无息负债的房企更有优势。

就拿碧桂园举例来说,财报显示截至今年上半年,碧桂园的负债总额约为1.74万亿,拆分其负债结构会发现,这其中有7242.7亿元是合同负债,所谓“合同负债”简而言之就是公司卖了房收到房款但尚未交付房钥匙的款项,一旦交付完房子,这笔“合同负债”即可“消失”转为营收。去掉7000多亿的合同负债后,剩余负债中有息负债总额仅为3242.4亿元,一年内到期的短债只有875亿元,而公司可动用的现金余额达到1862.4亿元,2倍于短期的到期负债,这保障了充分的流动性。

所有房企都是这一类负债模式,本质上房企既是制造企业又有金融属性,没有杠杆没有负债就不是房地产行业。与银行业高度捆绑的杠杆如果不是过度负债扩张和跨界多元化经营,就不至于将企业自身推向危机。因此,大不意味着不健康,小也不意味着无风险,房企的负债绝对数不是关键,看似数千亿、万亿乃至1.74万亿的负债吓人,关键的是负债结构以及自身覆盖负债的流动性能力。

所以,在地产大浪淘沙下,如何精细化管理,打造稳健的增长及盈利能力,是房企们的必修课之一。而最终脱颖而出的,不会是管理粗狂、产品低水准的“南郭先生”,而是真正财务稳健,给行业、消费者创造价值的优秀者。

优质房企迎机遇期

千淘万漉虽辛苦,吹尽狂沙始到金。优秀的房企的长期来看,一定是与监管要求和行业大势相契合的。这样的企业,总结下来就是,一方面积极有效降杠杆,一方面重视提升产品力。

截至2021上半年,50强房企与2020年末相比,42家档位保持不变,7家实现降档,仅1家档位上升。其中,7家降档房企中,万科、佳兆业、雅居乐3家降到了“绿色档”,祥生控股1家降到了“黄色档”,绿地控股等3家降到了橙色档。

值得注意的是,除了降档企业,42家“档位”保持不变的房企中,也不乏财务大幅优化的企业,再给予时间,进入“绿色档”亦是大概率事件。

需要注意的是,任何一家房企,负债率过高是危险的,但从企业运营与成长的角度看,负债率越低并不意味着越好,而是要保持在一个合理的范围,既能保持财务稳健,还能保持扩张动力。看一家房企的负债,最该关注的不是绝对值,而是要看这些负债的成本,“三道红线”调控的是有息负债,而不是无息负债,道理就在于此。

除了顺应监管,积极降杠杆,塑造稳健的财务,优秀的房企还必须致力于提高产品力,满足消费者对高品质住房的要求。比如万科表示“在原有健康产品体系基础上,注力研发健康人居技术体系”,再比如碧桂园狠抓“一率五力”,产品力成重中之重。

中国城镇化还在继续、人民对居住的改善也在继续,优质的具有产品力的房子依旧受追捧。在监管的指引下,房地产健康发展,部分龙头房企在产品交付和产品能力上占据优势,有望充分受益。

任何一个行业,都有遭受或多或少的误读,房地产行业更是如此。但是总有一天,这一切误读都会消退。

从行业大势来看,房地产行业集中度提升是长期趋势,大浪淘沙后的优秀的房企,是具备投资价值的核心资产,对于投资者来说有不错的投资价值。

从行业观察者角度可以得出结论,一家地产企业如果管理高效、流动性充裕、营收利润增长稳健,那它在资本市场上就是值得被关注的企业;一家地产企业如果不断迭代自身产品,长期坚持产品品质改良、注重购房者需求、保时保质交付,那它在住房市场上就是值得被居民用来改善居住条件和资产配置的不错选择。

现在,站在行业的大浪下,仍然看得到一些企业金光闪闪。

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