众所周知，一二手房市场一荣俱荣，2019-2020年南通的“打新”热潮之下，二手房挂牌价虚高的现象越来越离谱。挂牌价和真实成交价，已经成为南通二手房市场最大的谜面。
虽然现在市场很颓，南通二手房挂牌价从下半年开始持续下跌， 但安居客数据显示，10月南通二手房挂牌均价相较于去年底，依然是呈现增长态势，也就是说，可能还会继续回落。
截图自安居客
实际上，在二手房交易过程中，真正诚心卖的房子，议价空间也不过二三个点（总价100万的房子便宜两三万）。
但根据我们统计的贝壳找房9-10月南通市区所有已成交备案房源数据，计算可得所涉及的小区平均价差比【（挂牌价-成交均价）/成交均价，差价比越高，挂牌价水分越大】高达15.93%！其中崇川区约15.22%，原港闸区约15.93%，开发区约16.63%。
很显然，挂牌价和真实成交价之间的水分很大，下面我们就从数据角度来看看，在南通二手房整体挂牌价回调之后，市区哪些二手房挂牌价还能再降？哪个板块二手房价格虚高？
01.
崇川区（不含原港闸，含中创区）
9-10月，崇川主城二手房成交房源平均建面约82㎡，平均成交单价为15773元/㎡，平均总价137万/套，平均成交周期为187天，挂牌均价为19558元/㎡，平均价差比15.22%。
其中成交单价超30000元/㎡仅有仁恒公园世纪和望江楼小区，郭里园、颐景苑等小区有房源挂牌一周内火速成交。
价差比方面，有15个小区超过15%，三里墩花苑、天山花苑超30%，挂牌价水分较大，另外星光域和中南世纪城价差比较高，是由于成交房源均为公寓，小区均价包含别墅、高层住宅，天空之城为纯公寓小区，价差比高达44.31%。
与此同时，有7个小区挂牌均价低于房源成交均价（价差比为负），比如望江楼小区（-3.61%）、光明新村（-5.9%），这两套房源成交面积较小、成交周期也非常短，说明这些小区的房源尤其小户型十分抢手。
02.
原港闸区
根据上表数据，9-10月南通市区原港闸区共有46套二手房成交备案，其中成交单价超过25000元/㎡的仅有2套，分别为静海府和远创紫樾台，均为次新房小区。其中静海府的价差比为-2.83%，远创紫樾台价差比为17.48%，相对来说，后者挂牌价格虚高。
像华强城、中海碧林湾、新城香溢紫郡等小区，依然是二手房热门小区，一是体量大挂牌数量多，二是相对来说房龄较新、周边配套相对成熟。
另外，该区域二手房的成交周期较高，挂牌30天内成交的房源仅5套，占总成交房源约10%，包括恒大御澜庭、华强城、华润悦锦湾、中海碧林湾、新城香溢紫郡，这几个小区除华润悦锦湾外，价差比均在15%以下，可见，降价是促进去化的关键。
03.
开发区（包含苏通园区）
开发区依然是市区二手房去化的主力，9-10月共74套房源成交，成交均价13434元/㎡，在市区有一定价格优势。其中价格超2万/㎡的仅有3套，其中两套为景瑞御府，一套为江山鼎。
涉及的小区中新交付小区绿地新里城挂牌房源多达524套，9-10月只有1套成交，该小区挂牌价和真实成交价价差比高达17.54%，后期可能会有降价空间。
另外，整体来看能达商务区的小区，价差比多在20%左右，苏锡通园区（不含锡通）的小区价差比均不高，但去化情况远不如能达理想，可见远郊盘受市场起伏影响较大。
不过，值得注意的是，由于普遍对南通市区二手房市场预期较高，县区的二手房平均价差比反而更低，通州为11.32%，海门10.49%，如皋8.74%，海安8%。而且县区尤其海门、海安，价差比呈现负值的小区占比明显高于市区，优质XQ依然抢手。
注：9-10月二手房成交数据来源贝壳找房，备案截至10月5日。成交均价、价差比均为计算得出。受成交样本数量、成交房源面积、产品形态等多重因素影响，可能存在部分与客观事实不一致的情况。
你对于接下来的南通二手房市场怎么看？欢迎在评论区留下你的看法。
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