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香港,再无大只佬

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南风窗盐财经 2021-10-23 18:33

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▍盐财经

作者 | 邹迪阳

编辑 | 一刀

长久背负“弹丸之地”名号的香港,终于要扩建了。

10月6日上午,香港特区行政长官林郑月娥发表其本届任期内最后一份《施政报告》。

报告中表示,特区政府将建设香港北部约300平方公里宜居宜业宜游的都会区,额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途,帮助香港更好融入国家发展大局。

林郑月娥发表新的施政报告,提出“北部都会区发展策略”(图源:微博@香港文匯網)

在相关人士眼中,该举措对于香港未来的发展机遇,可说有着重大的战略性影响。除了更好发挥出香港在大湾区的龙头作用,推动深港一体化、同城化,也将容纳预计250万人的住房需求,为房地产等行业注入新的气象。

作为香港经济的晴雨表,房地产一直是热钱集中的码头。数据显示,房地产行业本身占香港GDP的比重约为5%,而房地产相关行业的投资与消费占比一度超过30%。

与此同时,偏高的杠杆率也带来了各种后遗症,其中最尖锐的,便是积重难返的高房价之困。

豪门往事

说起楼市的疯狂,在香港面前,北上广深只能算小巫见大巫。

国际公共政策顾问机构Demographia今年公布的第17份年度《国际楼价负担能力调查》显示,香港连续11年蝉联全球最难负担的房地产市场榜首,楼价中位数对家庭入息中位数比率高达20.7倍。

什么概念?

一户香港普通家庭在差不多0存款的情况下,不吃不喝不纳税,需要将近21年,才能在香港买得起一栋房。

如此夸张的门槛,表面看来和香港人口高密度、土地供需矛盾等症结挂钩。而另一半的贡献,则源于盘亘在这个全球最“自由”经济体之上的资本势力。

飞机飞过香港居民区上空

这其中,由李嘉诚的长江实业、李兆基家族的恒基地产,郑裕彤的新世界、郭得胜家族的新鸿基地产组成的香港地产“四大家族”,携手打造了港岛半个多世纪来房价飞涨的神话。

虽然贵为财富金字塔顶端的人,但在一开始,他们和其他香港庶民没什么区别,都是以“学徒”身份开始走上奋斗路的。

李兆基从小跟着父亲学做金铺生意,练成了分辨黄金的看家本事,20岁时揣着1000块钱来到香港,赚得第一桶金;

郑裕彤13岁辍学前往澳门谋生,在周大福金店打工,后来逐渐接管周大福的生意,成为香港有名的“珠宝大王”;

四大家族掌门人,从左到右——郭炳湘、李兆基、李嘉诚、郑裕彤

郭得胜早年随父经营洋杂批发,战后举家迁至香港,开设 “鸿昌合记”杂货店,后来郭将其扩展为鸿昌百货批发商行,1952年又设立了鸿昌进出口公司,销售遍及港澳及东南亚,被称为“洋杂大王”;

知名度最高的“超人”李嘉诚,在四人中相对身世卑寒。“行街仔”(推销员)出身的他,20岁就当上了公司总经理,又在22岁那年借来五万块钱,创办了长江塑胶厂,成功打开香港和东南亚市场,赢得“塑料花大王”的称号,被视为草根逆袭的典范。

回看他们发家的转折点,多在50年代前后。

彼时,大量内地人口涌入,外加港英政府推行的高地价政策,导致了住房需求激增。

手握充裕的原始资本,他们几乎同时嗅到了房地产这座金矿,并开始分头进军:李嘉诚1958年在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦,命名为长江大厦,作为转向地产行业的第一步。

香港长江集团中心及其周围建筑

1963年,郭得胜带着李兆基、冯景禧两人重组永业企业公司,并改名为新鸿基地产,三人被合称为香港地产的“三剑侠”。郑裕彤则于1967年地产低潮期间,联同好友杨志云等逆市而动,大量购入地产物业,在两年后成立了新世界发展,郑裕彤占股最多,任董事总经理。

进入70年代,受惠于发达国家产业转移带来的利好,香港制造业腾飞,“亚洲四小龙”之一的地位确定下来,房地产随之扶摇而上,踏入了发展的快车道。

1972年,新鸿基地产、新世界地产与李嘉诚名下的长江实业集体上市。4年后,李兆基自立门户,创立了恒基兆业地产有限公司,又在5年后成功上市,跻身四大地产商之列。

香港地产建设的狂潮,就此拉开帷幕。

山雨欲来

尽管香港如今房价已飙升到让人咋舌的地步,但从二战以来,仍经历过数次由盛转衰的节点。

这几波崩盘,有的或可归结于外部经济动荡,如80年代能源危机,98年亚洲金融海啸,以及08年的美国次贷危机,有的则与政治风潮相关。但就内部驱动力而言,无疑是地产商投机买卖的结果。

房地产本就属于暴利行业,靠着炒楼积累的财富,四大家族很快掌控了全香港的经济命脉,将自己的名字刻在了福布斯排行榜上。

2021年香港成为全球房价最高的城市,力压上海、巴黎、纽约等国际大都市

其中,连续多年稳坐亚洲首富交椅的李嘉诚,无疑是外界最熟知的名字。他的制胜关键,如今看来既不乏争议性,也代表了这批地产大佬过人的远见和兵法。

从60年代到香港回归之前的十几年里,每当政治和经济危机的爆发牵连市场,富商纷纷进行资产转移,李嘉诚便趁乱抄底,大肆购入地皮和旧楼。此外,他还以极低价格收购了香港电灯公司,将整座岛的电力事业握于股掌。

“当大街上遍地都是鲜血的时候,就是你最好的投资时机。”这一乱局中沉得住气的智慧,又曰“香港模式”,乃行走地产江湖的要诀所在,亦成了日后投资者争先效仿的圣经。

而清点四大家族傍身的看家技,除了囤地大法外,还有个不得不提的因素:卖楼花。

所谓卖楼花,也指商品房预售制度,并非上述几位的专利,而是另一传奇巨商霍英东首创,最早在50年代的香港开始流行,因港人习惯将正在兴建或没有动工的楼宇单元称为“楼花”而得名。

一代传奇巨商霍英东

在房子盖好之前便开售,不仅纾解了开发商回笼资金的负担,也给地产交易带来许多不确定性,包括空手套白狼的风险。但事实证明,它对于加速资金周转具有显著的成效,并为地产界打开了一条新路子。

在楼市急遽扩张的同时,头部玩家们也先后瞄准了内地——这块处在改革开放前夜,尚待催熟的蛋糕坯。

1978年后,在霍英东家族的带头投资下,长和、新世界、恒基等地产公司蜂拥进入内地。除了大力扶持基建,这群深耕房地产、业务能力精锐的战略家,也将炒楼花、土地70年产权、公摊面积、土地财政等新物种迁移了过来。

自此,正在筹措住房改革、经验匮乏的内地市场,开始了对香港楼市的照搬。

从炒房逻辑到土地管理制度,各环节相作用,炮制了诱惑空前的套利游戏。

繁荣的表象之下,以恒大、万科、碧桂园为代表的内地龙头房企,在盈利和风险应对能力上,相对于香港同行终显得稚嫩,而香港楼市后期频现的泡沫,也犹如一面镜子,反射出内地经济过度依赖房地产的隐忧。

某房地产商被爆出的拖欠工程款的负面新闻

在香港本土,寡头垄断的市场特征不仅属于地产界,每个普通市民的起居,从水电煤气到日用品采购,甚至出租车牌照,都归拢于几大财阀的统管。

有篇盛传网络的小学生作文,因此写到:“李家城,名副其实,香港就是李家的城。”

小学生作文节选

因此不难理解,为何香港的住宅和民生问题近年来日益严峻。曾经的国际金融中心,在房地产这个单一引擎的拉动下,早已到了历史上最困难的关头,亟需新的“造血”方案。

求变之路

前阵子上映的新片《浊水漂流》,描绘了一班在香港深水埗天桥底下聚居的露宿者。

由于公屋配额有限,加上申请难度高,他们中的绝大多数只能流落街头,还得随时面临被暴力驱赶的可能。

电影《浊水漂流》截图

在香港,这样的边缘群体并不鲜见。高昂的住房成本,孕育了“笼屋”、“劏房”、“棺材房”等奇观似的居住形态。

据媒体报道,九龙旺角地区一处“笼屋”中,不足19平米的房间共有11个床位可出租,换言之,平均每人仅1.6平米可供居住。

蜷在这样促狭的空间内,心理层面的压抑可想而知。

典型的鸽子笼住宅

针对土地供应不足,官方曾出台过各项改善的条例,譬如“丁屋政策”,“十年建屋计划”和“八万五建屋计划”。

初衷是稀释住房压力,保障社会秩序,然而在执行过程中,弊端也逐渐浮现出来。

其中一大缘由,是因欠缺整体规划所导致的。以“丁屋政策”为例,土地浪费、劳动力短缺(躺着收租的人变多)、转让牟利等等,使得制度的推进打了折扣。此外,香港大量公屋开发由私有地产商负责,出于薄利的考量,他们投身公屋兴建的积极性并不高。

香港狭小逼仄的”棺材房“

在操盘手的鼓吹下,“拜房教”的军心纷纷倒向四大家族一侧,认定抬高房价是“救市”最佳的出路。林郑月娥在18年提出的“明日大屿”愿景——一项长达20~30年的填海造陆计划——伴随民意激烈反对而流产,就连刘德华这等好口碑的公众人物,也因支持填海成了被炮轰的对象。

另一方面,这也不由让人深思,扩大住房用地,非得走海路吗?

又或者说,香港土地资源的稀缺,究竟是不是个伪命题?

香港规划署资料显示,1111平方公里的总土地面积中,已建设发展的用地为270平方公里,占比 24.4%,其中仅有6.9%用于建设房屋;剩余75.6% 的土地,为非建设或未建设地区,如郊野公园、湿地、鱼塘等。

高楼大厦边的鱼塘湿地

从中可以看出,极为有限的利用率,才是造成用地紧张的根源。

而香港在过往几十年里,始终未能切实打击地产霸权,很大程度上与其独立经济单元的身份脱不开关系。前文提及的沉疴,加上低赋税、干预最小化的施政策略,给了地产商有利可图的条件。

如今,政局回归稳定后,背靠“一国两制”常轨的香港,有了更充足的底气来谋划发展,重建城市空间格局。这也正是本次《施政报告》颁布后,旋即引发人们对“新香港”关注和讨论的动因所在。

北部都会区产业布局图(图源:微博@香港文匯報)

与之相应的,是房地产“造神”运动的终结。

四大家族中,郭得胜在1990年去世,接任的长子郭炳湘则在2018年病逝,郑裕彤于2016年去世,如今李嘉诚、李兆基也先后卸任,至此,四大家族的第一代掌门人悉数落幕。

而一江之隔的彼岸,马云、马化腾、张一鸣等互联网巨头和许家印、王健林们,也早取代了这拨人在富豪榜上的位置。

此番诸神黄昏的情景,联系到那个曾经由他们掌权的商业帝国,让观者平添几多感慨。

新的时代画卷正在铺展,香港将以更灵活的调控思路为支点,朝着“新加坡模式”演进,打破商品房横行的窠臼,通过加大在保障房上的财政补贴和优惠力度,提升人均居住面积,为内地起到良好的示范。

不可否认,北部都会区目前只是概念,对于顶层设计的落地而言,这注定是一趟裹挟了诸多挑战的征伐。好在,改变已经发生。

参考资料:

1.《香港“北部都会区”规划推出始末:再造一个新中环?》,焦建,财经杂志

2.《全部谢幕!香港,再无地产大佬》,凯风君,正商参考

3.《香港地产与经济的“荣辱与共”》,郭昕妤,华尔街见闻

4.《房地产能否屹立不倒?龙头房企的香港镜像》,杨旭然,英才

作者 | 邹迪阳

编辑 | 一 刀

排版 | 唐十九

END

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