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哎,广州这36个盘,都降价了......

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房二娃 2021-10-23 11:32

二娃说

昨天,二娃得知李云迪事件后,不得不感慨一句:北京的朝阳群众,真牛批!

然后,我就开始担心起自己来了:你们说,我10月底就要去北京了,这批朝阳群众不会举报我吧?

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大家有没有发现,最近2个月,广州越来越多的楼盘降价了!

到底都有哪些楼盘呢?

二娃整理了一份名单,一起来看看吧!

◆ 备注:房价每天都在变化,所以不保证100%准确,仅供参考

仔细观察,你会发现,这份降价名单中的楼盘,有着4个共同的特征:

① 地段多在广州远郊,去珠江新城通勤时间较长。

② 所处的区域和板块,供应量较大,楼盘竞争比较激烈。

③ 绝大多数项目,没地铁,没配套,或没好学校。

④ 70%的开发商,都不是央企或国企。

反之,你还会发现,在这份名单中,极少出现天河、海珠、荔湾、越秀楼盘的身影。

这是为什么?

不知道大家怎么想啊,反正二娃觉得,这是房地产正在实现“中心化”的表现。

什么意思?

意思就是说,未来,房地产没有黑马,只有千里马!闭眼买房就能赚钱的时代已经过了,现在买房,得睁大眼了!

◆ 示意图,来源:公共图库

说人话呢,就是房地产以后两极分化会越来越严重。

尤其是当它的金融属性被削弱以后,中国可能有80%的房子都不值钱了,只有单一的居住属性。而剩下的20%,才是抢手货,俗称——高质量房子。

这也是,最近大家讨论比较多的“买房二八定律”。

那么,作为一个买房人,我们如何才能买到这20%的高质量房子呢?

在这里,二娃给大家一些选房的逻辑,作为参考:

1)认准央企或国企,首选不踩三条红线,全线绿码的开发商。比如,中海、华润、保利等房企。

毕竟,恒大事件已经给我们敲响了警钟。一辈子的血汗钱,咱们不允许它出现意外。

而且,未来在拿地上,旧改上,国企央企“国家队”身份的优势,也会更加突出。所以,咱们得看清形势。

◆ 图片来源:广州房产

2)尽可能买一线城市的核心区及核心地段的资产,因为这里,拥有整个城市最优质的资源。

不管是交通、教育、还是配套和医疗。远郊区域在未来10-20年内,确实没办法和它们比。

3)买房之前,建议多查查区域和板块未来的供应量有多少。

供应量越大的区域,越要谨慎。

因为,这意味着,你以后卖二手房时竞争越大,越难出手。说白了,就是没有稀缺价值,可替换性太高。

比如,从广州住房发展“十四五”规划中就能知道,未来5年里,增城新房供应量最大,而越秀、海珠的新房最为稀缺。

◆ 未来5年,广州11区将新增的住房套数(图源:广州房产)

4)要注意观察,楼盘的产品核心竞争力如何。

因为随着大家收入水平和生活水平的提高,业主在审美以及对生活品质的要求上,也会越来越高。

因此,那些拥有城市生态资源 、便利通勤、好产品、好物业的楼盘,以后会更加受到追捧。

所以,接下来我们买房完全可以根据这个逻辑去找盘。

而事实呢,大家已经有这种买房意识的趋势了!不信,我们来看一组数据图!

从上图可以发现,“金九银十”期间,广州红盘都在赛跑,但跑在前面的都有谁呢?

从数据来看,番禺和樾府二期、海珠中海观雲府、荔湾万科金域曦府、天河保利天汇等4个楼盘较为突出。

而细心的朋友,不难发现,其实,这4个楼盘基本都符合我上面提到的4大法则。

比如,都没有踩到三条红线,资金链比较健康;都处于片区的核心地段;距离地铁都不远;产品也都有较强的竞争力,物业口碑还都挺好。

说到这里,可能又有人要问了:这四个楼盘,买哪个更好呢?

下面,二娃就来逐个点评一下吧:

万科金域曦府:价格便宜+省实+地铁口

这个楼盘呢,核心价值就在于价格在片区里面相对便宜,尤其是对比广钢而言,便宜了几千到一万每平米。而且,它还签约了省实,教育资源上也有一定优势。去地铁口呢,也只有720米。

至于缺点吧,项目周边配套目前尚不成熟,容积率比较高,首开楼栋会比较吵,交标一般,户型整体偏刚需。购买人群多以荔湾片区客为主,再加一些天河客户。

◆ 万科金域曦府生活馆

和樾府二期:万博CBD+中央公园

和樾府二期,应该不需要怎么介绍了吧?它的卖点我觉得大家应该都很清楚了,就是地段优势(一路之隔就是万博CBD)+4.6万㎡的中央公园。居住环境好,城市界面好,周边配套成熟,去地铁口也不算远(940米)。

不过,项目缺点也比较明显,一个是户型设计一般,实用率不算高,另一个是教育资源一般。

◆ 去和樾府示范区的大门

保利天汇五期:我在天河!我是保利!

保利天汇嘛,哈哈哈哈哈,就有点尴尬了。其实能卖那么好的原因,无非就两个:一个是占了广州向东发展的区位优势,生在了天河。

另一个就是,它是央企保利的仔。

啥,你说我漏掉了地铁?拜托,距离地铁1.2km了,不能算是很大的优势了吧?

至于缺点嘛,也是蛮多的:户型不太行,周边配套目前不行,容积率不算低,去珠江新城的通勤时间(坐地铁)需要42分钟。

哦,对了,目前天汇加推的楼栋卖的差不多了,不知道今年还会不会加推。

◆ 保利天汇样板房参观区实景图

中海观雲府:地铁口+产品强+配套成熟+通勤时间短+中海品牌

这个盘呢,其实我和广哥直播的时候,就有人问过“观雲府和和樾府,应该怎么选?”

我记得广哥直接回答的就是:选中海观雲府。

我问他为什么?

他说:户型好,品质高。和樾府产品调性偏刚需,而观雲府调性更高。坐地铁去珠江新城上班的话,通勤时间也更短,差不多20分钟就到了。毕竟,家门口就是地铁站。

另外,广哥还有个理由是:自己习惯住在中心城区,平时朋友约饭啥的,基本都是约在中心城区的,而不会去万博。

◆ 项目示范区实景图

对于广哥这个回答呢,我还是比较认同的。尤其是产品上,我真的觉得观雲府做的相当不错,很多细节很用心。而我最喜欢的,是他们约164㎡的户型。

呐~下面是我踩盘时拍摄的约164㎡样板房视频,你们自己感受下!

我是房二娃

中海观云府最贵的户型,164㎡天际大平层!一个主卧都超过40[Emm]

不过,二娃还想补充一句:如果你考虑在海珠创新湾买房的话,其实,可以直接选中海,不需要犹豫。因为,你今年不买中海,明年还得买中海。

毕竟,海珠已经成为中海的大本营了。不出意外的话,明年中海会有5个项目同时在售。它们分别是中海观雲府、中海观澜府(仅有公寓在售)、中海观澔府、中海江泰路项目、中海蚝壳洲项目。

◆ 图中,中海观澜府住宅已售罄

这样布局有一个好处,那就是:拥有板块绝对定价权!自己可以给自己的价格兜底,不担心降价啥的。

而且呀,观雲府目前6.4-7.6万/㎡的价格,也可能会是这5个楼盘里,最便宜的,因为它楼面价最低。接下来剩下的3个楼盘,估计会越卖越高。

当然,项目也不是没有缺点,比如,教育资源一般,旁边有个高架桥,低楼层可能会有点吵。

好了,今天文章就写到这里吧,不知道大家怎么看这4个盘呢?如果是你,会首选哪个呢?

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