房地产市场，在经历了几个月的“至暗时刻”后，终于迎来了高层的密集表态。
10月21日，国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示：
在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者，目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。
这个表态，意味深长。
招商证券房地产团队认为：“首付比例支持”提法超预期，前期因城施策改善、按揭改善基础上，”政策底”进一步明朗。
在央行接二连三的表态“两个维护”后，开发贷、个人房贷的宽松，本在市场的预期之内。
地方松绑预售、买房送补贴、补契税，因城施策出现边际放松，也在预期之内。
但这一次，直接提出“首付比例支持”，完全出乎意料。
既然叫“支持”，肯定不是提高首付。
现在大部分城市都是三成首付，部分热点城市限购和限贷门槛比较高，即便是首套房，首付比例也达到五成甚至八成。
首先大家要明白，“降首付”，意味着什么？
回顾一下历史。
2015-2017房地产大牛市，源头就是降首付。
2014年“930”，放松信贷，下调首套房首付比例和利率下限；随后重启降息和降准。
2015年“330”，降低二套房首付比例；营业税免征年限5改2。
随后半年，3次降息、2次降准。
同时，金融机构向房地产业“宽信用”，2015年，金融机构新增房地产贷款3.6万亿元，较2014年多增8000 亿。
个人住房贷款加权平均利率，由2014年3季度的6.93%，降至2015年3季度的5.02%，降幅达191bp。
2015年“930”，再次下调首套房首付比例，10 月，再度降息降准各一次；
2016年2月，同时下调首套房和二套房首付比例，下调契税税率。
同时，棚改大规模推进，货币化安置比例，由2014年的9%提升至2016年的48.5%。
这一连串组合拳下来，效果好的出奇。
全国商品房销售面积在2014年负增长后出现拐点，2015年前3季度，商品房销售面积和销售额分别实现7.5%和15.3%的正增长。
2016年，泡沫开始滋生。
抢房潮、房价翻倍的城市比比皆是，住宅销售面积和销售额分别增长22.5%和34.8%，销售均价增长超10%。
地王频出，全国土地招拍挂成交总价3.7万亿元，同比增长24.1%，成交溢价率高达34.6%。
降首付，就是降购房杠杆，靠低首付撬动巨大的房产市值，客观上必然会激增不少购房需求。
单从这个表态来看，颇有一些重回2014年的意思。
但是，7年前毕竟是7年前，彼时的居民杠杆、城镇化率、房企体量、土地出让金、银行涉房贷款、棚改货币化率，与2021年截然不同。
认为历史会重演的人，不妨扪心自问三个问题：
三道红线会取消吗？
房贷集中度管理制度会取消吗？
二手房参考价、集中供地会取消吗？
当然不会。
大型银行，开发贷40%、个人房贷32.5%不会有任何变化。
各大房企，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比要求，也不会有任何变化。
不光没有变化，以后商票、少数股东权益变化（明股实债）、表外负债全都在纳入监控。
融资渠道越来越少，房贷额度持续压降，全年都是“抽水”模式，房企实在没钱了，再时不时地“喂点水”。
就这种环境，开发商凭什么拿地王？凭什么坐地起价？
这就是2021年的不同之处，现在的房地产，已经跳出了周期律，跳出了“松绑—大涨—再收紧”地调控老路。
还有三点要注意。
1，7年前，是怎么“降首付”的？
大家可以查一下，2014年9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。
2015年，也是在9月30日这一天，央行和银监会联合公布了一份通知，把非限购城市首套房首付款比例，从原来的不低于30%调整为不低于25%。在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
复盘后，发现重点了没？
第一，央行要发具体通知，有详细的首套、二套、利率下限规定，下面才好执行。
第二，针对的是不实施“限购”的城市，问题是，现在哪些城市还不限购？当然是中西部三四线以下城市。
第三，即便最宽松的2014-2015年，最低也就降到了25%，没有降到两成。
也就是2016年2月的时候，央行和银保监会又追加了一个通知，原则上不低于25%，各地可向下浮动5个百分点。
现在，只是略显模糊的一个表态。
类似2014年930、2015年930、2016年2月这样的逐步宽松，远远无法相比。
央行的具体通知、非重点城市、下调空间最多也就5%。
同时兼具这三个条件，所谓的“降首付”，只能带来市场信心的恢复，却无法带来购买力的实质提升，还能有多大威力？
我记得2020年初的时候，浙商银行发过一个差异化信贷通知，非限购城市居民家庭购买首套个人住房的贷款的首付比例从原来的30%下调至20%。
退一步讲，就算降到两成首付，在银行房贷额度一直严控的前提下，也是极少数三四线以下城市，最近两年大热的中西部新一线城市、珠三角、长三角都市圈城市，还是没戏。
2，银行有行动，是为了保交楼，保首套房。
银行如果有行动，动机是什么？
回到文章开头，大家再看一遍银保监会的表态，重点是：首套购房者。
再想想央行之前的表态，重点是：金融部门配合复工。
也就是说，强刺激是不可能的，房企抱团自救，谁家孩子谁抱走。
在三道红线、房贷集中度管理制度下，银行即便恢复开发贷、个人房贷的发放，大放水、强刺激不要幻想了，对巨额债务到期的房企来说，只是杯水车薪。
10月15号的时候中房协开了一个会，保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉这10家头部公司副总裁以上级别高管参会。
研究来研究去，房企提出的诉求，无非是希望放松调控，降地价。
但这一次，千万别高估开发商抱团带来的影响力。
国君宏观的报告说：从2014年超日债违约至今，特别是2018年民企违约潮以来，政策层正在引导打破“刚兑”，对违约的容忍度有所提高。
鉴于当前政策的阈值，是“不发生系统性风险”，而某大事件至多只是一波“违约潮”。
加上央行三季度货币政策执行报告“两个维护”的表态，政府介入的目的，主要是为了保护购房者、员工、供应商、施工方的利益。
再细细品味“两个维护”的含义：维护市场稳定，维护住房消费者。
救房企也没有提，乱七八糟的理财也没有提，坏账违约也没有提，谁都知道这意味着什么。
我们总是喜欢复盘历史，试图从中找出规律。
土地、人口、利率、财政、金融、高层的表态、供需、政策，反反复复地推演。
可人们总是忘了关键的一点，费尽心机回顾历史，所得到的规律就是：
这个市场，毫无规律。