王健林、马云、马化腾、杨惠妍在一家IPO公司内聚集了。
近日，珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“珠海万达商管”)在港交所递交了申报稿。中信证券、JP摩根、瑞信为联席保荐人。
申报稿披露，除大连万达商管外，腾讯、蚂蚁、碧桂园服务等公司也在股东名单中。
今年3月才成立
据悉，珠海万达商管于2021年3月23日成立，彼时正在A股IPO的大连万达商管持有其全部注册资本。
次日，即3月24日，大连万达商管宣布撤回A股上市申请。大连万达商管在公告中表示，基于对自身战略的研判，决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此公司决定，撤回A股IPO申请。
撤回A股上市申请公告摘要，数据来源：大连万达商管官网
之后，珠海万达商管经历众多操作，比如与大连万达商业签订增资协议、收购万达商业管理集团有限公司、收购万达规划研究院、出售29家附属公司以调整运营等。
经过多项操作后。珠海万达商管这个今年3月才成立的公司摇身一变，成为中国最大的商业运营服务提供商。
申报稿显示，珠海万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，截至2020年12月31日，也是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。
并且，珠海万达商管在申报稿中提出4个“最”，一是最大的管理规模，在管商业广场380个，储备项目162个，在管建筑面积达5420万平方米；二是最强的轻资产外拓能力，106个在管独立第三方商业广场，133个独立第三方储备项目，100%轻资产模式；三是最广泛的线下流量触达，年客流量46.07亿，年车流量3.58亿，会员7630万个；四是最全面的消费品牌覆盖。
运营数据摘要，数据来源：申报稿
虽然珠海万达商管提出“4最”，但公司的归母净利润却在报告期内连续下滑。
珠海万达商管2018年至2020年营业收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元，在营业收入连续增长的情况下，其归母净利润却分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元。
公司表示，珠海万达商管2020年相较2019年归母净利润下降的原因包括，销售及分销成本由2019年的2.64亿元增至2020年的10.05亿元，财务成本由3.5亿元增至8.78亿元，行政开支由25.84亿元增至33.58亿元。
另外，珠海万达商管2021年上半年营业收入为106.36亿元，同比增长42.71%。但其归母净利润为6.58亿元，同比下降19.42%。
值得一提的是，珠海万达商管2021年6月30日的总负债为155.35亿元，负债率为80.39%，相较2020年年末有所降低。此前，公司2020年末总负债为453.34亿元，负债率高达95.82%。
业绩依赖母公司
股权方面，珠海万达商管的股东包括大连万达商管、珠海万赢、银川万达，分别持有69.99%、8.83%、0.01%股权。其中，珠海万赢和银川万达均为大连万达商管全资子公司，即珠海万达商管78.83%的股份在大连万达商管手中。
2018年至2020年以及2021年上半年（下称“报告期”），公司的大部份客户为在管商业广场的第三方商户，占比分别为89.2%、90.4%、91.8%、85.5%。但同时，珠海万达商管来自关联方的收入金额连续增长，报告期分别为11.94亿元、12.84亿元、14.16亿元、15.51亿元。
另外，报告期内，珠海万达商管由母公司集团拥有的商业广场所得收入分别为89.43亿元、96.4亿元、116.76亿元及71.68亿元，分别占营业收入的81.13%、71.74%、67.90%、67.39%，即大部份收入由母公司集团拥有的商业广场项目产生。
收入摘要，数据来源：申报稿
珠海万达商管剩余21.17%的股份则在外部投资者手中，它们包括腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG等公司和珠海万达商管部分的董事及高级管理人。
根据投资者协议，珠海万达商管2021年预估实际净利润及2022年、2023年的扣非净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。若无法达成，大连万达商管将对投资者进行补偿。
利润保证摘要，数据来源：申报稿
这个数据可谓颇高。其中，2021年51.9亿元的承诺值是2020年11.12亿元归母净利润的4.67倍。
对于这个承诺，珠海万达商管在申报稿中表示，上述利润保证安排为大连万达商管与投资者之间的私人安排，公司并无责任根据该安排补偿投资者。因此，该安排符合指引信HKEX-GL43-12，且可以继续生效。
利润保证摘要，数据来源：申报稿
关于能否完成上述业绩，珠海万达商管某相关人士对IPO日报表示，刚刚递交招股书，目前不便回应。
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记者 邹煦晨
版式 褚念颖
编辑 吴鸣洲
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