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长沙:第二轮土拍流拍过半,“技术性”降温效果显著

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克而瑞 2021-10-22 19:14
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长沙第二轮集中供地以“冷淡收场”,与第一轮火热形成了鲜明对比。

◎ 作者 / 谢杨春、吴嘉茗

在首轮集中供地中,长沙热度颇高,熔断、摇号频现,企业积极“抢地”之下甚至产生“地王”。但在第二轮集中供地中,土拍热度骤降,过半地块流拍的同时品牌房企拿地积极性降至冰点。一二轮集中供地产生巨大落差的原因几何?又有哪些企业“隐身”?

第二轮集中供地流拍率66%
其余全部底价成交“秋意浓”

对比长沙两轮集中供地的成交情况来看,无论是规模还是热度,均是“冰火两重天”:

规模上,长沙第二轮集中供地的成交幅数、总建面和总金额分别为10宗地、209万平方米和88亿元,与第一轮相比均大幅下降了70%以上。总成交建面甚至仅有首轮集中供地的四分之一左右。

土拍热度上可谓降至“冰点”,与第一轮摇号、熔断频现形成鲜明对比。

首轮集中供地中,仅有3宗流拍,流拍率8%;而第二轮集中供地在挂牌截止前夕,就已有16宗地提前终止,仅剩的13宗地块中又有3宗流拍,最终流拍率高达66%(含终止\撤牌),投资“凉意”浓郁。

溢价率方面,虽然长沙首轮集中供地整体溢价率也仅有7%,但其中仍有12宗地达到最高限价;而第二轮集中供地中,10总地块均是底价成交,企业投资积极性大幅下降。

企业投资意愿降至“冰点”
部分定向出让地块仍有盈利空间

第二轮长沙成交地块以本土开发商为主,外来品牌房企仅有金茂、龙湖有所斩获,这与第一轮阳光城、绿城、绿城等规模房企积极拿地形成巨大反差。

除龙湖、金茂外,其余地块均被长沙本土房企竞得,长房、天祥置业、城北置业等均有所斩获,而城发恒伟成为唯一拿下2宗地块的房企。

从成交地块的特点来看,一方面是出让条件相对较为宽松,另一方面,盈利空间仍存。以金茂、龙湖为例:

其中金茂12.43亿元获得岳麓区地块,并首次进驻大王山板块。尽管该地块配建条件较多,隐形成本较高,但拿地楼板价和销售限价之间仍有一定的空间,且金茂在梅溪湖项目较多,整体运营难度并不大;

而龙湖竞得天心区省府板块的一宗商住地块,配建要求比金茂地块简单不少,且龙湖在同板块已有龙湖春江天曜项目,口碑效应较强,同样盈利空间相对充裕。

整体来看,本次长沙土拍虽有销售限价,但对比周边在售项目而言并没有出现大面积“价格倒挂”的现象,部分地块的销售指导价甚至高于当前板块住宅售价,可见在限价方面,政府仍考虑了房企的盈利空间,未来更多取决于板块的成交表现。

政策收紧、地块质量“不佳”、出让条件严苛等
“技术因素”导致土拍降温

长沙第二轮土拍热度大幅下降,我们认为主要有三个原因:

第一,本次供应地块“质量不佳”。例如长沙市111号、120号地块以及望城区29、30号地块,所处板块的市场表现一般。以望城区29号地块为例,虽然地块具有一定的规划利好(高铁西城),但企业观望情绪较浓;而121号会展新城地块,虽然销售指导价高达13800元/平方米,但目前周边毛坯单价不足万元,市场难以支撑最高售价。

第二,“技术性”提高了地块出让条件。本次挂牌地块大部分都包含较严格的出让条件,如配建租赁用房、配建教育设施等。例如流拍的望城区027、028号地块还要求竞得人必须具备开发建设湖南省5个100重点项目及特色产业小镇项目经验。相对严格的出让条件提升了本次拿地的门槛,也是多宗地块流拍的主因。

第三,土拍政策持续收紧。相较第一次“限房价、竞地价”的政策,第二轮集中出让政策更加严苛和复杂。除提升“竞自持租赁租房”的比例、限制马甲公司外,还加强了对竞买人自有资金来源的审核,并严格要求参拍资质要求。

此外,市场走弱的因素也不容忽视。下半年以来长沙商品住宅成交持续低迷,市场供大于求的同时,“金九”销量同比下降四成以上,房企销售情况并不乐观,加之企业普遍面临较大的资金压力,因此投资力度保持低位也在情理之中。

整体来看,长沙第二轮集中供地以“冷淡收场”,与第一轮火热形成了鲜明对比。一方面说明目前房企投资意愿较低,另一方面也说明长沙从供应到需求端的调控卓有成效。

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