10月20日，国家统计局正式公布九月份70个大中城市的房地产销售指数。
在已知9月大部分房企销量不佳的前提下，果然不出所料数据很惨淡。
自今年4月份起，新房下跌的城市由5个涨至35个；二手房下跌的城市，由14个涨至52个。
称之为断崖式下跌，也不为过。
所以如果你认为只是烟台市场在经历寒冬，殊不知其他城市可能情况更加严重。
面对这一全国性的地产困局，政策、市场与转变层面，都面临哪些困局，有哪些新动作？
烟台地产困局第四期，让我们聊一点比较宏观的内容，当然主视角还是烟台。
01
首先，当前房地产市场面临的困局十分清晰。
随着新房去化周期的提升与二手房的存量高居不下，整体市场并未进入健康的循环模式。
尤其二手房市场，可以说套牢了很多人，限制了改善诉求的释放。
新房市场层面，成交数据下降除了本身销售业绩的滞后，更影响整体房地产市场的氛围。
观望情绪愈盛、开发商“不理智”营销增多，市场环境的持续低迷，导致问题难以短时间内得到解决。
2021，于房地产行业可谓近十年最特殊的一年。
以往房价不是没有下跌过，市场不是没有面临困境过。但以前我们的认知是，那是周期性调整，一俩年就涨回来了，房价总体还是会一直上涨的。
但今年不同，这一轮市场下行被很多人认为是房地产市场转变的开始。以往是猜测，现在是笃定。
这种认知的转变，与经济社会的发展密不可分。
很简单，今年有一些明显的事件，在展现不一样的趋势。
一是七普数据的公布，以及新生儿数量的下降。
对大部分城市而言，抢人大战已经不仅限于人才，而是人口。 人口降低、需求降低，自然而然对于房地产市场并不是一个利好消息。
另一个明显现象是，当前一些行业的整顿。
被戏称是压在头上三座大山的教育、医疗、房子，在一个个的进行调整。
其中的房地产，可谓最重的一座大山。
之前曾有一个数据是中国家庭住房资产占总资产的比重为78%。 即 使真实数据没有这么高，但房子确实是家庭最重要的资产。
一系列因素汇集，造成了房地产市场现在尴尬的处境。而最直接的影响，不仅是房企的销量下降，房企们拿地的意愿也在降低。
20大热点城市第二轮的集中供地中，流拍率居高不下。
好了，单看以上这些我们会感觉房地产的转折期真的来了。甚至已经有人在期待，房价对折后自己的买房计划了。
但我们不要忘了，房地产作为支柱型产业，其重要性是不可取代的。关键在于平衡，平稳运行。
房价下跌、市场进一步下行、土地财政缩减等等这些后果，显然是不利于社会经济的发展。
所以在此前的地产困局系列推文中，我们曾经解读过面对土地市场、面对品牌同质化，烟台在怎么做、烟台房企在怎么做。
其中就有供地计划调整、发展城建、房企们创新产品力等等。
而今天这一期，我们想再提出一个关键词【 政策 】。注意，这里指的是全国政策。
02
烟台市场相对独立，但依旧是大市场下的小生态。
如果说要实现市场的健康运行，除了自身的努力、本土市场的迭代，大环境的改变也不可缺少。
而全国性的政策，恰巧这段时间正在发生转变。
近一两周我们看到一些新闻，似乎预示着市场形势将要发生转变。
9月30日，央行发声：维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。
10月1日，广州、佛山等地房贷利率开始下调。
10月9日，哈尔滨打响实质性的“救市第一枪”，出台十六条利好政策。除哈尔滨外，沈阳、大连和长春此前也都出台了相关人才购房优惠政策。
10月15日，中国房地产业协会在北京召开部分房企座谈会，住建部相关部门领导参加。参会的房企有中海、保利、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉。
关键话题为：了解一线企业运营情况；征询企业对行业未来发展的意见建议；为领导决策提供一些参考。
同一天，人民银行召开了2021年第三季度金融统计数据发布会。
关于市场热点恒大的问题，央行金融市场司司长邹澜表示，恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康。
同时有关部门要指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
两大会议的意思很明显，知道各家房企现在面临的困境较大，后续会有部分向好政策。至于恒大，只是个别企业的问题，不涉及整体房地产市场。
你细细品味一下。
随后在10月19日，广东省房地产业协会召开一年一度的会长会议，会议议题包括了：如何提振市场信心，助力企业健康平稳发展。
相较于北京的欲说还休，广州这边就显得实在多了，直接提出提振市场信心。
长期关注房地产行业的人明白，一旦大方向定了，一系列配套政策会紧随而至。
于是在10月21日本周四，银保监会提及保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
同时要因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。严肃惩治违法违规行为。
在此之前，多个城市的房贷利率已经有所降低。
自中央到地方，政策连环炮已在路上。从房企金融政策到购房利率，各个环节都在迎来利好消息。
其实在银保监会发声后，已经可以预见到一件事。
未来几个月，可能会有更多城市进行政策调整，内容就是维护房地产市场健康发展、打击违法行为、保障刚需购房等等。
对烟台而言，整体市场的平稳，也有利于烟台推进房地产市场的健康发展。 当然烟台也在通过一些政策调整与改变，给到市场更多信心。
最新人才政策发布，全面放开落户限制、加强商品房现售管理等，从宏观层面给到了正向支持。
同时，烟台正在进行的城市焕新，也将与政策相互支持。
03
10月22日，2021年世界工业设计大会在烟台开幕，高新区世界设计公园正式启动。
这是今年烟台举办的又一次世界级大会，之前是国际海岸休闲高质量发展论坛。
烟台的城市名片在迅速扩充。从海岸资源开发到未来工业布局，正契合了烟台城市的能级提升。
在全国市场可能要回温的当下，其实烟台更需要加快城市的建设速度。
往往房地产市场的回归，都是从政策调整开始的。去库存或棚改等，都是一线城市率先相应、进而影响二三线城市。
但这种回归，显然不是以往那种全线飘红，不论大小城市都能分一杯羹。
前面说过，现在市场大环境已经变了。房住不炒是铁律，任何政策的调整只能是促进平稳。
一线城市自不必说，具备更多的资源以及政策优势，更重要的是不缺人口。
于烟台而言，即使政策红利来了、即使房企们开始升级了，依旧要关注人的流入。所以焕新城市是必须的、放开落户是有效的。
光想着靠政策回温是不可能的，而烟台已经认识到了此前城建稍慢的后果，所以加速城市发展是一切动力的源头。
从这个角度看，烟台这座城市还有潜力待挖掘。
当政策有了转向的信号、当市场趋势向好、当房地产的迭代发展呈现。
或许，这一轮地产困局的解决，将助推烟台迈上未曾设想过的新高度。
改变，已经开始。
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