文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞 梁栋贤 徐炜伦
【前言】
国庆长假过后，广州楼市仍将持续一定热度。一方面是因为该阶段新盘仍会陆续推售或加推，市场货量相对充足；二是因为指导价政策下，不少新品售价比以往的吹风价要低，吸引了不少意向买家。
众多新盘中，有一类盘值得关注，即城市更新项目中的新盘，如新世界星辉、广州滨江上都、升龙学府上城、佳兆业城市广场、保利翔龙天汇和龙湖金地天峯等盘。
这些项目里，有些是属于房企首次操作的更新项目，有些则是房企首入广州打造的项目，由于是“首次”，关系到商开发商的口碑及后续竞争力，故他们都得拿出看家本领。同时，因为是更新地块上的项目，出于对土地价值和企业社会责任的体现，开发商们也对它们更加用心。
近期将要陆续推售的新盘，都将执行指导价政策，如升龙学府上城预计毛坯售价为2.8万-2.9万元/平方米，龙湖金地天峯预计售价为带装修4.5万-4.8万元/平方米等。楼盘人士表示，若非指导价，楼盘的定价预计会更高一些。
客运站上“长”出的综合体
于2020年12月经过106轮叫价被广州市恒卓房地产有限公司（实际控股人为龙湖投资）以约58亿元拿下的番禺客运站地块，而今变身“龙湖金地天峯”正式亮相。该盘的出现，不仅能为市场新增约1500套的一手住宅，更将令原有的番禺客运站呈现新活力。
番禺全新盘配有8万平方米“龙湖天街”
该项目用地规模超7万平方米，总规划户数约1500户，规模上的优势并不算大。但其所处的地理位置是一个较大的加分项。该盘位于亚运大道北侧原番禺客运站地块，距离地铁三号线的番禺广场站和大型购物中心永旺梦乐城约2.2公里（已有多辆公交车途经），一路之隔就是功能服务齐全的番禺政务中心，周围生活氛围不错。
虽然周围购物休闲等配套已有一些，不过该盘自带的商业体龙湖天街，更是对业主生活的一大提升。龙湖天街在业内已有一定口碑，这座天街，是龙湖在广州的第一座天街，据介绍规模约有8万平方米，包括有餐饮、娱乐、商超等多元业态，业主可以实现家门口的购物休闲娱乐。
目前，该盘已获批了首批预售证，随时可以推售89平方米的“2+1”房、102平方米的“3+1”房及129平方米的“4+1”房。样板房设在售楼部内，无法体验真实的朝向和景观（傍雁路一边的环境尚有待改善），销售人员介绍，首批推售的产品为两梯六户设计，南向单位可望中心花园，北向单位则朝马路。
置业提醒：TOD客运站之上既有便利也有挑战
该项目主打的卖点之一为TOD。从其规划图可见，项目的首层依然会是番禺客运站，二层是满足公共需求的停车场，而负一层和负二层则会是私家车库。垂直往上“生长”，经过二层上面的“悬浮盖板”后，才是住宅楼宇。目前广州市内在立交桥上方、在高速路上方建设的楼盘也已出现过，这对于小区园林环境的打造、社区环境的保障等，都对开发商提出了更强的要求。
值得一提的是，地铁三号线的东延段已经在如期推进，在此处也将设置番禺客运站站点，通过该站点到番禺广场站换乘十八号线和二十二号线，届时业主出行会更便捷。
眼下楼盘的吹风价是带装修4.5万-4.8万元/平方米，总价集中在400万-600万元幅度。项目旁边聚集了多个二手小区，楼龄较短的东怡新地、融穗澜湾等小区，它们的三房二手价大多在4.5万-5万元/平方米之间。
江景不错关键看价格
作为荔湾区今年备受关注的新盘，广州滨江上都近期也在积极蓄客。2020年1月，中信泰富和中船集团联合体以封顶价81.96亿元+商业自持25%的总价，在众多房企的激烈竞争中竞得了荔湾区芳村大道南广船一期地块，正式布局广州。未来，这个广船地块将变身总建筑面积约125万平方米的滨江综合体广州滨江上都，将极大提升当地的片区环境。
中心区滨江综合体卖点不少
该项目位于荔湾区广州造船厂原址之上，一线临江，较好的地理位置和自然资源、丰富的历史底蕴等，是其最大优势所在，这也是这个江景大盘自亮相之日起备受关注的主要原因。
按照规划，该项目总建筑面积约125万平方米，包括有住宅、商业、写字楼、酒店和公园等业态，首期还将配置小学。项目规划将打造为湾区极具热度的滨水活力区，通过一带（滨江景观带）、三轴（广钢公园绿轴、活力商业轴、住宅景观轴）串联整个项目。未来，这里将会与广钢新城共同形成大型宜居住区，教育、医疗、出行等配套将逐步完善。
在上海，中信泰富就已将具有过百年历史的“上船”地块成功活化，打造出了陆家嘴滨江金融城，成为当地地标之一。而今中信泰富和中船联手打造广船地块综合体，令大规模和高定位的该盘更有了期待的理由。
置业提醒：户型很多起步价不低
该大盘首期将推售的户型很多，从108-250平方米的三房至五房都有。预计先推售的璇湾壹号和璇湾A区两栋单位，前者主力为180平方米以上大户型，后者则是108-160平方米的单位。为了迎合看江需求，多栋楼宇的朝向也很多样，这使得每种户型朝向都不同，其中望江面较广的是东向单位。样板房为临时设置，均安排在一线望江位置，看楼者要多加留意，样板房看到的景观不一定就是将来所选中户型的景观。
和一些市中心定位较高的江景产品相比，该盘的部分户型设计显得有些“鸡肋感”，比如110和130平方米户型的阳台，虽有流线设计，但连着房间的“阳台”宽度只够站一个人。
至20日，项目尚未有预售证，现场吹风价8万元/平方米左右，置业门槛不算低。如果不是一定要江景大社区，荔湾区还有其他盘推售中大户型，售价更低一些。
限价两万八九，你心动吗？
中新广州知识城南起步区板块（下称“知识城南板块”）是近几年黄埔区住宅供应量较为集中的板块之一，不过，随着万科幸福誉、时代天韵等几个一手楼盘的供应进入尾声，而凯德·中新里的新货又暂时未能推出，板块内的住宅供应有点青黄不接。升龙·学府上城的推出，不但将有助于地缓解这种状况，因为限价，该楼盘还将给买家带来一定的价格惊喜。
与华附新校区一路之隔预计毛坯销售
升龙·学府上城是汤村旧村的城市更新项目，占地面积约87万平方米，建筑面积约270万平方米。该项目就在地铁14号线知识城支线汤村站旁，东邻板块主干道九龙大道，沿主干道一带将布置一排办公楼，裙楼为商业街区，不临街的地方则布置村民安置房及商品住宅。其中商品住宅位于项目西北侧，与去年开工的华南师大附中知识城校区一路之隔，是该盘一大卖点。楼盘自身配套有一所完全中学，一所九年一贯制学校和两所小学。
商品住宅分为四期开发，总货量四千多套，首期共9栋高层住宅。现场销售人员介绍，首期单位离地铁站最近，首批推出的将是1栋和9栋，都是两梯四户。1栋楼宇为风车形平面，全部是面积132-143平方米的四房，每套单位有独立的朝向，相互之间的视线干扰较少，但部分单位的朝向会差一点。9栋则为“工”字形平面，东西向设计，能让大多数单位望中央园林，东面是两套96平方米的三房，西面两套单位是四房。
该楼盘最吸引人的地方在于其售价。现场销售人员介绍说，因为受限价政策的影响，该楼盘预计售价为2.8万-2.9万元/平方米，毛坯交楼。首批单位预计11月开售。
置业提醒：较适合改善型买家
因为没有采用赠送使用面积的N+1设计，该批单位总体的使用率不算很高，但从楼盘示范区的质感以及楼盘的产品结构来看，楼盘的定位较高，适合不求“同面积多一房”、但追求舒适的买家。
新世界华南区城更首盘，走品质路线
增城区西部与黄埔区长岭居板块几乎相连，不过两地的楼价差距却很大。长岭居板块一手楼最低价都要约3.5万元/平方米，而增城西部一手楼价则约2万元/平方米（别墅类产品除外）。
新世界星辉的出现，为在黄埔区或增城工作的置业人群增加了选择。该楼盘是新世界中国在华南区五个城市更新项目中首个面市的项目，开发商在项目设计和建设上花了不少心思，该楼盘适合对居住质感有一定追求的人群。
产品极为丰富户型可随居住者成长
新世界星辉楼盘的中部有小溪流穿过。据楼盘设计师冼剑雄介绍，利用内部的河流景观资源，该社区内建筑呈现环抱式规划布局，有约9.5万平方米的户外园林空间，东西最远楼距可达200米。项目有自营的3.5万平方米街区式商业，内有X-BOX手游室、Party-zone、书BAR等会所7个功能空间。
楼盘首推产品比较丰富，包括57平方米的两房、70多-80多平方米的三房及90多-136平方米的四房，首推产品约300余套，均采用“工”字形类板式设计，实现了较佳的采光及景观面，88平方米的三房可以四开间朝南。
比较特别之处在于，该项目各产品线均注重多空间设计，可以随着家庭成员的变化、家庭生活阶段的不同，让空间也随着成长。如76平方米的三房单位可以做到小户型少有的南北对流，两个孩子年幼时可在一个房间共同生长，另一个独立空间为游戏亲子空间，长大后可各有一个独立空间，满足家庭成员随年龄变化而产生的不同需求。
置业提醒：追求精致生活的买家可用心选择
该楼盘的交楼标准比较高，采用了国际一线品牌产品，包括松下四合一智能门锁、西门子厨房三件套、TOTO全套卫浴系统等，再加上该楼盘在公共空间的投入也较多，因此该楼盘的报价可能在板块内不算低。不过也有人认为，“光是超精致的装修就值回票价，新世界的品牌也也有保障。”鉴于该板块的楼盘选择较多，买家可“看菜下饭”选择合适的产品。
白云区百万方大盘，TOD加持
佳兆业白云城市广场所在地块，前身是白云区拥有百年历史小坪村的一部分，地理位置相对优越。该项目是佳兆业集团在广州的首个旧改项目，总建筑规模达约170万平方米，建成后将大大提升当地的整体环境。目前项目正在进行意向登记，预计近期可推出市场。
规模庞大 接受TOD利好辐射
该项目最大看点之一就是规模庞大，建成后将会是一个集品质居住、商业旗舰MALL、甲级写字楼、主题商旅酒店、优质教育、人文公园等于一体的“巨无霸”式综合体。这种规模的综合体，社区内的配套会比较齐全。
省级交通枢纽TOD（公共交通导向型开发）白云站的建设也将为该盘增添价值。
据悉，按现代综合交通枢纽规划建设理念打造的该枢纽站，建成后将承接广州站、广州东站全部普速客车，并兼顾部分高铁和广清城际客流。同时，作为超大规模的TOD项目，白云站下设地铁线6条、地铁站点11个、公交首末站8个，全面覆盖白云站及周边6平方公里的轨道及公交服务。从历史经验看，TOD枢纽对周边优质物业有不小的带动作用。
该盘的出行配套也很便利，去年底开通的广州地铁8号线小坪站距离该盘西侧约300米，B出口出来即是营销中心；在建的12号线南航新村站也在项目附近，未来从小坪站出发可换乘多条线路。该盘目前在接受意向登记。据了解，首推楼栋均为两梯四户或五户设计，户型为79至123平方米的三至五房，销售人员介绍，中低楼层的单位很可能4.3万元/平方米起。
置业提醒：多期建设 早期业主或受一定施工影响
楼盘占地约50万平方米，规划总户数约9000户，这样大的规模，在带来齐全配套设施的同时，也很难避免一个问题：建设分多期进行，首批买楼的买家或多或少会受到后期建设施工的影响。
项目规划配建有3所幼儿园、2所小学和1所中学，今年8月，该项目西区30班制小学工程主体结构完成封顶。要注意的是，相关的具体招生还需留意后续教育局的政策。楼盘附近的白云广雅实验学校是民办学校，报名数超过其招生数时，需通过摇号招生。
售价约4.7万元/平方米或有其他惊喜
黄埔区保利翔龙天汇（下称天汇）是黄陂社区长安片区的城市更新项目，该片区位于黄埔区、广州开发区科学城北部，北临广汕公路、东接开创大道，改造后总建筑量约68万平方米，改造后将对实现“产业转型、城区转型、环境再造”的目标产生积极的作用。
据现场销售人员介绍，该盘虽未正式开盘，但在今年国庆期间首次推出了200多套单位进行意向登记，已圈定了不少买家，“该批单位的报价都按照4.7万元/平方米作为标准，等预售证获批后，就会根据备案价进行发售，届时开盘价可能比这个价格更有惊喜。”
产品丰富 售价约4.7万元/平方米
目前，天汇项目已开放临时售楼部，从现场的沙盘来看，该项目规划有28栋住宅，首推的单位面积段为92至125平方米。据销售人员介绍，该项目还规划有80平方米、叠墅及更高端的产品，小区整体产品多元。具体来看，92平方米的“2+1”房为南向单位，竖厅格局，动静分离；125平方米的“3+1”房采用横厅设计，南北对流，入户花园。
据悉，该盘会根据指导价政策制定售价，预计是4.7万元/平方米，这对买家来说是一种利好，毕竟该盘此前吹风价已达“5万多元/平方米”。不过，对于这个价格带哪种标准的装修，销售人员口径尚未统一。有销售人员表示，产品将以简装交付，但有些销售人员则介绍带全屋精装交付。买家在看楼时需留意。
置业提醒：多比较周边的楼价和地铁因素
天汇附近还有个在售项目为融创翔龙广府壹号，也是近期热销项目之一。地图软件显示，天汇距离广州地铁6号线黄陂站为500多米，比广府壹号更具优势；但天汇部分楼宇临主干线之一的广汕公路而建，部分单位可能较受噪音影响；广府壹号新近推售的产品从77-140平方米不等，带简装均价同样为“4万字头”，产品设计口碑较好，买家需了解“简装”的具体内容；天汇周边还有素质较高的二手房如雅居乐富春山居，紧邻黄陂地铁站，产品多样且社区环境较好，均是看楼者值得多比较的项目。
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来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 陈玉霞