前言：
今年年初，楼市呈现了回暖的趋势，不过从今年3月份开始，调控政策明显收紧，楼市刚刚呈现出的热度被遏制，导致今年的“金三银四”成色略有不足，5月和6月的楼市表现也难以令人满意。
下半年开始，楼市调控更进一步收紧，7月份单月楼市调控次数高达66次，打破了年内单月调控的纪录，使得今年7月份和8月份都出现了量价齐跌的现象。当然每年的7月份和8月份都是房地产行业的淡季，人们也不会太过在意7月和8月的销售情况。
每年的9月和10月都是房地产行业传统的销售旺季，也被很多业内人士称为“金九银十”。不过从今年的楼市表现来看，“金九银十”降温十分明显，国家统计局最新数据显示，9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落，其中，二手房降温比新房更加明显。
另外“金九银十”的销售数据也十分惨淡，58安居客房地产研究院数据显示，重点监测的63个城市中，有55个城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度高达47%。另外今年“十一假期”降温也非常明显，其重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，二、三、四线城市市场降温更为明显，各线代表城市平均降幅均超四成。
楼市迎来“降价潮”，房价下跌的城市数量逐渐变多
在这样的楼市环境下，大多数购房者都选择持续观望的态度，买房的热度非常低，进而导致房地产销售持续低迷。
从房价走势来看，楼市已经开始迎来“降价潮”，虽然只是局部城市出现房价下跌，不过根据最近几个月房价涨跌的城市数量来看，房价下跌的城市数量在逐渐升高。
据国家统计局公布的70城房价数据，7月份新房价格下跌的城市数量为16个，8月下跌的城市数量为20个，9月下跌的城市数量上升到36个；二手房方面，7月、8月、9月下跌的城市数量分别为26个、34个、52个。
从以上数据很容易可以看出，不管是新房还是二手房，房价下跌的城市数量在逐渐增多，并且在今年9月份，70个大中城市中，房价下跌的城市数量均超过房价上涨的城市数量。
楼市分化的背景下，这4类房子将越来越不值钱
目前楼市已经逐渐进入分化的时代，房价上涨或者房价下跌都已经逐渐成为楼市的常态。对于购房者而言，既有可能买到房价上涨的房子，同样也有可能买到房价下跌的房子。在楼市分化的背景下，这5类房子将会变得越来越不值钱，内行人已经开始悄悄脱手，希望购房者在买房的时候也能尽量避开。
1、房龄比较长的二手房。二手房基本上都是现房，购买二手房不需要承担延期交房、交付质量差、楼盘烂尾等风险，同时很多二手房都是装修好的房子，基本上可以直接入住，以上这些都是二手房的优点。
不过如果二手房的房龄过长的话，二手房的缺点就会凸显。房龄很长的二手房会面临严重的老化问题，有住房本身的老化，也有小区的老化；同时老小区的物业服务比较差，管理也比较混乱，小区的环境卫生以及楼道的环境卫生都很难维持。
因此如果二手房的房龄比较长的话，居住体验会非常差，未来将会面临贬值的问题。如果购房者有购买二手房的打算的话，尽可能选择房龄比较短的准新二手房，居住体验好，同时不需要承担风险。
2、城市郊区未通地铁或者没有地铁规划的房子。为什么郊区的房子能够有如此高的价格呢？最主要的原因就是郊区和城市之间的联系，居住在郊区同样也能享受城市中的某些公共资源，这就让郊区房子成为市区房子的替代品。
不过如果郊区楼盘并未通地铁，并且未来几年也没有地铁规划的话，郊区和城市之间的联系会非常弱，购买这样的房子和居住在农村没有多大区别。购买郊区房的标准一定要求拥有地铁，因为是很重要的城市资源，同时也是城市和郊区联系的关键。
3、户型很差的房子。户型是买房过程中不可忽视的因素，从居住体验的角度来说，户型对居住体验的影响最为直接。购房者不一定要追求最好户型的房子，不过一定要避开一些户型很差的房子。
笔者认为购房者需要避开的户型有以下几类：
首先是不规则的多边形户型，这类户型空间利用率会很低，同时装修起来也比较麻烦，装修成本较高；
然后是“手枪型”户型，这类户型不仅空间利用率低，而且会出现功能区大小不合适的情况，要么是卧室过大客厅过小，要么是卧室过小客厅过大；
另外某些功能区没有窗户的户型也应该避开，不管是客厅、厨房、卫生间、书房、卧室，都需要窗户来进行通风，对于某些功能区没有窗户的户型，也是应当避开的户型。
4、衰退型城市的房子。城市的发展潜力和房子的升值空间有着非常密切的联系，通常我们认为这两者呈正相关，即城市的发展潜力越大，房子的升值空间也就越大。按照这个理论，那些经济发达的大城市，未来房价还有一定的上涨空间，而经济发展滞缓的小城市，房子出现贬值的可能性比较大。
目前我国已经出现了不少“衰退型”城市，这些“衰退型”城市面临着产业的缺失，人口大量外流，未来房价出现下跌的可能性也很大。
结语：
目前很多城市房价出现回调对于刚需购房者来说是利好消息，刚需购房者的买房压力会减轻不少。不过购房者也要注意，尽量避开那些容易发生贬值的低品质住房，购买这样的房子，未来会承受比较大的损失。