“最近楼市真的到底了！”
一个粉丝激动地和我说。
“清远原价1万元/㎡的房子卖3000元/㎡了！成本都不止这么多！”
问了才知道，他是看了网上一个视频。
虽然视频并没有透露是哪个楼盘，但眼尖的我还是看到了“佳兆业”3个大字。
于是我上网一搜……这不，答案就出来了嘛。
佳兆业城市广场位于清远临广的清城区，附近还有一所省级重点学校。
位置这么好，按理说价格不会这么便宜。
我不禁怀疑，它真有这么便宜的房源在卖吗？
.01
真有这么便宜？
在跟销售了解情况后，我发现还真的有这个笋价。
佳兆业城市广场在国庆期间确实推出过3000元/㎡的特价房源，只不过都是天地楼层。
要知道在今年6月的时候，中介转发的朋友圈还是最低单价5字头（5000元/㎡左右）。
10月直接狂降1000-2000元/㎡，当初买它的人可是血亏。
虽然现在它的均价已经回升至4000元/㎡，好的户型会去到6000元/㎡，但对于看惯了广州楼盘的购房者，其实也会觉得这个价格并不高。
在了解这个项目之后，我发现佳兆业城市广场均价这么低的原因主要有3个。
第一，它周边的生活配套少，大部分配套还没有建起来。
价格与它现有界面相匹配。
由于佳兆业城市广场现有配套相对没有那么成熟，发展起来至少要几年时间，对于自住客来说吸引力就自然不如周边的二手盘，比如阳光100阿尔勒和信业郡城。
第二，开发商的去化压力很大。想要尽快清盘，价格上就要有一定的让利。
佳兆业城市广场整个项目总占地面积有34万㎡，一共12389户，由于货量很大。项目销售有很大难度，所以用让利的方式加快去化的速度。
第三，开发商为了快速回笼资金，不惜成本以价换量。
开发商为了尽快回笼资金来帮它继续拿地，而新项目赚的钱又可以帮他补齐亏损，所以它会用以价换量的方式尽快卖出手上的货。
所以出现这样的笋价也就不奇怪了。
而这个价格在清远市什么水平呢？
清远一手房价最高的楼盘在清城区，均价1.5万/㎡。
房价最低的在英德，均价3500元/㎡。
作为清远房价的天花板，清城区9月的均价要去到8467元/㎡。
在整个清城区来说，佳兆业城市广场的价格确实是比较低的。
但价格低就意味着值得买吗？
.02
湾区特价盘频出，
该买吗？
相信关注湾区楼市的朋友也发现了，最近大湾区各地的笋盘频出。
既有广州番禺、黄埔降价网红盘，也有中山低至5000元/㎡的楼盘。
不少投资者也因此非常心动，犹豫要不要下手？下手的话要买哪里？
其实，我们仔细观察会发现不同地区楼盘的优惠逻辑是不同的。
广深这样的强一线城市，一手降价大多都是受政策干预，比如限价政策，所以会出现笋价。
在这样的现状下，很容易出现一二手倒挂，深圳就是典型的代表。
但像那些纯靠概念支撑，产业没有起来，或是纯粹的“睡城”，则是主要靠供需调节。
比如中山、清远的特价盘，虽然也会受到整体市场下行的影响，但更多是因为本地刚需无法支撑起市场，又没有外来人口的流入，购买力不足所致。
以清远为例，从近一年以来它的商品住宅成交走势我们可以看出，成交套数已经在不断下行，最近几个月都在2、3千套上下徘徊。
价格方面，虽然清远一年内新房房价只降了500元/㎡左右，但清远均价本来就低，这个降幅已经有举足轻重的影响了。
何况一些大体量单盘更是有2000-3000元/㎡的降幅，而且还面临降价也无人购买的问题。
所以，清远和中山的部分地区，既没有强产业的导入、又没有人口做依托，没有任何想象的空间，请直接放弃。
再便宜买过来，砸手里也等于零。
只有紧抱那些涨幅可以穿越时间周期的核心城市核心板块的大腿，比如广深，才能真的抄底，有机会在未来起飞。