好久没有更新公众号了。
一是因为想写的东西都比较敏感，不太适合发，我怕被封号。而不敏感的内容，觉得写了也没啥意思。这段时间呢，楼市开始进入下行周期，各路牛鬼蛇神都出来促销，大家小心点，别跳坑。
二是因为，最近在筹备破竹最新的栏目——深研院，预计近几天会开始预售，感兴趣的可以去APP看看。
好，废话不多说，开始今天的正题。
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关于海南、浙江、深圳试点房产税的事想必大家都已经看过新闻了。
据我多方核查得到的消息：
房产税在未来几年一定会开征，并且，将来也一定会全面开征。
至于按照什么标准征，现在没有人知道，但：
拥有多套房的个人或家庭，毫无疑问，一定是征收的主要对象。
这个公众号的读者，有很大一部分都拥有至少两套房，多的甚至五六套。更夸张的，我知道其中一位女读者，她家有12套房，有自己买的，也有拆迁分的，还有两套没有房产证。
9月底线下会议的时候，一位朋友提了这样的问题：
我在天通苑有两套房，在房山阎村有一套、在昌平东关有一套、朝阳管庄有一套，都是老早之前就买的。前些年的时候，涨幅还可以，可最近这几年不行了。我知道以目前的标准来看，这些都不是什么优质资产，所以现在想着置换一下，老师建议卖出哪几套呢？
这位朋友手里的房源，虽然都不是什么优质标的，但他的风险意识还是挺强的。
像他这种情况的人，一定还有很多。但，未必每个人都能想得到“资产整合”。
房山、昌平、顺义、门头沟等区比较偏远的地段，房价很难涨，租金也上不去。房产税一旦开征，还要交税，这可真就是传说中的“垃圾资产”了。
所以，拥有多套房的，从现在起，真的要做“资产整合”了：该置换的置换，该卖掉的，果断出手。
2
在房地产高速发展的时期，所有房源，往往是“同涨同跌”的，那也是一个满地黄金，只要闭着眼买，就能赚钱的时代。
可自从2016年“房住不炒”被提上日程之后，买房躺赚的时代彻底结束了。
以北京2020.7-2021.5的这波行情为例，涨价的，只有少数几个热点板块。
一是学区（东西海学区+朝阳人大附学区）；
二是有产业支撑的区域（望京、亦庄、西二旗、上地等等）；
三是靠近就业中心的次新（比如新北苑、朝青、常营、回龙观）；
其中，涨幅最大的，有40%以上。
可除了这三类区域，大部分板块，并未出现明显的上涨（其实也不是完全没涨，只是涨幅非常小，和没涨差不多）。
有些区域，不但一分没涨，甚至还跌了，比如通州的一些老破小，房山、昌平的一些老破小。并且，这类房源以后大概率也很难涨。
对于老破小来说，如果没学区，就挺尴尬的。如果地段好，靠近市中心，每月还能收个稳定的租金；可如果位置偏，出租也不太容易。这种房子留着，真没啥意思。
趁着房产税还未开征，找个合适的时机，该脱手就脱手吧。
3
下面，我详细列一下应该脱手的房源清单：
第一类是商住。
如果你不是刚需自住或公司自用，商住房，就真没必要留着了。
虽然一些地段好的房源，租金收益还挺可观的，但买房子，要么是刚需自住，要么是投资。自住不说了，投资的话，你最应该追求的，不该是租金，而应该是涨幅。
商住，从目前的形势来看，涨幅，就不要抱期望了。地段好的，每月收收租金，求稳的话，其实也没啥问题。关键是，如果以后开征房产税的话，就不划算了。
或许有人会说：
房产税，难道不应该只征住宅吗？
在很多人的想象中，的确应该是这样。
但如果，郭嘉不按套路出牌呢？如果非要征呢？
所以，为了保险起见，非自住，非公司自用，还是脱手为好。
第二类是非核心位置的老破小。
无学区的、位置偏的、不临地铁的，该卖就卖吧。
第三类是不临地铁且无学区的老破大。
相对于老破小来说，老破大更为尴尬。毕竟，面积小的，总价低，租金也低，是低收入群体最偏爱的。可一旦面积大了，总价和租金必然也不会低。
老旧房源，一旦失去了低总价和学区的优势，真的就非常危险了。
以上提到的这几类，是最典型的、最该脱手的房源。
至于手里有多套房的，也应该找个机会，整合置换一下。
比如上文中的那位朋友：
卖掉天通苑的两套，阎村的一套、昌平东关的一套，朝阳管庄的一套，然后置换成望京三杰中的其中之一，或者是海淀西北旺、上地、奥森片区的一套高端盘，未来既能保值，又能最大限度地避开房产税，难道它不香吗？