近日，寒山闻钟上一篇《谁来救救平江新城的商业》受到了网友们的热议。
短短两周，就有6000多名网友查看，楼也盖了60多层。
图源：寒山闻钟
大抵就是表达了这样一股情愫：抛下所有义无反顾、满腔热血的来，却是如梦幻泡影、节节败退。
招商困难、规划建设进程缓慢、道路拥堵……劝退不少满腔姑苏情怀的人。事实上，这已经不是平江新城第一次“伤人心”了。
图源:寒山闻钟
难道，在平江新城买房的人都“输”了吗？
01
古城区最后一片洼地要断供了
追根溯源，我们先来看看平江新城的土地规划。
平江新城版块隶属于姑苏区，与相城元和街道接壤。
它可以用一条京沪高速将板块划分为南部片区和北部片区。南部片区多为老旧小区，规划和配套也较为醇熟；而北部片区多为待开发地块和规划中的道路，是目前平江新城版块的新房供应主力区域。
2019年至2020年，平江新城启动疯狂卖地模式。先后有仁恒、中骏、融信、首开、金科、绿都等房企入驻，其新房市场也形成了多盘割据的局面。
时间来到2021年，苏州供地名单中，平江新城无一地块在列。即将启动的第三次集中供地，按原计划也无平江新城地块。不仅如此，按照规划，未来1年平江新城可能也不再有新的宅地进行出让。
平江新城，宅地告急了？
确实如此。平江新城待开发、甚至待出让的地块已经不多了，主要集中在北部片区。按照平江新城最新土地控规，这些地块有商用、教育和住宅等用途，但地块大多体量不大且尚未平整，可能短期内没有出让打算。
至于南部片区，基本饱和了。这里的居民告诉小编，他们都在等自家的小区拆迁，这些年就一直盼着。
值得一提的是，平江万达附近还藏着一小幅空地，用途不明，由上海三维工程建设咨询有限公司驻扎在旁。
从最新调整的规划图中我们可以发现，待出让的住宅地块都集中在广济路与民生路交汇处，5宗地块体量都比较小。
据平江新城资深地产人介绍，根据平江新城最新控规，区域内仅剩四五宗住宅用地，集中在广济路两侧，不仅地块体量都不大，还很有可能作为保障用房的开发。
平江新城，商品住宅用地真的告急了。
02
平江新城即将进入房荒时代
今年苏州的秋天和楼市的“金九银十”一样短暂。
往年，“金九银十”向来是各个楼盘去库存的好时机；而今年，新房去化速度减缓、供应也居高不下，苏州近期住宅存量更是屡破7万大关。
除了新房库存量，居高不下的还有房贷利率，动辄6个点的利率，劝退了不少“准购房者”。为了加快现金流的回转，不少楼盘搞起了促销，板块内的新盘甚至联合让利……
但平江新城的各大新盘似乎不为行情骤冷所动。除仁恒浅棠平江推出了少量一口价的工抵房（底复房源），其他项目都并未推出任何优惠活动，甚至个别项目部分房源一直捂着不肯入市，急坏了不少购房者。
平江新城进入卖方市场，与其存量不足有关。
目前，平江新城共7盘在售，整体网签在8成以上。多数尾盘仅剩余少量房源，新房整体存量不超过1500套。
整体来说，平江新城的房源构成比较统一，考虑到地块容积率的要求和本地购房者的改善需求，大部分楼盘都是高低配——高层与洋房搭配着卖。版块内的洋房目前已经去化的差不多了，剩余房源主要为高层产品。
按目前情况来看，不到半年，购房者在平江新城将无新房可挑。
03
“只要肯降价，二手房不愁卖”
老破小一直是苏州二手房市场上的高流转“货品”，而姑苏区正是苏州二手房市场上的“首席卖家”。
据资料显示，姑苏区二手房挂牌量超1.3万套，新房存量却不足3000套，一手住宅与二手住宅比例严重失衡。但平江新城，是姑苏区内少有的一手住宅和二手住宅供应比例相当的区域，二手房市场也因此“压力山大”。
从挂牌价格上来看，目前平江新城整个板块二手房挂牌均价约为2.3万元/㎡，低于姑苏区整体挂牌均价（约2.9万/㎡），同比去年降幅约17.24%。
2020年平江新城二手房挂牌均价趋势（图源：贝壳）
但经实地走访了解，目前平江新城的二手房集中在南部片区，降价的房源多数为房龄较老的小区，但房龄较小的小区就显得抗跌多了，挂牌均价基本没有变化。
图源：贝壳
许多区域内的次新房，依然坚挺在4万+。
造成平江新城二手房挂牌均价下跌的主要原因是老小区的成交，周边一些老小区的挂牌均价较去年均下跌3000-5000元/㎡不等。
橘郡花园实景
平江新城的二手房价格主要由房龄和学区决定，此外也受户型、面积、楼层等基本要素的影响。
一名德佑门店的中介告诉小编，现在平江新城的二手房去化周期都在两个月以上，小户型成交的更快一些。大部分客户都是为了辖区内的善耕实验小学和草桥中学而选择在此置业。
图源：苏州规划
平江新城的二手房市场自2019年来就深受新房之苦，市场成交一直都比较少。负责苏锦片区的的一名中介告诉小编：我们门店二手房基本上两个月才能成交1、2套，门店主要业务构成变成房屋租赁了。
该名中介还向小编透露了一个有意思的现象：最近楼市大环境不好，有业主说他看开了，与其有价无市，不如快点成交把钱攥在手上。基本上，业主只要在总价上给出5-10万元的让利，这样的房源很快就能成交。
04
屡遇“渣男”跑路的平江商业
从土地市场、到新房市场，再到二手房市场这么一圈看下来，置业平江新城的购房者谈不上“输”。
但网友说的：平江新城诺大一个姑苏“政务CBD”，却没有一个拿得出手的商业。小编仔细一想，好像是这么回事儿。
平江新城的商业体主要遍布在南部片区，包括万达广场、盛博广场、新平江人民广场、阳光城平江悦……商业类型称得上是一应俱全的。但这些商业大多招商困难、人气不足。
平江万达内的万达百货整体消失，一楼的扶手电梯坏了近1年了也没有再重新运行。
万达广场平江店实景
此外，在寸土寸金的姑苏区，平江新城核心区域还荒废着不少商业大楼，某业内人士没忍住感叹一句：真是遇开发商不淑。
小编每每路过，都想痛骂这些开发商一声“渣男”。
除了商业，网友指出的关于平江新城的bug还有这些：
“为什么平江新城的教育质量这么多年不进反退，怎么不像园区、新区一样，引进名校资源呢？”
“为什么平江新城隶属于姑苏区，去相城的路四通八达，去古城区的路却只有一条？”
“一上主干道就堵，平江新城成了去哪儿都不方便的地方。”
“现在的平江新城，整个都是乱糟糟的，跟三四年前没多大差别，规划建设进程缓慢。”
当然还有另一种声音：
“无所谓啊，姑苏区还三万出头，要啥自行车？”
“平江的商业对我没吸引力，确实不会去逛。但现在地铁很方便呀，平江新城2、4号线去园区、新区都很快，以后还有6号线、8号线。”
“平江新城的学区足够了，我觉得已经挺好的了。”
“平江新城这样的地理位置，得天独厚，称得上是苏州对外展示城市形象的名片。”
总的来看，小编认为对于初改人群来说，上车平江新城的机会着实难得。
3万出头的均价、百平左右的小户型，还是隶属于苏州城市中心的姑苏，完全没有平替的一个地方。尤其是平江新城短期内可供宅地也不多了，之后再想上车可能就不是这个价了。
但平江新城的bug确实该填一下了。
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