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合肥楼市:选对板块要看准,没有潜力的房子请回避!

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合叔说房 2021-10-22 12:55
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我是成叔,拥有多年成都房产研究和投资经验,长期持续关注成都地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下合肥购房答疑内容,来自微信公众号“合叔说房”的粉丝精选提问:

提问:合叔,你好,朋友说法拍房很便宜,而且房源也很多,价格远低于市场价,竟然还有一元起拍的,这是真的吗?请问还有哪些法拍房的房源呢?法拍房可以买吗?

合叔:你好,是有房源一元起拍,这是真实的,这虽然起拍一元,但最后成交价肯定不会这么低的,建议想买房的人实地看过再做决定。合肥有九成以上的法拍房流拍;法拍房虽然价格低,但风险高,建议买房人事先弄清楚房屋的产权状况,并且法拍房占据买房名额,要慎重考虑。

提问:合叔,你好,我在合肥工作几年了,工资稳定,这么多年终于找到了想结婚的人,准备在合肥买房,没准备找家里要钱,就用自己的一点儿积蓄,现在想选价格低一点的地方,考虑新站和小庙,这两个怎么选?

合叔:你好,关于新站和小庙怎么选择的问题,首先,新站和小庙的价格是差不多的,看似小庙便宜,其实小庙卖的是毛坯房,装修费算在其中也就跟新站是差不多的房价。其次,新站和小庙的热度也是差不多的,都比较高,具体体现在:在人气这方面,新站1.8万的房价也有不少人买账,小庙的上坤云栖麓同样受刚需的欢迎;在土拍这方面,小庙的楼面价在一年半时间内提高到七千多,新站的楼面价也达到8800-9200元。再次,在城市建设方面,新站的高架、公园、学校在建设中,修路也一直在进行;小庙有学校搬迁的利好,并且运河新城规划有多所学校。最后,关于这两个区域到底怎么选择的问题,有这样一些建议:预算充足的投资者可以选择小庙,因为小庙虽然长期看好,潜力巨大,但需要持有很长时间,适合有钱人投资;刚需可以选择新站,因为新站价格不算特别高,通勤比较方便。

提问:听说最近合肥二手房停贷了,而且全国很多城市都上调了房贷利率,那我想买二手房的话现在是不是不太合适?我没有房产,是刚需,请问现在应该铆足了劲儿买房吗?二手房停贷怎么办?

合叔:你好,合肥也有6家银行暂停二手房贷款,不过这些银行之中,有的是个别支行停贷,其他支行依然可以办理贷款,有的是没有额度,现在的情况是大部分银行可以办理二手贷款,不过额度紧张,审查严格,放款速度很慢。面对这种情况,还是建议大家买房,有三个原因:一是利率有上涨的趋势,早点买省钱。预计下半年额度还是紧张,房贷利率会继续上升,对经营贷审查会更严格,这是有利于楼市稳定的;二是即使房贷利率上涨,也涨不过房价,房价还会上涨,还是早点上车为好;三是二手房停贷不影响新房贷款,刚需可以多看看新房,可以多参与几次摇号。

提问:合叔,你好,孩子上小学,我比较关注初中的消息,进了好初中等于半只脚进了好高中,但是现在好像不让公布中考的考试成绩,请问发布的中考成绩有些什么有用信息吗?合肥有哪些初中比较好呢?

合叔:你好,合肥的中考成绩公布了,可以了解到这些信息:一是700分以上1699人,招生人数和去年相比没有太大变化;二是录取前只能查看成绩等级,看不到分数,意在禁止炒作学区房;三是据说成绩最好的学校是45中、42中和50中,消息真实性存疑。合肥优秀的学校有这些:1.政务区50中新,学校名师较多;2.蜀山区50中西、东,中考第一名连续多年出自西区,东区历史悠久,底蕴深厚;3.庐阳区45中、42中,45中获得的荣誉比较多,在青少年科技创新大赛里表现比较好,42中建校有百年历史;4.滨湖新区46中,师资力量比较好,优质课评获奖比较多;5.包河区48中,校风学风建设很好,学生成绩也排名靠前;6.经开区168玫瑰园,是经开区最好的学校,教师整体水平还不错;7.瑶海区38中,中考成绩比较靠前,而且学校培育出了王汝南、杨元庆这样的人才;8.高新区科大附中,公办初中,值得期待。

提问:合叔,你好,一直没有买房,现在手头有了首付款,但是新房要摇号,我已经两次没中了,二手房太贵了,请问现在买房有没有什么建议?

合叔:你好,目前合肥楼市出现了新房中签率低、二手房挂牌价高、新房质量不高等问题,面对这种情况,给买房者五个建议:一是注意关注开发商。放在以前,开发商烂尾或延期交房都不常见,现在却并非如此,在疫情、监管、土拍规则影响下,开发商资金压力很大,产品质量很难保证,建议买房者看好开发商的品牌,不要仅仅关注名气,要看这个开发商以前项目做的怎么样。二是不要贪图优惠。限价后利润本来就不高,优惠往往意味着产品细节质量不高,买房者要警惕。三是建议选好区域,优先选择滨河、高新,其次是蜀山、庐阳老城,再次是董铺湖、经开、中央公园。四是买房注意学区,学区给房子带来的溢价是非常明显的,重点学校规划在哪,说明政府的发展重点区域就在哪,买房人可以抓住这个标志做准备。五是建议置换客户要注意房子的整体提升,总价最好比上一套贵50%,不要仅仅为了弥补上一套房子的某一个缺点而置换。

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