乐居买房 阿帆 发自苏州 近日,一位苏州业内大佬去新区的科技城、太湖科学城踩盘后发了个朋友圈。

大概的意思是,过去两个月尽管板块来访量持续下降,但楼盘却没有受“降价潮”大环境影响,价格依然保持坚挺。

对此,大佬也分析了背后的两方面原因,一是两个板块的规划利好或者现状城市价值优势很明显,同时供求关系也相对健康,之前这两个板块楼盘去化也一直很不错;二是操盘的企业大多都是国企或者央企,资金面比较稳健。

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苏州科技城

2021年,众所周知的房地产行业变局之年。房企之困、楼盘之困频频出现,取代“金九银十”成为话题的是各种降价、打折、维权话题。木渎有楼盘开盘当日优惠40万;浒关有楼盘“打骨折”贴着拿地价卖房;浒关某盘今晚开盘,要打92折......

但也有不一样的,以苏州“西部世界”的扛把子——科技城为例。

01

没有降价、没有优惠

新房成交“量稳价稳”

金九银十前后,科技城包括浅悦静庭、大悦澜庭、中海阅狮山等多个楼盘在此阶段开盘或加推,没有降价、没有优惠,却依然卖得不错。

就在本周,科技城再上新,由融信&保利&华润合作开发的海纳品汇项目,公开了城市展厅,也同时发布了产品系列,众人也将目光再次聚焦在这个板块。

目前科技城板块新房项目有熙境云庭、苏州金融小镇·云谷商墅、前山澜庭、浅悦静庭、大悦澜庭、中海阅狮山、保利和光山语、海纳品汇以及武汉城建项目等。

虽然新房楼盘数量多,但是各个楼盘开盘后卖得都不错,这在苏州还是很难得的。

科技城项目一览

当然,科技城众多项目的热销,与板块整体发展趋于成熟不无关系,尤其产业的更新,教育、医疗、商业等各种生活配套的完善,使得科技城的居住氛围也越来越好。

那科技城新房市场现状如何呢?

首先,从大的环境来看,科技城新房的价格基础摆在那,不是苏州的“最高地”,但肯定也是前两档。

目前科技城板块新房均价在2.8万/㎡,仅次于区域内部的狮山街道(狮山、横塘等地)的3万+。这个价格档位不仅在新区属于前列,与苏州其他众多板块相比,也比较靠前。

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图源:克而瑞苏州房产测评

再从板块今年全年的价格走势来看,“有所波动,整体平稳”八字可以总结。

科技城1-9月新房价格走势,最高点出现在1月,为29906元/㎡,且在上半年基本都维持在2.9万/㎡以上,波动很小。

尽管步入到下半年,区域新房价格也出现了一定幅度的下滑,尤其在7、8、9三个月,但新房价格依然维持在2.8万/㎡左右。

数据统计自:克而瑞苏州房产测评

综合区域项目的销售节奏,价格的小幅波动,或与此有一定关系。上半年,区域标杆金茂府带来了不小体量房源,备案价3万多,直接拉动了新房整体成交价格。下半年,随着金茂府的收官,接替入市的大悦澜庭、浅悦静庭、和光山语、中海阅狮山等盘,价格都在2.8万/㎡左右,因此也带来了新房成交价的微下滑。

此外,一众项目相对好卖,也再次加深了区域新房成交价的坚挺。

今年,除了金茂府加推收官,科技城又再现了好几个热盘。“拿地阶段被157家房企疯抢”的大悦澜庭,今年开盘,已经加推几波了,去化相当迅速,目前一期基本售完,二期除了部分大户型以及中低楼层房源外,别的房源也都已清掉。

大悦澜庭沙盘图

再比如国庆前刚刚入市的中海阅狮山也让科技城再次火了一把,市场整体冷淡的行情下,该项目首开一举卖了5亿。

所以,科技城新房为什么没有出现在“降价大军”里,原因也是比较有说服力的。

02

部分小区成交有下滑

二手房整体表现维稳

相比新房,二手房市场的“降价潮”波及的更广。每天的朋友圈几乎都会被各种降价销售、特价房轰炸,直降40万、50万的房源信息越来越多了......

特价优惠潮中却鲜少看到科技城二手房的降价消息。

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以上为近三个月,科技城成交的部分二手房房源。(仅做参考)

从统计数据来看,次新房,以及品质偏改善小区二手房房价依然比较坚挺,有房源成交价格整体高于小区均价,比如景瑞无双、朗诗绿洲天屿等。相比之下,区域普通的二手房小区成交价则变动较大。

对此,科技城一置业顾问表示,“科技城二手房这个价格波动很正常,个别房源有调价,跟房源本身也有一定关系,而且调价幅度都不大,对于卖方和买方来说,都不会有太大影响。从目前大环境来看,科技城的二手房整体算是比较稳定的了。”

写在后面

写这篇稿子的时候,与一位在新区深耕10余年的中介朋友聊了几句,苏州外面大雨天,此时此刻的他正在张家港踩盘。

翻看他的朋友发现,不止张家港,最近他还去了常熟,吴中相城、甪直....几乎遍及苏州新房市场。问及现状,“入冬了,虽然客户不多,但自己还是得动起来。”

问及其深耕的新区市场,他表示,“现在成交带看都不多,但新区价格还是很坚挺的,降价的也就浒墅关的部分楼盘,其它都还好。尤其好一点的板块,像狮山、科技城、太湖科学城的坚挺对新区整体房价的维稳来说是很重要的。”

奋进的中介,与落地踩盘的大佬,从市场收到的反馈相差不大。