编辑：闷油瓶
“宇宙最强”18号线，在上个月底正式开通，从南沙到天河最快仅需30分钟。
而18号线的“姐妹线”22号线，也已正式试运行，预计将在11月底通车。
至此，这两条从南往北的“湾区宝藏线”，终于巨龙现身。
从落实、规划到建设、开通，两条线路对楼市带来的“鸡血效应”，已是有目共睹：
① 大海尽头的万顷沙被深莞客抢爆②一片黄土的横沥首开冲破4万+③ 万博红盘一次加推一个价，但也不妨碍几近秒光
唯独，这个仍在原地踏步的低调板块——番禺广场。
五轨交汇的“宇宙中心”
房价却无动于衷
说起番禺广场，称之为广州目前最牛的地铁枢纽板块，也不为过。
除了已有的3号线、18号线，还有即将开通的22号线、在建中的3号线东延段，以及规划中的17号线。
从走向来看，北接天河、白云，南通南沙，远期还可衔接中山、珠海、东莞、深圳，东西南北几乎无往不利。
作为番禺开发最早的中心板块，各大市政机构分布于此，教育、商业、医疗等各种资源信手拈来，虽不够高端，但也可以满足基本上车需求。
不过从去年到现在，番禺广场的房价走势呈水平线般平稳，甚至有点下行趋势，并没有因为地铁的规划或动工而掀起波澜。
目前板块最新挂牌价在2.8万/㎡，还不到3万。
而纵观整条18号线，南部的万顷沙和横沥岛是以新房为主，缺少二手数据，北面的冼村和琶洲，拿他们来说增幅也有点欺负人。
那就重点看中部的南村和沙溪（也就是厦滘一带），近一年来房价基本都有不同程度的上扬。
再看看同样是超级枢纽板块，目前广州唯一实现3线交汇的地方——嘉禾望岗，1年涨了快1万/平，涨幅18%在调控频繁的今年可以说相当能打了。
都说地铁盘最能涨的时候是从规划到建设阶段，但人家地铁都通了好几年，持续增长的能力也远远比你好。
从长线来看，番禺广场实在太难了，这一南一北，命运怎么就如此不同？
缺概念，楼龄老
最没存在感的区府板块？
其实在老广和新广眼里，番禺广场都不是那么的起眼。
谈起番禺，很多人第一反应要不是万博、南站这些极强概念板块，要不是亚运城、大石这种极刚需板块。
却很少人会首先说起番禺广场，对其印象更多地停留在死亡3号线的最后一站，楼市也是不温不火。
为何会造成这种局面？
一个很重要的原因是板块定位和能级的问题。
珠江新城、琶洲不必多说，广州现在和未来的两大CBD。
横沥岛是国际金融岛，与灵山岛属于同量级选手，规划也是“冇得顶”。
万博是举全区之力打造的商务区，创新城、汽车城都有强产业支撑。
而番禺广场的定位为：番禺市民重要的活动中心、超大型交通枢纽。
活动中心，就意味着没有高站位的规划手笔，从而缺少产业导入，最终还是会压制到房价上面，成长天花板有限。
交通枢纽，所拥有的地铁线确实能为其带来大量客流，但也仅只是客流而已，没有强大的产业、更近主城的距离，难以将“客流”转化为“更大的经济效益”。
根据2020年番禺各镇街地区生产总值数据，南村、大石独挑大梁，而番禺广场所在的市桥街道排名第三，与钟村、大龙、化龙街镇处于同一梯队。
图源：番禺新出彩
另一方面是板块内楼龄偏老，缺少新盘入市刺激。
笔者翻阅链家，番禺广场周边房子开发时间最早可追溯到80年代末，最新的也还是16年，几乎都有十几年以上的楼龄。
其中，大部分还是传统老式小区，无人车分流、无电梯、无物管等；而次新大社区价位又比较高，几乎去到4万+。
同时板块内长期没有新盘入市，缺少爆点，种种因素下平摊了整体涨幅。
若按番禺广场2.5-3万的二手均价，可以选择亚运城、汽车小镇、山海连城这些一手盘，物业、设计都更符合现代人居住习惯，未来在二手市场也更有议价能力。
理性看待番禺广场：自住可以，投资慎入
当然，如果是单纯考虑上车需求，番禺广场完全无妨。
作为番禺区府所在地，可以说是整个番禺最具烟火气的板块之一，轻松满足各种生活需求。
加上五地铁汇聚的优势，承接中心区域外溢人口，接纳刚需置业。
但如果是追求投资的话，番禺广场还是慎重考虑，起码短时间内难有起色，需要长线持有。
具体的选筹原则上，有两点注意：
1）尽量挑选楼龄新、近地铁的电梯房，对居住体验感和未来转手度都有保障。
2）有小区物业，绿化高，居住密度低的二手盘更好，这样的楼盘在以居住功能为主的板块里，会更受欢迎。
不缺钱的，预算接受400万以上的，直接选融穗澜湾和东怡新地，片区少有的高质大盘，长线走势稳定。
预算在250-350万上下的，推荐东华花园和东瀚园，小区保养得不错，离地铁也不算远，其中东华花园大部分楼栋都有预留电梯加装，长线比较不错。
关于番禺广场，你是怎么看待，欢迎留言分享~
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