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扎心了!“地铁枢纽”跳涨神话,梦断番禺广场...

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广州淘房志 2021-10-21 19:02

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编辑:闷油瓶

“宇宙最强”18号线,在上个月底正式开通,从南沙到天河最快仅需30分钟。

而18号线的“姐妹线”22号线,也已正式试运行,预计将在11月底通车。

至此,这两条从南往北的“湾区宝藏线”,终于巨龙现身。

从落实、规划到建设、开通,两条线路对楼市带来的“鸡血效应”,已是有目共睹:

① 大海尽头的万顷沙被深莞客抢爆②一片黄土的横沥首开冲破4万+③ 万博红盘一次加推一个价,但也不妨碍几近秒光

唯独,这个仍在原地踏步的低调板块——番禺广场。

五轨交汇的“宇宙中心”

房价却无动于衷

说起番禺广场,称之为广州目前最牛的地铁枢纽板块,也不为过。

除了已有的3号线、18号线,还有即将开通的22号线、在建中的3号线东延段,以及规划中的17号线。

从走向来看,北接天河、白云,南通南沙,远期还可衔接中山、珠海、东莞、深圳,东西南北几乎无往不利。

作为番禺开发最早的中心板块,各大市政机构分布于此,教育、商业、医疗等各种资源信手拈来,虽不够高端,但也可以满足基本上车需求。

不过从去年到现在,番禺广场的房价走势呈水平线般平稳,甚至有点下行趋势,并没有因为地铁的规划或动工而掀起波澜。

目前板块最新挂牌价在2.8万/㎡,还不到3万。

而纵观整条18号线,南部的万顷沙和横沥岛是以新房为主,缺少二手数据,北面的冼村和琶洲,拿他们来说增幅也有点欺负人。

那就重点看中部的南村和沙溪(也就是厦滘一带),近一年来房价基本都有不同程度的上扬。

再看看同样是超级枢纽板块,目前广州唯一实现3线交汇的地方——嘉禾望岗,1年涨了快1万/平,涨幅18%在调控频繁的今年可以说相当能打了。

都说地铁盘最能涨的时候是从规划到建设阶段,但人家地铁都通了好几年,持续增长的能力也远远比你好。

从长线来看,番禺广场实在太难了,这一南一北,命运怎么就如此不同?

缺概念,楼龄老

最没存在感的区府板块?

其实在老广和新广眼里,番禺广场都不是那么的起眼。

谈起番禺,很多人第一反应要不是万博、南站这些极强概念板块,要不是亚运城、大石这种极刚需板块。

却很少人会首先说起番禺广场,对其印象更多地停留在死亡3号线的最后一站,楼市也是不温不火。

为何会造成这种局面?

一个很重要的原因是板块定位和能级的问题。

珠江新城、琶洲不必多说,广州现在和未来的两大CBD。

横沥岛是国际金融岛,与灵山岛属于同量级选手,规划也是“冇得顶”。

万博是举全区之力打造的商务区,创新城、汽车城都有强产业支撑。

而番禺广场的定位为:番禺市民重要的活动中心、超大型交通枢纽。

活动中心,就意味着没有高站位的规划手笔,从而缺少产业导入,最终还是会压制到房价上面,成长天花板有限。

交通枢纽,所拥有的地铁线确实能为其带来大量客流,但也仅只是客流而已,没有强大的产业、更近主城的距离,难以将“客流”转化为“更大的经济效益”。

根据2020年番禺各镇街地区生产总值数据,南村、大石独挑大梁,而番禺广场所在的市桥街道排名第三,与钟村、大龙、化龙街镇处于同一梯队。

图源:番禺新出彩

另一方面是板块内楼龄偏老,缺少新盘入市刺激。

笔者翻阅链家,番禺广场周边房子开发时间最早可追溯到80年代末,最新的也还是16年,几乎都有十几年以上的楼龄。

其中,大部分还是传统老式小区,无人车分流、无电梯、无物管等;而次新大社区价位又比较高,几乎去到4万+。

同时板块内长期没有新盘入市,缺少爆点,种种因素下平摊了整体涨幅。

若按番禺广场2.5-3万的二手均价,可以选择亚运城、汽车小镇、山海连城这些一手盘,物业、设计都更符合现代人居住习惯,未来在二手市场也更有议价能力。

理性看待番禺广场:自住可以,投资慎入

当然,如果是单纯考虑上车需求,番禺广场完全无妨。

作为番禺区府所在地,可以说是整个番禺最具烟火气的板块之一,轻松满足各种生活需求。

加上五地铁汇聚的优势,承接中心区域外溢人口,接纳刚需置业。

但如果是追求投资的话,番禺广场还是慎重考虑,起码短时间内难有起色,需要长线持有。

具体的选筹原则上,有两点注意:

1)尽量挑选楼龄新、近地铁的电梯房,对居住体验感和未来转手度都有保障。

2)有小区物业,绿化高,居住密度低的二手盘更好,这样的楼盘在以居住功能为主的板块里,会更受欢迎。

不缺钱的,预算接受400万以上的,直接选融穗澜湾和东怡新地,片区少有的高质大盘,长线走势稳定。

预算在250-350万上下的,推荐东华花园和东瀚园,小区保养得不错,离地铁也不算远,其中东华花园大部分楼栋都有预留电梯加装,长线比较不错。

关于番禺广场,你是怎么看待,欢迎留言分享~

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