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9个月卖掉近7万套,网签库存跌破600万平,强省会下将加速成交?

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福州说房 2021-10-21 18:28

近日,福州不动产交易中心发布了2021年前三季度五城区一、二手房交易数据:

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1-9月,五城区新建商品房销售62458套、486.8万平方米,其中住宅43172套、411.14万平方米;二手房交易31578套、241.56万平方米,其中住宅24358套、225.09万平方米。由此可知,前三季度五区一二手房成交量为67530套。另外,数据中也体现了各区的交易情况,分别为:鼓楼区一手住宅成交2201套,二手住宅成交6532套;台江一手为5551套,二手为3231套;晋安一手14265套,二手为5939套;仓山一手17146套,二手为7501套;马尾一手4009套,二手1155套。五区中,仓山区无论一手房还是二手房成交量皆最多,这与仓山楼盘的基数多有关。那么,与往年相比,今年前三季度的成交量成绩如何?我们来看以下数据:

上图为交易中心统计数据,我们可知,目前的成交量仅次于2016年,成交套数只相差2718套,若加上第四季度的成交量,相信超过2016年的70248套已没有悬念,从数据角度,今年成交量将创近6年新高,不过毕竟包含大量不可售的安商房,这些数据看看就行,并不能说明房子真得好卖。

此外,1-9月五城区一手住宅卖掉了411.14万平方米,那么这是什么概念?我们再来看下交易中心网站实时的网签库存:

截至2021.10.20日,领证未售的库存为599.58万平方米,也就是说按照目前的去化速度,在不增量的情况下,一年多的时间这些库存就可消化完毕(不考虑板块冷热及需求不均)。但我们知道,这些是已动工已领证未售的库存,实际上还有大量的未动工房源未上市,正巧不久前官方发布了2021年度福州宅地库存信息,借此我们来计算下五区的实际库存,来看下以这种速度还需要消化多久。

据官方提供的表格,其库存分已动工未竣工和未动工两种状态。扣除长乐区和公租房等选项,那么五城区普通商品房未动工项目有81个,占地面积共350.9272公顷,合计5263.908亩,若以容积率2.0计算,那么未动工项目可盖(地上)建筑面积为7022053平方米;而已动工未竣工项目有135个,其中未售房屋的土地面积为289.0141公顷,合计4335.2115亩,若同样以容积率2.0计算,那么已动工项目未售土地可盖(地上)建筑面积为5783172平方米。所以,粗略计算下,目前五区未上市的库存可达约1280万平方米,加上已领证未销售的599万平方米库存,整体的库存约达1879万平方米。

不过,我们知道地上建筑还包含店面、公共设施等;在商品房部分,还包含不可售的安商房,因此可售住宅的实际库存肯定会更少些。但即使这些房源能占到一半,那么按照目前的去化速度,在不增量情况下,其去化也要耗费约2年时间。

所以,总体而言,福州五区的房源还是很多的。虽然上半年在零门槛落户和都市圈的支持下,库存确实有在加快消化(去年网签库存一度上700万平往800万冲),但下半年以来,政策不断加码,额度紧张,福州的楼市同全国大部分城市一样,成交有下滑现象,特别是刚过去的金九。虽然前几天出台了强省会的措施,长远看对福州是利好,但短期内在如此多库存以及高压政策下依然扑朔迷离,会加快成交还言之过早,甚至,为加速回款,外围楼盘将存在长期降价促销的可能。

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