导语
First Word
毋庸置疑“房住不炒”的定位以及“三稳”目标，对于近年来中国房地产平稳健康发展起到了决定性的指导意义，是近年来中国房地产市场运行的压舱石和稳定器。但随着市场调控步入深水期，一系列的具体政策也陆续出台，如“三道红线”、“信贷两集中”、“土拍两集中”、“限跌令”、降低购房按揭额度、拉长购房贷款审核周期等，政策、新规的实施综合效用明显，在过去的一段时间内，对于房地产调控的预期起到了立竿见影的作用。但也引发市场出现了一些新情况。以下将从部分政策的实施、到引发的房企债务风险、及土拍市场对这一轮的调控反应做一些总结与分析。
悲观情绪延续至土拍市场
房企谨慎拿地致使土地流拍频频发生
土拍降温，甚至流拍的情况大面积发生。自8月份以来，主要重点城市第二批集中土拍陆续展开，目前已有苏州、杭州、天津、合肥等11个城市完成。但与第一批集中供地火热的场景不同，本轮集中供地热度明显下降，多数城市底价成交地块占比高，而且流拍地块也明显增加，如表1所示，杭州、广州、太原、成都、重庆等城市，在第二轮集中供地中均出现了土拍流拍。其中，杭州流拍率达到90%，广州流拍率也达到了52%。尽管部分城市流拍率低，也存在无人报名、停止交易、终止交易等情况。从成交率来看，在下表所列的城市中，成交率最高的也不过87%，最低的则为0，如杭州、太原等城市。
利润有限，房企投资观望情绪上升。除去在首批集中供地后，部分房企一次性获得大量土储，当前补货紧迫性不高的原因，及资金限制等因素外，影响房企不愿拿地最直接的原因还有“无利可图”。
诚然，在今年首批集中供地时，市场热度仍较高，之后中央提出“稳地价”的工作要求，重点城市陆续调整了第二批集中供地规则，涉及房价地价联动、降低溢价、提升土拍门槛、竟品质等方面。房企自持和施工成本的提升致使房企投资观望情绪上升。某杭州本土房企在竞得土地后也表示，尽管公司有融资能力强、融资成本低及品牌影响力等优势，也只能努力做到1-2%净利润水平。虽然此数据仅为一面之词，但近年来房企盈利能力下降是不争的事实，房企利润空间越来越小。
2020年下半年以来，房企面对的经营环境已经较过去发生较大变化，持续的市场调控政策及审慎的房地产金融管理致使房企主动降低杠杆，更加关注自身主营业务经营能力，政策、新规的实施综合效用明显，土拍市场遇冷也是这种变化下的市场表现，同时也反应了房企投资更为谨慎。
整理/林丹妮 编辑/陈揽月
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