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经过长达一两年的房产调控，最近一段时间以来，全国各地的房市出现了非常重大的变化，像我们以往的节目说的那样，很多开发商有点绷不住了，疯狂的打折。我们在各个中介的朋友圈中，在很多小视频平台中经常会看到很多打折的信息出现。
以往咱们中国老百姓在买房的时候有个基本观点，就是追涨不追跌，所以越是房价上升的时候越有很多人要去买房。但越是房价下降的时候，很多人反而要持币待购了。但是咱们这么讲吧，毕竟还有很多朋友们是刚需，需要买房子结婚生孩子，毕竟有很多人刚到新的城市，大学毕业找到工作，家人也希望他有个稳定的居所，因此任何时候都有人是需要买房。
那么在今天这样一个市场比较复杂的状态之下，您敢不敢买房子？或者说你买房的时候有什么点要很注意呢？有一个点不知道大家有没有想到，就是你有没有考察一下开发商的实力，你担不担心买到烂尾房。
什么叫烂尾房？众所周知，过去几十年很多城市都出现过烂尾房，这其中很重要的一个原因是因为我们主要采用的是期房制，预售制。什么意思？这个房子还没有盖出来，开发商刚刚把地拿下来而已，出了规划打了地基他就开始卖房，你今天交钱去买房，银行贷款都办完了，恐怕要两三年之后你这个房子才拿得到手，你才能住得进去。
这中间时间拉的太长，所以有很多变数。有很多中小开发商实力不足够，资金链断裂了，开发商拍屁股走人了，留下了一地鸡毛和烂尾房。这个时候购房者就很麻烦了，我钱交了银行的款我贷了，可是房子没盖完，而且不单房子没盖完，开发商还拖欠包工头、城建商材料商一大笔钱，这个没盖完的房子产权到底属于谁都不好讲。
因此以往真的有很多人因为买烂尾房而一生的积蓄化为泡影，房子还住不进去。所以以往我们经常提醒各位好朋友，买房的时候最好看好这个开发商资质，开发商如果是大企业规模大的话，那出烂尾房的可能性很小。可是如果开发商实力不济的话，你就真得掂量掂量，越是经济情况不好楼市量价期跌的时候，出现烂尾房的几率就越高。
按道理讲，只有彻底取消掉房地产预售制，才能把烂尾房这个毒瘤彻底铲除。但是很显然，至少到目前为止，大部分房地产商都是愿意卖期房的，这有助于人家迅速的回笼资金，十个锅九个盖，用最少的钱去开发更多的房子，以便赚得超额的利润。
所以只要期房制预售制有一天不取消，那么我们消费者买房的时候就必须擦亮双眼，因为你交了钱，那个房子得两三年之后才能给你，可是毕竟一段时间以来我们以往的经验可能不够用了，以往嘛我们信规模，就是说这个房地产企业规模速度大，全国排名前几，那么我们基本认为他肯定没问题。
但是最近一段时间，大家发现没有？有好几个排在前面的大房企都或多或少出现了问题，有的房地产企业甭说房子不能及时交工，他还拖欠了老百姓大量的理财，不能及时兑付。所以很多消费者都麻爪了，你看看借人家的钱讲好了利息还款期限，到期都还不了。何况你这个房子要盖还要继续投钱才行啊。
而且有很多大房企在全国各地的很多工地已经出现了停工的情况，能不能按时交房不好讲。所以这更让很多现在准备买房的老百姓惶恐了，大家真的是担心说，你看我好不容易千挑万选挑到了一个楼盘，感觉这个位置也不错，单价也合理，交通也便利，子女也能入学，但是我吃不准开发商他有没有实力，有没有可能两年之后该交房的时候资金链断裂，交不了房，给我个烂尾房，那我不就血本不归了吗？
那么在今天这样一个市场状态之下，我们到底用什么来判断一个开发商的实力，以便判断敢不敢买他的房了？我们可以给大家提供三条参考意见。
首先第一，我们要看这个房地产上的金融安全性，什么意思？说通俗点就是说这个房地产商的资金链紧不紧张，他欠的债和本身资产的比率如何。去年年底的时候，央行等监管部门给所有房地产商划了三道红线，这三道红线分别是剔除预收款之后，资产负债率要大于70%，净负债率大于百分之百，以及现金短债比小于一倍。
什么意思呢？通俗理解就是央行要求每个房地产商，你的借债规模和自身资产的比率要低于一定比值，而且你手中的现金要大于你的短债。为什么要有这样的规定呢？你达到这些红线要求说明你资金链是安全的，你能够扛得起大风大浪，你达不到这个要求说明你这个资金链是非常脆弱的，你有可能无法按时对付各种短债长债，而资金链一旦断裂，你这个房地产商有可能突然之间崩塌。
所以很显然，央行已经给我们指明了方向，那就是看任何一个房地产商的金融稳定性，看它的资金链就可以判断它是不是一个比较安全的企业，他开发的楼盘未来有没有可能有烂尾的风险。
所以我们建议大家随时随地关注各个机构给出的调研报告，比如说我们就给大家准备了一张表格，这是中国房地产数据研究院在前不久发布的2021年中期重点85家房企的三道红线情况，以及各房企金融稳定的评级。这其中有很多房企被评为钻石级，那很显然人家的资金安全度是不错的，金融稳定性很好，还有一些企业被评为一般级、谨慎级，不是说人家一定有问题，而是说相对而言它负债率有点高，未来出风险的可能性就大。
这是第一个判断标准，各大房企在今年上半年或者前三个季度它的销售情况如何，这是这些房企在最近一段时间以来实打实的回款情况。咱们这么讲吧，如果一个房企在最近一段时间以来还能保持高稳定的销售数字，还能每个月每天都有大量的回款，那么很显然这个房企的资金稳定都是安全的，因为人家随时随地有活钱进来。而如果一个房企在最近一段时间以来销售惨淡，光能盖楼盘不能卖楼盘，收不回钱来，那么可想认知，他在未来一段时间这个资金链一定是很紧绷的。
我们经常讲，在研究一个企业的时候，不光要看他的总资产到底有多大，还有一个很要命的因素是什么呢？就是它的现金流，以往有句俗话叫一文钱难倒英雄汉，该你付款的时候，你哪怕差一文钱那也不行。如果一个企业没有充足稳定的现金流，那么甭管他吹的多大，甭管他说我资产有多庞大都没有用，他很有可能因为一件官司，因为一次付款不及时而彻底崩塌下来。所以在决定购买哪个房企房子的时候，您真是可以去检索一些数据，看看在最近一段时间的销售情况如何。
当然还有第三个判断标准，那就是股东来源问题。现在这个时候大家是求稳了，我们知道有很多大型的民营企业人家白手起家，几年之内做到了上千亿，上万亿的规模很不容易，但是我们不得不说，在今天这样一个状态之下有很多民企是很不稳定的。所以作为普通老百姓，购房是个求稳的状态，你在买房子之前真的应该好好检查一这个房地产开发企业，他的母公司他的股东他的爸爸到底是谁。
我们今天有很多房地产企业是央企，规模非常巨大，国有企业国家是他最大的股东，所以相对而言他彻底崩盘的可能性几乎没有。虽然说都是有限责任公司，但是毕竟人家这个股东来头大稳定，所以相对而言我们更踏实。而如果有些房企不单股东没什么来头，而且有各种各样的负面新闻，那这个时候我们还真是得小心一点。
当然还有一种可能，目前我国的房地产市场相对而言还是比较分散的，有若干大型的企业。但是在很多地方，也有很多小房企比如说有一些房企人家经营地方多年，在当地有着非常好的口碑，在当地开发了非常多的楼盘，他有可能限于规模并没有走出去，并没有成为区域性或者全国性的房企，但是由于人家在当地经营多年，有非常充足的人脉、资金和经验，相对而言这些房企到也是我们消费者可以信任的。
总之在购房之前一定得踏踏实实的调查清楚，这个房地产开发企业的全属资金来源，股东情况，这样我们买起房的才更踏实一些。当然除了以上三条判断开发商资质的标准之外，我们还给大家提最后一个醒，那就是对于突然打折下降的楼盘，购买起来一定要小心。
突然打折的楼盘有可能有两种情况，有一种情况，人家已经是纯纯的尾盘了，可能这个1000户都卖掉900多户了，剩个几十户开发商觉得哎呀！我打折卖点，赶快清盘算了，我把这个人就用在别的地方。而且一般来讲，这些楼盘都已经是封顶了，达到交付标准，相对而言这个便宜你倒是可以占，因为人家已经不是烂尾楼了，已经可以当现房交付给你了，出问题的可能性非常非常低。
而还有一种打折楼盘你要注意了，他可能是刚刚把地基打好而已，头几个月世道好的时候可能卖五万一平，现在世道不好了突然卖4万甚至3万一平，这个时候你就要小心了。一方面他的建设工期还有一两年之久；另一方面开发商突然降这么大的价，这么大的力度打折，一定是他的资金很紧张了。
那么未来无非两种可能，一种可能你把这个钱给他了，他资金链不紧张了，踏踏实实把这个楼盘开发完，你捡一个便宜。但还有一种可能就是，你给他这个钱也不足以让他的资金链恢复过来，那么可想而知未来有什么样的麻烦。