乐居财经讯 最近，哈尔滨楼市都乱套了！
房企拿地积极性不高，土地流拍频发；
楼市库存高企，以价换量，观望情绪加深；
楼盘跳水式降价，挑战价格底线，引发老业主维权；
……
塌陷的楼市，正在陷入了一种无法自拔的恶性循环。
不能涨价也不能降价的市场，被卡得死死的。
01.狂降几十万，引发维权潮
每一次转折时刻，楼市都会引发风吹草动。
近日，道里、香坊、松北等区域的多个楼盘因促销力度较大，引发前期业主的集体维权。
据乐居财经消息，近日群力西的中海某盘进行限时抢购活动，力度相当大，特价房的价格，从1.5万元/㎡的备案单价打折到只要1.1-1.2万元/㎡，一套100㎡的房子相当于降价40万。
这次中海大降价，不像其他楼盘那样，挑一些顶天立地卖不出去的楼层做特价，而是直接把精装修2、3号楼在售房源拿出来做特价，楼层可选，只限10月17日一天。
注意，是只降价不降配置，依旧是带装修销售。
这波折后价，相当于装修白送，对于中海的精装标准，真是错过再无的机会。
消息一放出，吸引了无数中介和买房人，所以一开始“围攻”售楼处的，是买房人和中介，销售签单签到手软，售楼处更是灯火通明到深夜。
这样轰轰烈烈的抢房活动，老业主就是想无视都难。
据悉，至少有二三十名老业主在售楼处聚集，与开发商对峙到一整天，原因很简单，“阻止”开发商降价卖房。最终经过维权，该楼盘停止了促销活动，也收回了促销房源。
老业主看似成功了，但对于哈尔滨楼市而言，降价促销、楼市下行的印象已经出圈了。
大降价的项目，多半是因为开发商缺钱。
但是，中海并不缺钱，为什么还要下血本降价甩卖呢？
乐居财经多方打听，得知原因是：乙方承建商的工抵房年底需要结款，不得不以价换量，快速回款，但现在扰乱了市场价格，所以某海将特价签单全部退了，不卖了。
这就不难理解了。
据克尔瑞数据统计，今年1-3季度，仅两成企业的业绩目标完成率在75%以上，有26%的房企业绩目标完成率低于65%。
也就是说，大部分房企年底的业绩压力都很大。而年底仅剩两个半月，开发商怎能不着急？
事实上，每年年底都是开发商拼命卖房求回款的关键时期，这个阶段很多房企都会释放折扣。只是今年受市场环境影响，折扣释放得更早，力度更大，参与的房企更多。
最近哈尔滨降价4000元卖房并非个案。
近日，香坊区二环旁，地铁旁，大润发附近的金瑞林城一手现房大幅降价，去年11000元/㎡，现在只要7000元/㎡，很多在万元高价买入的业主的资产瞬间缩水。
据说里面的人在抢房，外面的人在维权，现场相当热闹和混乱。
别人是不买房等于白干几年，他们是买了房，就白干几年，这换谁都无法接受。
于是业主们怒了：“我掏空六个钱包才买的房子，怎么能降价？！不行，要维权！要退房！”
对于这种现象，如果单纯是针对投资客，就没什么好说的，炒房就要接受这种结果，愿赌服输……
但房子不只是商品，它承载了太多东西，除了是房子，它还是家！
对一个掏尽两代人钱包、努力打拼的人来讲，碰上“跳崖式”降价就太残忍了。
最近有位粉丝私信乐居财经，问：松北区XX楼盘会跌吗？
乐居财经以为她要买房。交流之后才知道：她已经买了这个楼盘的房子，但刚买完又担心房价会降。
其实，说来也能理解，开发商要现金流，要活下去；购房者要资产不缩水，要活下去。
但我们要知道，房子既然是商品就会有价格浮动的概率。甚至有坊间评论：“楼市就像过山车，买房更像一场赌博”。
话虽如此，但在哈尔滨“救市”新政刚刚发布不久，就接连爆出楼盘大降价，业主大维权的案例，实在值得人深思。
02.新房“骨折”降价，二手房跌跌不休，哈尔滨楼市怎么了？
仔细看来，新房“骨折”降价其实不过是目前哈尔滨楼市的一个缩影。
根据CRIC统计数据，2020年哈尔滨市商品住宅销售金额同比下滑19.3%，2021年前三季度同比再降34.8%。销售持续大幅下滑的同时，商品房库存积压日益严重。
高企的存量和新增供应，使得哈尔滨新房及二手房市场均出现严重供大于求现象。特别是“三条红线”政策之后，针对房地产行业的金融信贷政策出现了进一步的加强，资金链愈加紧绷，房企为了冲业绩，都在进行以价换量，陷入“内卷”。
开发商高喊着“活下去”，已经不再是一个口号，而是在用各种各样的实际行动，坚持“活着”。
各种特价房、工抵房、一口价、买房送车位、送装修已经成为常态。
受9月中旬疫情影响，哈尔滨主城6区超50余个小区封闭管理，哈尔滨楼市温度骤降。
2021年10月20日，国家统计局发布了“2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据：
哈尔滨9月份新建商品住宅销售环比下降0.5%，同比下降0.7%；
哈尔滨9月份二手住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降0.6%。
哈尔滨楼市彻彻底底的冷下来了，是什么原因呢？
1、新房供大于求，二手房库存量增加。
房价的涨跌离不开供需，一般来说供应量比成交量稍微高一点就好，才是比较健康的供需关系，而哈尔滨的新房供应，相对成交量来说，高太多了，明显是供大于求。
截至2021年8月，哈尔滨主城六区新建商品房库存1120.64万平方米，去化周期高达31.1个月，去化周期普遍认同的合理范围是6-12个月，可见，哈尔滨面临怎样的去库存压力。
更何况目前哈尔滨还有大量纯新盘未入市，可以想象到，明年初，哈尔滨新房市场又是一轮新的厮杀。
在新房供应充足的时候，大部分人是优先购买新房的，这导致二手房市场需求不足。
但是前几年的交房的次新也开始入市了，所以二手房的库存不容忽视，据相关数据发布显示，哈尔滨9月末二手房库存数量高达10.39万套。
2、楼面价过低，房价下调空间大
本来哈尔滨的楼面价就不算高，根据乐居财经统计，2018年来，哈尔滨的地价就一直在3000元/平徘徊，这个地价在二线城市里面真的太低了。
2021年上半年，哈尔滨12场土拍，累计成交15宗商住地块，平均楼面价达3998.1元/㎡。
土地市场作为楼市的前端市场，其表现一定程度上影响着楼市的走向。
地价这么低，新房的价格就可以压得更低，二手房同样难涨价。
3、棚改货币化退场，哈尔滨人手里钱少了。
前几年全国轰轰烈烈的棚改货币化，昨日还穷的叮当响，今日便手握重金。手里拿着这么多钱干什么用？买房！
很多人手里钱多了，就会选择在哈尔滨买房投资，近年来鼓励就近异地安置，棚改退潮后，整个哈尔滨的房价明显后劲儿不足。
楼市下行时，往往是从环城蔓延到主城区，这次哈尔滨也一样。
现在哈尔滨的环城板块都是全新的规划，各种概念响震天，再加上哈尔滨新区、自贸区哈尔滨片区的建设等，利好不断吸引着投资客和刚需进场。
在哈尔滨楼市火热的前几年，房价像窜天猴，一天一个样，抢房更是常态。但时间过去了，环城的配套跟不上，发展速度也不如当初预想那样顺利，房子的价格跟不上价值了。
从去年开始，松北新区的新房价格开始逐渐回调，投资客退出市场，后面就剩下刚需硬撑着了。
松北新区很多全新开盘的新房价格早就开始往下探了，相比当初1.2万的单价，现在跌至7000元/平就能拿下。
而且松北新区的新房供应量还在不断大增，截至8月，松北区普通住宅库存量高达550.77万㎡，恐怕楼市寒冬还有很长的一段路走。
房价能涨自然就能跌。
央行参事盛松成就曾表示，目前我国房价平稳或小幅下降是好事，更需要扭转房价只涨不跌的预期。就连人民日报也曾经发文谴责禁止降价行为，并质问，为什么不能降价？
既然楼市新政已经出台，市场开始发生转换，及时降价促销也是回归市场正常之举。
这既让开发商少了现金流之困，又让刚需购房者得到福利，更让炒房团认识到房价不是“只涨不跌”的现实。
作为购房者，要做的不是去因为降价维权，而是要甄别那些有烂尾风险的小开发商。
地段好、价格低、首付分期、2万订房，这些条件每一个都极具诱惑力。
但是，小开发商资金短缺，极有可能出现延期交付、减配、工程质量等各种各样的问题。
如今的市场之下，切记，切记，远离小开发商。
03.央行表态后，多地警告买房风险
近一个月以来，央行三次发声维稳楼市房地产回暖信号明显，政策有没有实质性的松绑，目前还没有看到，但很快便得到了全国各地的响应。
据不完全统计，目前已经有杭州、重庆江津区、湖州、广州、鄂州、广东等6地住建部门发布购房风险提示。
9月29日，杭州住保房管局发布购房重大风险提示，广大购房者应在购买商品房时谨防七个“凡是”，说的有点严重，“重大”风险提示。
9月30日，重庆市江津区住建委发布购房风险提示，切勿贪图打折诱惑，避免陷入重大风险。
10月2日，湖州住建局发布《湖州市商品房购买风险提示》，共涉及10条，堪称官方版的购房避坑指南。
10月8日，广州市住建部门发布《广州市商品房交易风险提示》，从住房消费者角度，提醒购房客户加强自我防护意识，避免出现购房纠纷。
10月8日，鄂州市住建局为保障购房人的合法权益，防范房屋交易风险，发布“买房”风险提示。
10月13日，广东省住建厅发布《关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》，列出13项风险，包括房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户、购房者违规使用消费贷等支付购房款、签订“双合同”等。
如此密集地发出风险提示，也说明当前房地产市场形势复杂多样，与其说提醒购房者，倒不如说是对开发商的严重警告。
04.写在最后的几点建议
楼市大变局时代，买房不再是一本万利的赚钱游戏，而是充斥巨大风险、布满荆棘陷阱，更需要专业判断。
对此，乐居财经对购房者有以下几点建议：
一，不是什么房子都值得买。一定要认清房子的性质，到底是商品住宅，还是商住公寓，抑或办公用房；到底是商品房，还是回迁房，抑或小产权房。
二，谨慎选择开发商。过去出问题的多是中小开发商，抗风险压力较差；如今连大型开发商甚至龙头房企都开始陷入困境，这是高杠杆模式遭遇政策高压的必然结果。
三，不必迷信新房。预售之下，新房往往都是期房，所见不能所得，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。
四，不要相信空口许诺，不要蒙眼买房。过去楼市上行期，抢房层出不穷，许多人在中介销售的蛊惑之下，一拥而入。只要房价能持续上行，那么所有的小问题都可以忽略不计。
如今，楼市正处在横盘甚至下行期，如果再不审慎，不看地段不看规划，连开发商的信用底色都不调查，头脑冲动之下盲目下定，最终受伤的一定是自己。