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风光无限?襄阳这些“地王”盘竟如此尴尬!

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襄阳楼市 2021-10-21 14:29

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楼市低迷,要说最忐忑的,怕是那些“地王”项目了。毕竟“拿地一时爽,解套很漫长”,昔日荣耀“地王”,一旦遇上市场转向,以当前市场的房价水平入市盈利空间很小,卖也不是、不卖也不是,留下一地悲情。

近些年襄阳土拍市场也涌现出不少“地王”,在当前市场行情下,襄阳各区域的的那些“地王”盘,如今又是怎样的尴尬场面呢?

襄城区

佳源·庞公龙都,楼面价6217元/㎡

2020年11月23日,庞公片区襄土网挂字[2020]60号地块经91轮竞拍,最终以746万元/亩,总价4.9亿为襄阳佳都房地产开发有限公司摘得,溢价率18.4%,成交楼面价约6217元/㎡

该地块即为佳源·庞公龙都项目所在地块,从拿地至今已将近1年时间。今年五一期间,项目迎来示范区开放,此后未有大的营销动作。目前项目还是处于定存阶段,价格待定,推出产品有建面约76-118㎡伴读资产、约138㎡花园叠墅

相较同为新五中名校“学区盘”的嘉地·利达|璞园,该项目于2020年12月18日拿地,于6月12日示范区开放,且在8月15日抢先开盘。

佳源·庞公龙都,从规划看,所处片区具备相当大的发展潜力;临近新四中、小户型资产等具备较好的投资属性。作为襄阳的单价“地王”,集投资、学区、改善等一步到位,本以为会刷新片区的房价天花板,然在当前的市场下却充满了尴尬。不管怎样,还是期待其的入市。

樊城区

滨江·正荣府,楼面价5760元/亩

2019年4月17日,位于樊城区核心地段的滨江地块襄土网挂字[2019]19号,经过429轮激烈竞拍,最终被正荣正创(武汉)置业发展有限公司以1152万元/亩,总价约3.48亿元拿下,折合楼面价5760元/㎡

该地块为滨江·正荣府所在地块,从前期营销时间节来看,项目推进节奏还是相当快:

2019年7月17日,该项目地块规划公示,规划拟建4栋住宅(3栋高层+1栋多层)、1所幼儿园、1栋配套设施用房,总建筑面积约82633㎡。

2019年9月28日,滨江·正荣府臻品示范区瞩目盛放

2019年11月10日,项目盛大开盘,户型建筑面积约105-120㎡,均价12400元/㎡

在樊城老城区同价位楼盘中,碧桂园·金科学府,同样是3栋高层+1栋多层住宅,于2020年9月首开,均价12500元/㎡,不到一年时间就已进入清盘阶段。而滨江·正荣府直到今年8月,项目才取得最后一栋楼6#楼预售许可证

在今年“十一黄金周”期间,项目更是打出了“9字头”房价还送限量车位。

高新区

雅居乐·北宸雅郡,楼面价4417.67元/㎡

就在今年6月5日,位于高新台子湾片区的襄土网挂字[2021]12号地块,最终经历128轮报价后,由襄阳雅乐中泰房地产开发有限公司以530万元/亩,总价超3亿摘得,地块溢价率高达89%,成交楼面价约4416.67元/㎡

项目拿地时间不长,9月18日,地块项目设计方案总平面图批前公示,方案名为雅居乐·北宸雅郡,根据公示内容,项目共规划12栋住宅楼,其中总建筑面积约92464㎡。其中:

1#/8#/9#楼,11F,一层架空;

2#/3#楼,11F;

5#楼,10F,一层架空;

6#/7#楼,10F;

10#楼,18F,一层架空;

11#/13#楼,18F;

12#楼,18F,一层架空。

项目所处的台子湾片区,楼盘项目扎堆,且从以往楼面价来看,除长投·正荣府所在地块拿地楼面价略高外,其余多在3400元/㎡左右

处同一片区,享有同样的配套,相较起来雅居乐项目容积率仅1.8小高层、洋房的规划设计,产品形态更低密舒适,却有着比其它项目高出近1000元/㎡的楼面价,意味着将来房价较区域内其它楼盘高出千元甚至更高,在当前的市场行情下,入市想来也是有压力。

襄州区

新力·弘阳·公园1873,最高楼面价3768元/㎡

2019年5月23日,新城地产以8.43亿价格,拿地襄州,并创下襄州地王纪录。该土地位于襄州区中心地段,包括两幅城镇住宅用地,宗地编号为201931及201932。201931地块以总价4.36亿成交,折合每亩单价628万元,折合楼面价3768元/m²;201932地块以总价4.07亿成交,折合每亩单价571万元,折合楼面价3172元/m²

该地块目前由新力与弘阳联合打造新力·弘阳·公园1873。作为“地王”盘,项目均价从最初入市高达9200元/㎡到现在的8500元/㎡。

再看一看周边的其它项目价格情况:

融创民发御湖壹号,建面约自带襄阳四中高新区实验小学配套,约83-153㎡平层,约130-140㎡洋房,平层均价9100元/㎡。

世茂云锦,建面约100-135㎡全龄活力住区,目前均价8200元/㎡。

相较之下,享受的配套大同小异,周边两个在售项目要么有地段优势,要么有价格优势。新力·弘阳·公园1873即便产品力不错,压力也还是太大了。

地王往往是一个片区的标杆,正常情况下后期房价涨幅也比较看好。但小楼还是要提醒,对于“地王”项目还是要区别看待,一旦价格虚高,刚需们一定要绕道。

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