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十 年 资 深 地 产 新 闻 搬 砖
中国的地域差异最大不在东西，而在南北！
借用一个流行的句式，当我们讨论城市发展模式的时候，我们在讨论什么？对于现代城市居民而言，一个关键的问题是，我们到底是“生活在城市”，还是仅仅“活在城市”？
近日，中国社科院财经战略研究院和贝壳研究院城市居住联合推出《中国城市生活圈活力指数》，为我们分析了全国主要大城市的城市生活圈，能帮助我们回答这个问题。
如果说大国大城是市场的选择，那么大城小圈就是人们美好生活的愿景。尤其是疫情之后，当人们居家办公，没有了长时间通勤的消耗以后，将有注意力放在了周边的生活环境上。
为什么今天我们要关注“分钟城”？某种程度上讲，这是在召唤细腻的、场景化的社会氛围的回归。
01
生活圈的南北分化
南北之争一直为人津津乐道，小到粽子是甜是咸，冬至吃水饺还是汤圆，大到经济、产业、人口。
但近年来，历史与机遇，似乎都站在了南方这边。北方工业重镇逐渐褪色，南方创新城市强势崛起，“南北差异”逐渐赶超“东强西弱”，成为当今最令人关注的区域问题。
2020年中国城市GDP排名TOP10，有九个在南方，然而在1978年时，全国城市排名前十的有六个城市在北方。此前，一张涵盖全国15个副省级城市的房价榜单近日广为流传，榜单很直白，排名第一的是南方城市深圳，倒数第一的是北方城市长春，昭示着北方楼市的一片萧条。我们生活的世界变化就是如此之快。
在《2021年中国城市生活圈活力指数》这份报告中，创新性地提出“分钟城”这一概念，借助城市生活圈服务可达度、业态丰富度、环境品质度三个指标，对60城“15分钟生活圈”的表现进行了评估。
我们看到在这份报告中也看到了同样的南北差异——南方城市整体表现要好于北方城市。在60个大城市中得分前十的城市，除了北京，其他均为南方城市；得分前二十的城市除了北京、青岛和东北四城，其他也均为南方城市。
近些年来，伴随经济发展南方城市建设更新较快，城市生活圈环境品质度南方城市得分普遍较高；而服务可达度、业态丰富度两个指标涉及服务业业态较多，南方城市服务业整体比北方发达。
不过相较于东北楼市的萎靡不振，东北地区的长春、沈阳、哈尔滨、大连在生活圈活力方面也表现不错。在东北地区整体人口净流出状态下，这四城的人口还是净流入状态，这些城市城市化进程较早，城市社区发展水平较高。
在一线城市中，深圳除了在一线城市中第一，在全国60个大城市中也是第一名。深圳城市生活圈“分钟城”在服务可达度、业态丰富度和环境品质度三个方面，虽然都不是全国最高，但都取得了较好的得分，最后综合评分最高。
而上海、广州、北京则在三个方面，或多或少有丢分的地方，影响整体得分。曾经有专家分析过，对比上海和北京，不难发现上海街道有很多窄马路，因此沿街商业比较丰富，居民生活半径比较小一点儿。
但是北京道路宽，因此它的沿街商业相对比较少，服务业分布在一些点状的购物中心，要享受这些服务往往需要长途开车，而这种通勤需求的产生跟城市规划有关。因为相比较其他城市，北京因为城市肌理的不同，地块尺度大、交通体系导致空间割裂，降低了服务业态的可获得性，拉低评分。
总体来看，有4个城市生活圈“分钟城”活力要素呈均衡发展态势，均分布在南方，其中深圳、上海属于一线城市。
而贵阳、昆明作为西南部省会城市，有紧凑城市发展趋势。例如贵阳城市发展规划从“摊大饼”变“蒸小笼”，促进城市紧凑布局，提高城市的通透性和微循环能力，城市内部布局合理，生活圈便利可获得性也越高，活力指数得到相应提升。
02
城市社区进化论
南北城市的功能定位存在差别，这是一个大国在特定经济发展条件和背景之下，各个不同地方所具有的比较优势不同。南北城市的差异、不同线级城市的差异过去存在，未来还将继续，这也造成不同城市的人生活圈“分钟城”存在差异。
北方城市在创新活力方面一直颇为人诟病，给人的一贯印象是计划经济色彩比较强，国有经济占比较高，习惯于按照传统的行政资源分配或者非市场的方式处理问题。
如果我们要研究“分钟城”在这种差异当中的呈现，就必然要提及中国城市社区发展变迁。
改革开放之前，新中国的城市基层管理形式以“单位制”为主，单位为其成员提供居住、教育、卫生、文化等生活服务，单位制社区（单位大院）是人们生活的重要载体。改革开放以后，社区发展政策发生变化，但依然是自上而下式，缺乏对社会力量和居民参与的鼓励，社区建设也缺乏对人的需求的关注。
巴黎城市规划师卡洛斯·莫雷诺（Carlos Moreno）曾感叹，“很久以来，无论生活在大城还是小镇，我们都忍受着在城市中的时间感被退化，因为我们为了适应今天大多数城市极不合理的空间组织和漫长的距离而耗费了大量时间。”
卡洛斯“15分钟城市”的中心思想部分来自于过去邻近性和可步行性的论证，以生态学为指导，强调邻近居住，打造人与人之间的联系，让人们积极参与社区和生活建设。但对中国而言，一味地朝着“15分钟城市”的方向建设，会让一些城市发展或“外张”或“内卷”，在经济学上并非最优解。
现实是，在中国的很多城市，硬件设施、服务水平、专业能力等环节存在着各式各样的限制。中国城市发展呈现非均衡化，而且也不可能均衡化，区域经济的发展转型是一个漫长的过程。
未来城市生活圈进化，一定会更加关注居民生活幸福感获得，这种获得肯定是一种可触及的感受，所以“分钟城”概念更强调多样化、可获得性。因此，在这份报告构建的指标体系中，城市生活圈“分钟城”内部的服务可达度成为重要的考察指标之一。
相关的讨论早已有之，城市研究里有了一个词叫“宜于行走性”（walkability），就是形容一种城市发展模式，窄马路适合人的行走，因而沿街人口密度更高。相比之下，高密度且有很多小马路的城市往往在社区有更完善的商业配套和服务。
此前提到过，南方城市上海就是如此。有高校研究比较过上海的浦西田子坊和浦东联洋社区的服务业密度。相比之下，浦西田子坊服务业密度较高，高密度还带来了服务业多样性，浦西田子坊有超市、健身房、卡拉OK，但浦东联洋社区服务业的多样性就要差一些。而从消费的价格看，浦西田子坊社区由于人口密度高，对于社区周边商品和服务的需求增多，因此商品价格反而更低。
总体来看，上海中心城区生活圈活力指数较高，黄浦区和静安区最为明显。从环线的角度看，上海社区生活圈活力水平呈现出沿内环-中环-外环依次递减的趋势。内环内小区周边公共服务配套的便利程度整体较高，包括南京东路、新天地、人民广场等商圈。这些商圈在商业发展、生活便利、交通便捷、医疗服务、文体娱乐等方面均处于较优水平。
03
“分钟城”的进化方向
城市的发展将不是圈地拓地的模式，以微型改造为主的城市更新将作为下一阶段在中国大城市、传统城市里进行开发建设、经营、管理、服务的重要领域。
而经济的现代化需要我们承认不同发展阶段各个城市发展条件的不同，不断完善城市功能，提高城市公共服务能力和空间品质是城市的发展方向。
类型1：城市生活圈活力均衡发展型城市；类型2：服务业态发展型城市；
类型3：环境品质发展型城市；类型4：城市生活圈活力发展中型城市。
“特定的城市可以对人传递出特定的信息”，Paul Graham(保罗·格拉汉姆)曾在《Cities and Ambition(城市与野心)》一文中提到。例如，纽约传达出来的信息是：你的钱包得再鼓点；剑桥则是：你应当多读书变得更聪明；硅谷则是：你应当更强大；巴黎则是：做事要有风格。
不同城市有着不同的“分钟城”发展路径，传递出来的信息也不同。北京虽然相比上海，地块大导致交通割裂，服务业密度小。但北京也有自己特色的“分钟城”所在。其超大型社区很有名——“睡城”天通苑。
位于北京昌平区的天通苑素有“睡城”之称，限于内部缺乏产业支持，职（业）住（所）分离比较明显。昌平人力社保局与高德地图大数据分析显示，绝大多数回天地区就业人口的就业半径在10公里以上，工作地点遍布主城区。
报告显示，天通苑社区的周边业态丰富度相对较高，庞大的人口基数要求的配套数量相应较高。在所考量的5个细分指标中，教育、商业及医疗方面，天通苑高于样本社区均值，尤其是医疗配套，在数量上具备相对明显优势，但在文娱及交通配套方面，数量上要低于样本社区均值。
当下，在政府主导下，针对于社区改造的“回天计划”正在持续推进，教育、生活及商业配套项目陆续开工建设。届时，作为超大型社区的天通苑在居住体验、便利性及可达性等方面，均会得到质的飞跃。
相比天通苑老中少均有的“包容性”，北京的城市“蜂巢”-MASTER领域位于三环内，属于老国展板块，绝大部分是一居室LOFT户型。其居住人群特征比较明显：两口之家的白领，整体偏年轻化。虽然区域内活力满满，但MASTER社区小户型的LOFT格局也决定了其只能作过渡使用。
还有一类叫孤岛型社区，比如青青家园。该社区北临京哈高速，西临东五环，南邻地铁7号线，被三条线路及周边道路“切割”，同时低密度社区导致商业生活配套供给不足，从而形成了社区孤岛。
经过20年发展，这一社区已然内生出一套相对完善的生态系统，可以满足居民日常生活、教育及医疗所需。但受到地理位置及人口需求因素影响，商业及交通配套的供给相对滞后。由于人们需要更多地开车去消费服务业，也造成这类社区与市中心的通勤压力。
值得一提的是，北京大学国家发展研究院副院长黄益平通过数字经济的南北对比，发现南北方基础设施的差异没有那么大，主要在使用的深度上。数据显示，南方和北方网络零售店总量的比例大概是3.1倍，但线下的零售店比率是2.7倍，实际线上南北差异要超过线下南北的差异。
黄益平认为数字经济给北方提供了一个新的帮助经济发展、转型的机会。新基建是政府可以为数字经济发展和产业数字化转型提供的基础条件，为企业、个人都提供所需要的网络和移动终端，除此还可以外建设公共信息服务平台，让数据为数字经济说话。
要平衡南北之差的问题，背后涉及城市的发展方式、增长质量和核心竞争力。在城市更新、老旧小区改造中，如何让居民生活得到美好更新，而不是无效“内卷”？新城建设满足人们生活需求时，如何减小城市资源被透支的风险？这些问题都值得深入地探讨。
纵观国内成功的旧城改造项目，可以发现很多地方只有街道没有生活，沦为“布景一条街”。这类改造终非良策，无法将当地文化传播出去。能够真正吸引人流不断到来的，必然是这个地方有他们需要的场所，可能是文化元素，也可能是创意产业，二者相辅相成，才能使得改造后的旧城达到一个良好的自循环的状态。
城市的发展改造，不仅仅在于改善环境和功能，更在于让其“活化”，为它注入生命力。
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