买房还是租房，一个世纪之争的辩题。我遇到的100个人里，99个都会说买房更划算。
说来说去不过以下3个原因：
- 1.买房每个月还按揭，还完后，房子就是自己的，租房的话，房子还是房东的；
- 2.房子要增值，以后卖了还能赚钱；
- 3.住自己的房子不会被房东撵走，我的房子我做主。
但其实不然，好几年前，租房就比买房划算了！
接下来，本文仅从经济学的角度来解释这个问题。不涉及个人喜好、结婚生子等因素，毕竟这些是没法量化比较的。
为了方便，我以北京为例进行计算。
2021年9月，北京住房的平均租金是113元/平米/月；住房均价是7万/平米。
也就是说，一个100平米的房子，租金是1.13万/月；房价是700万。
下面，我们分两种情况来讨论：全款买房和贷款买房
700万全款买房 VS 租房
租下这个房子，一年花13.56万，700万可以租51.6年。
30岁的年轻人，51年之后是81岁。81岁之后还能活几年呢？
此外，51年后，这房子还能住人吗？这种危房还卖得掉吗？
假如700万不买房，最起码我会把钱存银行吧。由于长期不用这笔钱，我可以存5年定期，就按3%的利率算，每年的利息收入是21万。
看到这里，是不是傻眼了？每年租金才13.56万，利息是21万，这不就等于白住还倒给钱吗？
假如用700万买银行理财，可能还有5%的年化收益，等于35万/年。
如果你懂投资的话，一年通过资本市场，随便倒腾个年化10%-15%也并不困难。相当于每年有70万-105万的收益。
靠这个收益，我可以租豪宅了！体验豪宅的感觉不要太好。
所以，你看，租房划不划算还跟你的投资理财能力有关。
你可能要说，租金也要涨的呀！但从历史来看，北京的租金10年连1倍涨幅都没有。相当于平均每年就涨5%左右。在小城市，由于人口外流，租金大概率还会下跌（扣除通胀后）。
总结：如果你懂一点投资，每年能有10%左右的收益，那么你不仅免费租房，还能有一大笔额外收入。如果这些额外收入存起来利滚利，到退休的时候，恐怕能复利增长到上亿元。有没有感觉到变成亿万富翁原来不是梦？
以上还没有把房子的折旧、修缮、装修等费用算进去，要是算进去的话，买房就更不划算了。
700万的房子，首付210万，贷款490万，30年等额本息，月供2.6万，利息总共457万！也就是说，买这套房子，实际花费了1157万。
北京年人均可支配收入是7万元，两夫妻一共是14万，而每年要还按揭贷款31.2万。这日子还怎么过？还敢生孩子吗？更气人的是，你不敢出一点意外，比如失业，降薪，生病，车祸等等。
另一方面，假设手里有210万，但是不拿去付首付，而是买个银行理财，每年能收益10.5万，虽然不能覆盖掉每年13.56万的租金。但一年只需额外支付2万，就能租一个100平米的房子，难道不爽吗？
假设房租不涨，210万也至少够你租80年房子。而且你可以随时换，不用去维护和修缮房子。自己的工资也可以任性的花，瞬间过得毫无压力！
如果你有一点理财能力，每年能有10%的收益，也就是21万。那么你就可以完全租房自由，还有8万左右的结余（北京的人均可支配收入可只有7万！），到时候你再也不用看老板脸色了！而且你还使劲薅了房东一把羊毛。房东每月顶着种种的债务，嫉妒死你。
说实在的，10%的年化收益真心不难。
如果只从经济上考虑，假如你手上已经有一笔钱可以买房，那么买房根本就不划算，租房则完全免费。
有人说，房价还要涨的，买房更划算。
假如中国的房价还保持以前那种涨幅，要不了几年，中国房地产总市值就可以超过全世界了，你觉得可能吗？
ps中国房地产总市值在2018年就超过了美国、日本和欧盟的总和。
如果房价只是5%的温和上涨，那么这点涨幅根本就跑不赢持有成本（利息、税、折旧、维护费、装修费、物业费等）。
什么时候买房最划算呢？
在租金能覆盖掉月供的时候。
比如2008年以前，利率才3%出头，假设买一套房，月供只有3000，而租金有4000。那肯定加杠杆往死里买！反正月供都能通过租金收回来，而且还有剩余。等过几年涨价了，再一把卖出。李嘉诚当年炒房就是根据这个逻辑赚的大钱。
相反，普通老百姓只盯着差价，明显短视了。
写这篇文章，主要是理清投资中的一些逻辑，以后无论投资什么资产都能用得着！