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刘全:叫停住宅按建筑面积销售!

2002年6月,重庆市通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》,该条例要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房产权证应载明共用部位及设施。刘全认为,重庆是国内最早的实施销售房屋按照套内建筑面积计价的城市,并得到了民众认可。国内房屋销售按照“公摊面积”计价已经实施多年,饱受民众诟病。房屋销售采用“公摊面积”计价是从香港引入,2013年之前,房屋按照建筑面积销售是香港房地产交易的唯一计价标准。2013年之后,香港出台新政,结束了房屋销售按“建筑面积”的规定。香港早已禁止了房屋销售按照“公摊面积”的计价,而内地却延续使用至今。住宅按套内面积销售,势在必行。

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2001年,原建设部《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可按套(单元)计价,也可以按房屋套内建筑面积和建筑面积计价。刘全认为,目前,国内绝大部分省市均按房屋建筑面积计价销售。房屋销售按套内建筑面积计价,让购房者看得清楚,买得明白;既能避免购房者利益受到损害,也能促进房地产市场交易公平、公正;此举具有科学性、合理性与可操作性。所谓房屋的公摊面积,是指分摊的公用建筑面积的简称,它与房屋套内建筑面积之和,构成了一套商品房的建筑面积。房屋“建筑面积”的范围,除包含私人的室内面积,也包括房屋公共面积,如走廊、大堂、电梯、楼梯等空间,房屋销售时按比例分摊至各单位。

5月6日,山东省住房和城乡建设厅下发通知,按照《山东省商品房销售条例》有关规定,将房屋的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确。刘全认为,目前现行的建筑规范并没有明确规定房屋公摊标准,房屋公摊系数主要是根据房屋的类型和性质不同,会有较大的差别。房屋公摊系数并不是越低越好,也不是越高越好,房屋公摊系数要保持空间尺度合理为佳。房屋公摊系数过低,会导致房屋公共空间狭窄,影响房屋居住品质和正常使用。房屋公摊系数过高,也会造成公共空间浪费严重,房屋使用率低等问题。

刘全认为,对于购房者而言,房屋公摊面积是买房时,最需要关注的主要问题之一,与购房者的经济利益密切相关。房屋公摊面积不计入价格,意味着开发商同样会提高套内单价销售。因此,房屋按照套内面积销售,对购房者买房成本并无实质影响。对于开发商来说,一般不会故意做大房屋公摊面积,这样不利于销售。当前,我国大部分城市的物业费、取暖费等按照房屋建筑面积收费,如果房屋按套内面积征收此类费用,会降低居民的生活成本。房屋按套内面积销售,主要目的是让购房者清清楚楚地买房子,保护购房者的合法权益。叫停住宅按建筑面积销售,势在必行。

本文所述内容及意见仅代表作者个人观点,不构成市场交易或投资建议。本文是刘全的原创作品,未经许可,禁止转载,违者必究。

作者:刘全

时间:2021年10月21日

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