地产财富会
行业坏消息一个接一个
信心负循环格局已形成
面临严峻考验
玩命回款或持续的投资人沟通能管用吗？
2021-10-20
2021年，地产商的秋冬格外冷。
金九银十几乎“阵亡”、京沪杭等多个城市土地陆续流拍、地产美元债大幅下跌、恒大建业新力花样年等房企一个接一个地“暴雷”、处处内卷人人自危……
今天，统计局又放出一个坏消息，让“地产速冻”的第二只靴子正式落地。
根据今日（10月20日）发布的统计局数据，9月份一、二、三线城市新建商品住宅、二手住宅价格指数同比涨幅持续回落；全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%。
这是2015年5月份以来新房价格指数首次环比下跌。
房价下跌虽然在很多人心中已有预期，但权威数据中的首次跌落，确实几乎要成为了骆驼身上的“最后一根稻草”。
这个数据成为了一个信号，它让一些投资者转变看法——地产下行的底部还远远未到，六年来房价指数的首次环比下跌开了一个新口子，进一步动摇更多人的信心，一切下跌可能才刚刚开始。
中国房产的资产价值和财富意义，正在经历着一场前所未有的冲击和重塑。
楼市“信心负循环”已形成
过去很多年来，房企一直靠着“钱和地”的持续滚动开发粗暴生长着：对于开发商而言，融资而来的钱只要换成了土地拿到了预售证，就能立马兑换成更多购房款和未来更低成本的融资。
对于买房人而言，买房在很长一段时间内，是永远不会错的投资——钱不会因为买房而离开我们，只会因为买房在身边越聚越多。
对于投资者而言，地产行业也一度是最好滚的“雪球”。所有人都对这个行业充满了信心，所有钱在涌向房地产的池子中。
但这种信心与资金的正循环，正在被打破。
2020至2021，所有房企都被卷入了一场坏情绪下的“信心负循环”中。
自去年开始，在房地产金融审慎管理下，房企越来越倚重销售获取的现金流。
来自同策机构的数据统计显示，2020年房企到位资金中有34.5%为定金及预收款、15.5%为个人按揭贷款，而2021年1-9月份，两者占比分别上升为37.4%、15.9%。
但从今年下半年开始，随着持续调控中的市场冷淡，通过销售获取现金流的通道开始受阻。
房企资金因此更加紧张，由此诱发多家房企加速暴雷，这又进一步降低市场信心、并增加了购房者观望情绪。
同时，9月份一二线城市集中土拍，大量土地中止挂牌、流拍、底价成交，向市场传递下行遇冷信号，购房者入市积极性因此降低，全国性住宅价格涨幅继续放缓，直至今天，统计局发布的数据正式宣告：中国房企不再是一直上涨的，它甚至将开始持续下跌。
这进一步增加了资本对房地产行业的审慎态度。信心负循环的闭环，就此形成。
“信心战”形势严峻，没有房企能绝对安全。
“以后的很多住宅可能也要成为“不动产”了——想卖也卖不掉的不动产”在网友们调侃着房价的下跌趋势的同时，准备好首付款的很多意向购房者也放慢了买房的节奏。
“去年没买上合适的房子，我一度很焦虑。但是今年看到现在的房价形势，反而不着急买了。”一位在北京兜兜转转看了很长时间房子仍犹豫不决的朋友对我们表示，她觉得现在“躺平”观望，才是更好的选择。
“虽然我是刚需，但是相比而言，还是首套房资格更珍贵一点。先不说明年房价降不降，反正不会大涨了。过一年我再拿着更多存款用好35%的首付杠杆，尽量一步到位买到更大更满意的房子，不比过几年还得换房来得更好吗？”
和她抱有同样心态的购房人还有很多——即使是在北京这样的超级一线，房地产也已经回归消费属性了，“刚需买房要早”的观念变成了“精挑细选、再多看看”。而在部分三四线城市，“买房保值”、“买房避险”的信念更是早已坍塌。
买房人信心退缩，对房企最直接的影响就是——能够拿来给资本市场保障信心的销售额、现金回款，必然将在今年年末大幅度减少。
与此同时，行业正在迎来又一次房企还债的小高峰。
公开资料显示，10月回售及到期的美元债多达50笔：万科、鑫苑置业、世茂集团、中国地产集团、新力控股、当代置业、新城发展等房企，都将有相关境外美元债到期。
其中，新力控股将于10月18日到期的美元债已经确定还不上了。
10月11日，新力控股（02103.HK）发布公告称，公司目前预计未有充足的财务资源偿还10月18日到底应付的2.5亿美元债本金及最后一期利息。而新力控股的股份及债务证券将继续暂停买卖，直到另行通知。
此前，9月20日，正是因为预计无法按期还款，新力控股当天出现了突发股价大跳水——期间的最高跌幅达9成，下午临时停牌时，新力控股股价跌幅超八成至0.5港元。
/跌至0.5港元，停牌一个月的新力控股
如今，新力控股已经停牌整整一个月了，仍未有任何哪怕是捕风捉影的好消息出现。没办法，这个市场，家家都有难念的经，市场上不仅没有“白衣骑士”出现，反而多了更多的“天涯苦命人”——例如，变卖了彩生活也暂时没能成功“渡劫”的花样年。
/花样年同样面临严峻考验
随之而来的，是评级机构和资金市场信心的继续下行：10月18日，国际评级机构穆迪批量下调了多家房地产的企业评级，其中包括佳兆业、阳光城和富力地产；另外还有多家房企被下调评级展望，包括领地控股、三盛控股和合生创展等房企。
穆迪称，下调评级的原因是担忧房企的销售转淡、融资受限而影响到流动性，这是所有房企当前面临的共同问题。
和穆迪抱有同样担忧的投资人有不少，这也是近期地产美元债收益持续走低、地产行业股价整体下滑的根本原因。
在这样的形势下，没有一家房企是能独善其身、绝对安全的。
包括恒大等房企的暴雷事件已经明确显示，中国经济在这一轮跨周期调整中，更重视长远的整体经济稳定，目前的部分行业波动都可以接受的，尤其是对房地产行业波动的承受能力在进一步增强。
在这种形势下，万一因信心坍塌诱发挤兑，没有一家企业能强大到躲过“挤兑”的最坏结果。
房企启动信心保卫战
启动信心保卫战，可能是Q4所有房企的关键“KPI”之一。
回购与增持——保卫资本市场信心的第一项武器，很多房企早早就开始用起来了（ ）。
在8月的中报季中，大量房企在中报传播过程中，也非常强调必须要对外输出更多安全信号。
如今，随着购房市场和资本市场信心的双双下降，房企加大了信心保卫战的增援力量。
一方面，越来越多的投资者沟通会正在召开：9月底至今，融信中国、正荣地产、阳光城、禹洲集团、金科股份等上市房企，均陆续召开了投资者沟通会，主要内容大概包括以下几点：
1、介绍公司下半年的经营情况和资金安排
2、强调自身的现金流优势或资金成本优势
3、强调自身没有行业中目前出现的一些负面问题：例如商票问题、内部理财等
4、谈市场动荡和未来前景改善
总而言之，就是先摆经营数据、资金数据，以免投资者被市场情绪影响过分恐慌而对公司产生误解，然后使劲浑身解数让投资者对自己更有安全感。
虽然房企很努力，但有很多事情不是努力就能改变的。
住房金融领域的高级经济师陈斌在本月接受21世纪经济报道记者采访曾明确表达了他的观察与观点，目前房地产企业不管是回购或者其他动作，都不太可能增强信心，“毕竟整体的环境决定了市场信心不可能被增强。”
整体来看，至少目前在地产美元债市场已经存在了明显的挤兑现象。房企的信心保卫战，目前最多可以稍微延缓挤兑的过分加剧。但是否能改善，还得看明年的政策方向，也要看明年购房人信心是否能回暖。
今年9月29日，人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会曾经给出了政策或将局部合理微调的可能性。会议主要内容是这样的：
“会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。
会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。
该会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”
微言大义。其中，“连续稳定”、“准确把握和执行好”、“法治化、市场化原则”、”平稳健康发展“、”维护住房消费者合法权益“等说法值得琢磨。或许意味着，今年以来，在房地产审慎金融管理中，没有准确把握和执行好的过紧之处会有所改变，不够连续稳定的一些因素，也将改变。
果然，10月15日，央行金融市场司司长邹澜做出了这样的明确表示：金融机构对部分房企的开发贷发放也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款。
这给未来释放了一个相对正面的信号，部分“被误伤”的红档房企可以拿到贷款了。但房企这场信心保卫战，依然不能放松，在可能的改变到来之前，所有房企都只有一条路可以走：
玩命卖房与回款，因为资本现在不看别的，帐上实打实的真金白银才是真正的信心来源。
毕竟，那么多看似不可能暴雷的企业都暴了，谁都不知道下一个会暴雷的房企会是谁。我们只能看到的，是谁有能力给购房人买房的信心，谁有给资本展示回款的能力。
接下来，
地产财富会将继续关注
“薛定谔的房企暴雷”未来
和四季度回款状况，
敬请期待。
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