撰文 |李娜
编辑 |简佳
买卖总在不经意间。
9月30日，港股上市公司康桥悦生活（02205.HK）发布公告称，将拟以1.64亿元收购西安立丰物业80%的股权。立丰物业则是物管公司，隶属于西安老牌知名民营企业——立丰企业发展投资（集团）有限公司，创始人为颜明。
站在今日角度，我们认为“物业并购潮”下的本次交易并不诧异，更多的是顺势而为。
01
来者何人？
读者记不记得我们在6月刚刚刊发一文，报道过建业地产（00832.HK）旗下建业住宅收购本土房企荣华集团过半数股权，并通过物业公司“建业新生活”进入荣华旗下的物业公司“荣鑫物业”，以此来发力陕西市场智慧物业领域。
何其相似，3个月后，来自河南的公司又在西安吃下一子。
资料显示，康桥悦生活是河南头部房企康桥地产旗下物业公司，前身叫做康桥物业，目前在河南物业服务百强企业中排名第2，全国前100，业态涉及住宅、商业、写字楼、产业园、公共物业等。
2021年7月16日康桥悦生活在港交所登陆上市，IPO时以3.68港元/股的股价发行，共募资约6.44亿港元，目前市值在25.62亿港元。
彼时，在媒体的记录下，康桥悦总裁戴卫还发表过一个上市融资小目标：“将65%的资金用作并购，其中有50%的资金用于一、二线城市优质物业公司的并购与合作”。
果然，3个月后，康桥悦相中了西安的“立丰物业”。
立丰物业成立于1996年，是扎根在本土20多年的物业企业，服务半径以“集团内”业务为主，比如“立丰国际购物广场”是中国西北首个也是目前最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的“体验式”购物中心，“立丰城市生活广场”则是西安新晋打卡地标。
▲图：签约现场
关于本次交易方式，上市公司也披露了具体数据。
1：对价金额：1.64亿，收购立丰物业80%股权。
2：交易资产：立丰物业目前在手的8个项目，其中3个为非住宅项目（商业及写字楼项目），包含立丰国际购物广场、联盟新城和城市生活广场等。8个项目共计建面180.42万平方米，且均位于西安市核心地段，属于高溢价位置。截至2021年6月30日，其物业管理费均价约为每月人民币4元/平方米。
值得注意的是，据资料显示，两方其实早有联系，8月10日，立丰物业曾将全部股权出质给了康桥悦生活。以此进程来看，双方应该在接触过程中达成了比较满意的共识。
02
缘何买卖？
大小买卖背后都是故事，我们比较关心的是缘何买卖？
首先，康桥悦为什么要买西安立丰？
1：从发展战略看，扩张是必然选择：关于“物业兼并收购大战”我们在下一部分会进入详细的探讨，从大环境来看，这已经是一个“不进则退”的问题。
康桥悦上市后收购首站选在西安，或许也有两个层面原因。一是，其对于河南省外一二线城市的扩张目标很明确；二是戴卫曾在接受媒体采访时提到：“康桥悦生活并不准备进一步拓展到全国，将重点放在三个地方，第一个是江浙长三角，第二个是大湾区，第三个是京津冀”，那么选择离得最近的西安，试错成本会更小一点。
▲图：立丰国际购物中心
2：从标的资产看，立丰物业还不错：截至2021年6月30日，立丰物业未经审核资产净值约为人民币1376万元。2020年和2019年未经审核的除税后利润分别为1245.6万元和1230.6万元。以立丰物业的在管建面为计（180.42万平方米，规模在西安并不算大），报表经营数据算不错的。
其更大的收购价值在于，立丰这么多年在西安本土积累下来的品牌知名度是重要的无形资产，正如前文提到的立丰国际购物、西安国贸大厦、立丰城市生活广场等项目。
其次，立丰物业为什么选择在此时卖？
1：康桥悦本身有一定实力：交易对手往往可遇不可求。截至2020年末，康桥悦拥有112个在管物业，总在管建筑面积约为1570万平方米，在河南物业公司中排名第2；2020年全年，营收5.76亿元，同比增长58.6%，营收、增速均位列河南物业公司前3，上市更是使得其快速补充了扩张弹药。
▲图：颜明
2：资产出让遇上好价格：从今年上半年物业兼并事件来看，1.63亿元收购价位于中位。但在当地房企中，这笔买卖可以说是绝对不亏（对比南京高力物业80%股权卖了0.74亿元、大连亚航物业80%股权卖了0.93亿元）。
3：引入大资本有利业主服务：大资本确实在业务端更有优势，引入康桥悦，通过体系化、智慧化整合，可以进一步提升对业主的服务质量，实现品牌影响力二次变现。
当然，西安商界对此另一普遍关注点在于立丰创始人颜明。
作为西安公职人员第一个下海的体制内干部，曾主导了西安立丰百盛购物中心、西大街百盛、小寨百盛、东二环立丰百盛等商业项目，除担任第十三届全国政协委员、民盟陕西省第十二届副主委等职务之外，还因热心“阿拉善SEE生态协会”等公益，广为人知。
03
物业大战？
回到物管行业，西安比较知名的本土企业中，资本市场上有所表现的共分两类。
1：新三板挂牌上市。
荣鑫物业（872978）：2018年挂牌新三板，是西安本土房企荣华地产旗下的物业公司。2020年荣鑫物业总营业收入1.38亿元，净利润2367万元。根据7月份最新消息，荣鑫物业目前已终止在新三板挂牌。
雅荷科技（835514）：公司成立于2002年1月4日，主营业务系为住宅小区、商铺、政府办公楼提供专业物业管理服务。2016年1月14日，雅荷科技登陆新三板挂牌交易，募集资金225万元。2020年公司实现营业收入7400万元、净利润1100万元。
2：被外地企业收购。
例如，荣鑫物业与河南建业的关系前文已述。
例如，2015年11月，万科物业曾与陕西惠尔房地产签署合作协议，控股惠尔房旗下的西安惠诚物业管理公司，后者项目多在高陵。
例如，今年1月31日，南都物业（603506.SH）曾发布公告称，拟以135万元入股陕西国金现代生活服务有限公司，持股45%。
当然，从大环境来看，由于“房地产行业高压调控”和“金融政策推动”等因素影响，物业公司“大吃小”基本已经成为行业发展主调，未来可能还会提速。
有一组数据显示，2020年上市物企有效收购事件共75起，共花费金额107亿元，是2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。然而这一纪录在2021年上半年已经被打破了，目前整合资金超过130亿元。并且在强势物业跑马圈地的过程中，已经出现更多选择倾向性。
比如，大型收购事件将接踵而来。尤以碧桂园服务下手“快准狠”。本月，碧桂园服务以33亿元收购彩生活核心资产邻里乐控股100%股权。此前还曾以100亿元收购富力物业100%股权；48.47亿元收购蓝光嘉宝64.62%亿元。
比如，上市物企将成为优质标的。其中，有分析报告指出上市地产公司在三道红线的重压下，出售关联上市物管板块会成为融资纾困的选择之一。在此行业趋势下，也是应了那句：强者恒强，弱者将会消失。
那么“颜明卖了立丰”一事件对于陕西市场的意义在哪里？
我们认为，一定要看到关键信号：资本整合物业行业时机已经很成熟了，可能从业者都需要用资本眼光来审视这个行业的发展，但好处是，这其实也在无形之中，为这个并不性感的行业，带来了市场魅力。