地盘说
郑州第二批集中土拍亮相，新规发布之后，“马甲”拿地将成为过去式？
✍️撰文 | 白若烟 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
距离郑州第二次土拍越来越近。
近期，多地密集发布调整后的第二批集中供地挂牌出让公告，受市场遇冷影响的第二批集中供地陆续“返场”。
根据各地公告，集中供地规则发生了重大调整。其中，保障金门槛升级、“竞品质”试点、禁“马甲”、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多新规出台。
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土拍变局
楼市风起云涌，土拍市场再现大变局。
自2月底，在住建部统筹下，22个重点城市陆续实施土拍“两集中”，即分为一年3次集中公告、集中供应的土拍规则。
奔着分散房企资金、降低地王概率，通过竞自持、竞配套、新房限价等一系列手段压缩企业利润，倒逼着房企理性拿地。
©郑州作为重点城市土地开始集中供应
不曾想，集中供应并没让土拍市场理性下来，诸多房企犹如飞蛾扑火，不断演绎着不拿地誓不罢休的激进。高溢价拿地，也让地价屡创新高，最后面临不得不被主管部门约谈的局面。
随着6月份22城首批集中土地出让落幕，总出让金额破“万亿”，大部分城市出现了触底摇号。
甚至，一些热点城市、热门板块的保证金额都远远超出了拍卖金额，完全就是杀红眼节奏。
这与集中土拍稳地价、稳预期的目标背道而驰。
©首轮集中供地高溢价现象屡见不鲜
疾风知劲草。
首轮集中土拍，让许多存在的问题一下子暴露出来。
比如广州就出现了320个马甲抢一个地块的现场，东莞两家房企用了100多个马甲，还有郑州经开区9号地，熔断价31.66亿，但最终保证金就收了近800亿。这对资金相对弱的小房企根本没得玩。
竞土拍演变成竞马甲！
还有些房企为了拿地，不惜高额借贷，日息达到0.15%左右，高价拿地的基本都算不过账，一算细账都亏损。
最终演变成，不拿地的焦虑，拿过地的焦头烂额。
©首轮集中供地规则一览
甚至，有些房企宁愿舍弃保证金也要退地，亏损太大根本没法干，一不小心很可能就是企业暴雷，最后伤害最大的还是千千万万的购房者。
首轮土拍结束后，很多城市进行了复盘、查漏补缺，对集中土拍规则及时进行修订。
2
政策调整
原定于7、8月份的集中土拍，有12城不约而同的暂停或延期了第二轮集中土拍。
一下占比超过一半。
8月29日，土拍市场再传大消息，之前的8月6日被突然叫停的深圳“第二批集中供应”22宗住宅用地，重出江湖。
©被突然叫停的深圳二轮土拍
根据深圳市规划和自然资源局的说法，主要有以下重大调整。
1、具有房地产开发资质，甭管是独立竞买还是联合竞买都只能报名一次，最多可竞买3宗土地。重点在资质审查和禁马甲。
2、土地溢价率上限由45%下调为15%。重点是政府让利，地价下调。
3、新房限价在原限价基础上下调3%-9.2%。房地价联动，地价下调，房价下调，但却预留了很大开发利润。
4、确保房企使用的是合规自有资金买地。借钱拿地扰乱市场秩序行不通了。
5、完善房企的信用机制。违反规则将面临处罚和禁赛。
©被突然叫停的深圳二轮土拍
无独有偶。
广州、天津、成都、合肥等地陆续发布第二批集中供地详情，8月31日凌晨，北京土拍新规石锤落地。
新一轮供地制度正在形成，整个土地市场再度洗牌。降地价、降房价、稳预期，努力让所有人住有所居。
这些新举措，无不在清晰传达着稳、准、狠的明确信号。
土地限购，甭管独立还是联合竞买，将自动丧失后续地块的竞买资格。也就是说，对于拿地意向强烈的本土深耕企业来说，如何选择地块将成为考验。
当然，禁止“马甲”，也是给中小房企留一条活路。要知道，拿地靠运气，产品拼实力。
©二轮拍地政策趋向严苛
说白点，政府如果地价不做限制，只限定房价、压缩房企利润空间，房企的压力必然向上下游传导，最终的结果就是像某些房企集中暴雷；楼盘烂尾、业主维权、银行坏账，上下游企业被拖垮，必然会造成无数人失业，影响社会稳定，最终还得政府善后的多输局面。
更重要的是，接下来更多的房企在面临资金压力时，选择直接躺平，致使更多的土地流拍，地方财政压力更大。
只有尊重市场，正视调控所存在的问题，破天荒地严控地价，主动为房企减负、留出合理利润，才会让房企把重心放在好好打磨产品上的多赢局面。
3
郑州出手
千呼万唤始出来。
郑州第二轮集中土拍公告已延期三个多月。当然，其中不排除不可抗力因素的影响，但更值得关注的则是，新一轮土拍规则的制定和调整。
©二轮集中供地挂牌
据官方消息：规则调整体现在以下4个方面。
1、参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。
2、保证金比例均按50%收取。
3、加强对房地产企业购地资金的来源审查及违约责任。购地资金符合国家“五不得”，强调自有资源。
所谓“五不得”，即股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利；不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金；不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款。
4、限马甲。同一公司只能报名1次，同一企业及控股公司不参与该宗地竞买，违约成本大幅增加。
毫不意外，郑州也动真格了。
©首轮集中供地3宗热门地块马甲频现
经过一系列土拍堵漏调整，资金严格审查、提高违约成本，在无形中提高房企拿地的准入门槛。而限马甲、熔断后公平摇号，则是严控“炒地”行为，彰显着稳地价、稳房价、稳预期的政策指引。
对于首轮没有拿到地的房企，面对第二轮公平的中奖概率，且有利可图拿地的好时机，都可以摩拳擦掌试一试。
毕竟在首轮集中供地中，许多借钱拿地的房企，元气大伤。甚至，一些高价拿到地王的开发商目前已经焦头烂额，没精力再去考虑拿地。
©郑州近年供地呈现量少价高趋势
经过上轮集中供地的惨烈厮杀，让接下来的供地中竞争对手变少。
在没了地王炒作，出现房地价联动后，预料未来住宅品质将会稳步提升，这对买房人来说，无疑是一针安慰剂。
10月16日，郑州第二轮集中土拍终于揭开神秘面纱。
值得注意的是，此次郑州供地数量与预期出现较大落差，与此前相传的65宗地数量悬殊，此次实际供应了15宗，一定程度上折射出土拍预期。
©郑州二批地土地信息概览
其中，郑政出【2021】53、55、56、57、58、59、62、63号（网）地块为城中村改造项目用地，郑政出【2021】54、60、61号（网）地块为旧城改造项目用地, 郑政出【2021】64、65号（网）地块为政府储备用地。
同时，郑政出【2021】65号（网）综合销售均价限价（约16800元/m²)、商品住房装修价格限价（约3000元/m²)；
郑政东出【2021】15号（网）、郑政东出〔2021〕18号（网）综合销售均价限价（约31300元/m²)、商品住房装修价格限价（约4700元/m²)。
主城五大区域，其中惠济区5宗、金水区4宗、占据二批次供应主力，3宗公开地、2大热点区域，结局如何？
静待11月19日，市场大幕盛启。
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