文字/整理 熹微
「温州地产时间」内容组
2021真是神奇的一年，楼市尤如过山车，几个月前还一片喧嚣，到下半年形势急转直下：二手房停摆，学区神话破灭，拍卖房不香，就连一手房也逐渐冰封，去化率节节下滑，甚至有个别楼盘开盘4个半月没卖出一套房，让人嘘唏。
去化率是检验楼市冷热的硬指标。从目前已经开售楼盘的成交情况来看，温州楼市呈现出显著的“冷热不均”，两极分化严重，这里小时就为大家梳理一下今年上半年开盘项目的去化情况，把楼市供应量的家底拿出来晒晒——
Part 1
从统计结果显示，不少楼盘因为开盘时间在上半年，所以都能获了“日光”的好成绩，比如时代滨江上品、中梁金澜云邸、红星天柏等，有些项目即使没能“日光”，但去化率基本都能达到七八成以上。
但到了下半年，情况急转直下，像中铁建未来视界，年初首开去化率达9成，6月份第三期开盘至今去化率7成还不到；同样的未来之城年初首开去化率达92%，但6月第四期开盘至今去化率仅34%。（以下去化数据均来自房管网，不排除数据未能及时上传等情况）
在上半年38个盘，58次开盘中，去化率5成以下的占12个，个别去化率仅在个位数，其中有10个开盘时间在5月份之后。由此，也印证年中是这波楼市行情的分水岭。
（图为1-6月份开盘项目去化，数据截止时间2021.10.11）
Part 2
不过从数据我们也发现，市场的分化除了时间上，楼盘之间也表现出明显的冷热不均。比如6月底开盘的融信德信江山云起，去化率仍然能达到100%，但同期的中海鹿洲府去化仅仅只6%。
这说明，核心板块的核心地段的品质改善房，即使是在市场预期转弱的情况下，仍会有改善金主前来接盘。
而与之相反的，则是一些位置不硬核，品质不佳的楼盘似乎被晾在了半空中，购房者意向情绪大大缩减，甚至到无人问津的地步。
1、未来旭辉城
去化困难原因：项目6月开盘至今，4个月左右去化率依旧为0。究其原因，其含装均价超过3万+/㎡，不仅没有价格优势，区位、体量规模均也不如周边竞品，因此，性价比上较为欠缺。
目前仅开盘一期，但目前在周边同项目相比没有优势，后期是否会有转机还是个未知数，因此未来就转为现房来说还是有一定可能。
2、保利天悦
去化困难原因：项目所在的中央绿轴算是温州的高端板块，周边还附带了公园、湿地等稀缺资源，但是依旧是没有逃过市场降温。就四期的去化情况来说，还是比较一般。
目前开盘的五期项目其中前三期一年内的去化情况不错，因此从项目区位和自身条件来说熬成现房的可能性不大。
3、卓越樾山
去化困难原因：项目于5月7日首开，去化只有4%。该项目就拿地价来说不算低，但也是远低于玖珑天著，基本与多弗奥邸持平，但是定价上卓越樾山却是板块内毛坯价格最高的，但周边配套环境较为一般，性价比不高，因此去化缓慢。
近5个月去化仅4%，该项目从区位、周边配套和价格来说都不占优势，就目前情况来看熬成现房可能性不低。
4、中海鹿洲府
去化困难原因：项目于5月29日首开，目前去化仅6%，虽然价格相差不大，但在地段上不如小南门阳光城招商·檀境，还有小区面积小扥因素，造成上半年去化艰难。
从区位和周边环境来讲还是有一定的优势，但该项目为麻雀盘，一期就开了所有楼栋，从这五个月的去化程度来看，熬成现房的可能性很高。
5、时代瓯海壹品
去化困难原因：项目目前已开三期，前两期开盘也有一年多但去化仅75%，三期开盘三个月去化19%，从数据来看该项目后劲不足。
目前总去化还未过半，瓯海中心区上半年在土拍价格节节攀升，同时也带动了周边项目的去化，但是就该项目现阶段状况来看，成为现房的可能性还是较高。
PART 3
根据克而瑞研究中心日前发布的数据显示，十一假期60个重点监测城市新房累计成交187万平方米，同比下降43%，与2019年同期相比，降幅达到33%，行情惨淡可见一斑。
面对下行的市场，已经有不少房企开启大幅度促销让利，超低特价房、工抵房、送车位、送装修等活动一个比一个有诚意。
其实，经历过今年这波“过山车”，也给了我们一些启示：相比一些以价优吸引市场、位置偏远的刚需盘，反而一些高端和改善板块，最后更容易稳住；那些地段、产品、配套一般，没有想象空间的“弱鸡”板块，在楼市的周期里最容易被抛弃。
物以稀为贵，大宗核心资产配套，还是应回到核心区，进阶优质板块，瞄准品质标杆，才能穿越多个周期。
随着10月份来市场呈现房贷放松的预期及央行喊话楼市“维稳”等情况的出现，应该预示着本轮楼市调整的政策底大概率已经到来。但政策底并等同于市场底。单从去化率而言，或许市场的信号已经比较明显了。
经历前三季度如同“抛物线”般的行情，2021年剩余时间，市场将进入盘整期。所谓盘整期，有些购房者会选择顺势观望，当然也不乏抄底接盘的勇敢者，随着多空双方慢慢“角力”，反转或继续调整，市场接下来也会有自己的选择方向。
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