2021年10月20日，国家统计局公布9月份70城商品住宅销售价格指数。9月份一、二、三线城市新建商品住宅、二手住宅价格指数同比涨幅持续回落，全国楼市调控效果显现，但需警惕强调控带来的三四线城市房价下跌风险。
70城房价数据显示：一线城市（4个）新建商品住宅销售价格同比上涨5.3%，二手住宅销售价格同比上涨7.7%；二线城市（31个）新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，二手住宅销售价格同比上涨3.0%；三线城市（35个）新建商品住宅销售价格同比上涨2.3%，二手住宅销售价格同比上涨1.4%。9月份一、二、三线城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅均呈现涨幅回落的趋势。
多因素叠加促市场涨幅持续回落
2020年国内疫情得到控制后，新一轮房价上涨主要体现在核心一二线城市、东部沿海的三四线城市价格上涨，而非全国性的价格上涨。在本轮楼市上涨中，尤其以一线城市价格涨幅最高、持续时间最久，且二手房价格涨幅明显大于新房。
根据国家统计局公布的70城房价指数显示，2020年4月起，一线城市新建商品住宅价格涨幅持续扩大，直至2021年6月达到阶段性顶峰，同比上涨6.1%。在此期间一线城市二手房价格同比涨幅最高达11.4%，市场大量存在新房、二手房价格倒挂现象。而二线城市整体呈现新房、二手房价格同步上涨的状态，虽然二手房涨幅不如一手房，但局部板块依然呈现二手房、新房倒挂现象。
我们在解读5月份70城房价数据时提出“不控二手房，房价不会稳”。自年初开始试点推行二手房指导价、中央定调防范“学区房炒作”、各城市收紧二手房信贷、下架高价二手房源等一系列调控措施，成功降低二手房市场热度，进而帮助稳定新房市场，成功降低二手房、新房价格涨幅。
另一方面，进入下半年，在“房地产贷款集中度管理”的限制下，全国各大行普遍反应信贷额度不够，提升贷款利率、房贷审批延迟，直接抑制购房需求释放，降低市场热度。对房企而言，近年来越来越倚重销售获取的现金流。据统计，2020年房企到位资金中有34.5%为定金及预收款、15.5%为个人按揭贷款，而2021年1-9月份，两者占比分别上升为37.4%、15.9%。下半年通过销售获取现金流受阻，房企资金更加紧张，多家房企暴雷，增加购房者观望情绪。同时9月份一二线城市集中土拍，大量土地中止挂牌、流拍、底价成交，向市场传递下行遇冷信号，降低购房者入市积极性，全国性住宅价格涨幅放缓。
三四线城市房价下跌压力显现
从整体数据来看，9月份全国70城中有11个城市新建商品住宅价格同比下跌，36个城市价格环比下跌，比8月份增加16个。而二手住宅价格同比、环比下跌城市数量更多，9月份19个城市同比下跌，54个城市环比下跌。其中三四线城市房价下跌压力尤为突出。
自2018年年中棚改货币化安置逐渐退潮后，全国三四线城市房价同比增速在2019年2季度进入阶段性顶峰后，至今仍处于下行调整的大趋势中。2021年年初的小反弹仅持续4-5个月，新建商品住宅价格同比涨幅最高仅达到3.9%，二手住宅同比涨幅最高仅2.6%，市场需求疲软。
另一方面，从环比数据来看，9月份三线城市新建商品住宅价格指数首次出现环比下跌（-0.2%），而二手住宅价格连续三个月环比负增长，房价下跌压力显现。据媒体统计，包括唐山、岳阳、昆明、桂林、荷泽、江阴等城市在内的超过10个城市已出台限跌令，普遍要求房子不低于备案价15%销售。虽然限跌令能将房价稳在一定水平，但市场有价无市，反而使得房企无法通过打折促销方式快速回笼资金，变相增加房企现金流断裂的风险，并由此衍生一系列危机发生，反而不利于市场维稳。
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