这几天，郑州市场真的神仙打架，各显神通！
比如三环内某公寓出现腰斩；
荥阳等这些远郊时不时的蹦出来6字头的楼盘；
在这眼花缭乱的降价状态下，改善到底该不该下手？刚需要不要购买？
这两点想必成为很多人的疑虑，今天，我们就来一起寻找答案！
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先从这几天比较热的项目说起，那就是万科翠湾中城开盘，关键点来了，价格低于预期2千块钱。
身边一个朋友说，这是阶段性的底出现了啊！
这句话真的精辟！
盘算一下，整个北三环片区确实是！不妨看一下片区楼盘价格情况：
美盛教育港湾18500，毛坯；
美盛金水印22000，精装；
瀚宇天悦城21000，毛坯；
招商美景美境18000，毛坯；
碧桂园云境对外释放2万+，精装；
万科翠湾中城17600-19300，精装。
我们来看这些楼盘，瀚宇天悦城正常价位，目前楼盘不多。碧桂园云境这期产品不适合改善。
对比一下，万科翠湾中城是真的香！
原因在于容积率低+万科造城的能力+产品+位置+价格，吸引不少人的青睐！
万科最大的亮点是产品全新升级，满足了中国人基因中深深的渴望：拥有一处鲜花庭院。
在116-146㎡的户型中，设计奇偶层户型阳。从外立面来看层差错落有致，达到举目皆景的效果。
奇偶错层空间流通更强，采光好，视野开阔。
就以这个146的户型来说，还有270度拐角飘窗，景观一览无余，并且三开间朝南，L型阳台，还有外延树池，纵观整个市场是稀缺的。
对于万科造城，如果没有万科城，很多人可能会迟疑。但是万科打造万科城房价从6-7千一直到现在1.35万，也让双湖科技城区域的成熟度快速提高。
比如万科的学校，以及商业，让四环外的双湖科技城有了居住的可能性。这里也是一样，虽然这个片区位于惠济区并且相对不成熟，但是万科有能力和潜力来打造这个片区。
所以，也出现了久违的开盘高去化情况：
10月15日开盘，推出璟曦园高层1＃（2D33F2T3），2#（1D32F2T3），4＃（1D33F2T3），共计374套房源，去化227套，去化率达到60%以上。
万科的开盘价格让我想起来之前卖1.55万的和昌优地！
高性价比的时候卖完了就完了，错过就真的错过了。
要知道在1.7万-2万的片区并不多，更何况楼盘。
万科的开盘算是阶段性的底，最简单就是打破了北三环2万的体系！
2
我们都知道目前的郑州把刚需和改善分化的更加明显！
对于改善来说，特别是北三环片区。
自从瀚宇天悦城在今年4月份突破2万，二次加推在7月份价格为2.1万以后，北三环的不少开发商明显底气十足，都与之相比较，万科翠湾中城也不例外。
最典型的就是美盛金水印，价格开盘为2.1万+，让大家以为北三环要破2.5万。
然而，万科开盘却打破了这个体系，且未来大概率会很难出现。
留给改善的客群时间不多了！
为什么呢？
就拿近期比较热的土拍来说，第一次土拍49宗，而二批次延迟到11月份才开拍，地块骤减，只有15块地。
郑州二批次用地图：
数据来源克而瑞
再来看这些地块，除了城改旧改的地块，公开的也就没几个地块，也就在管城与郑东新区这两个区域。
这次土拍不仅意味着郑州的土地库存会减少，还有就是改善盘会更加的稀缺！
现在因为郑州的分化，刚需盘以及一些扛不住的远郊盘的降价混乱了整个市场，让不少购房者以及开发商的预期下降。所以我们还能有机会对改善盘挑挑拣拣。
等到这次土拍以后，一切都会一目了然。
这就是未来改善的现状，长期来看不容乐观，库存增加不多。
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而在当下呢？
刚需盘是特别不容易的，一旦买不好就是今年买房，明年站岗！
市场上的降价大多是刚需盘的尔虞我诈：
你降500，我降1000，贴身肉搏，进行一场血淋淋的厮杀！
对于刚需盘来说，在降价中生存。
因为郑州从开年到现在降价的楼盘中，85%就是刚需盘。
特价房地图：
看到这些特价房7字头的房子都出现了，可以想象有多激烈！
刚需盘在这个时候，除了安全性以外，高性价是此刻应该考虑的问题，谁也不想此刻站岗。
不过对于硬伤比较明显的楼盘来说，降价也是不能买的。
降价的均好性楼盘才是值得考虑的，也就是真降价楼盘才行。
在这些特价房中，就以能值得买的碧桂园凤凰城为例：
1、首先是地铁口，地铁1号线是市民中心站。
在房地产市场中，地铁的价值会越来越突显，特别是已经修建好的地铁，不管是租还是卖都是不错的。
2、性价比也可以。
这边楼盘碧桂园西湖是主要竞争对象，但是这边位置和地铁要优于它。
3、碧桂园开发商房企从资金来说相对靠谱，周边配套不错，环境好。
一期引进伊河路小学，二期未定但是规划有学校，除此以外，公园，文博中心，中原科创绿谷等等享受好的配套。
4、常西湖规划改变未来区域价值不错。
在中央文化区北区最新规划了规划两栋350米大楼、两栋200米大楼、五栋180米大楼、六栋150米大楼。妥妥要建地标，并且常西湖是基建最快的区域。
5、户型不错，主推的户型是89-118㎡。
我们就以89平为例，来看一下：
户型比较方正，三开间朝南，采光好，u型厨房，洗，切，炒，动线比较流畅，也比较方便。
动静分区，餐客厅一体，增强视野效果，阳台比较大连接卧室，最大限度的满足卧室的采光，赠送面积多，基本满足刚需的需求。
性价比，地铁，配套相对成熟，区域价值还行。刚需买这里目前来说是可以的。
再比如说绿都青云叙，对于刚需来说也是可以的，但是错过这波，降价已经消失。国庆节后去调研价格已经上涨。
所以，目前的刚需在降价中要抓住机遇，也是当下要做的最重要的事情。
我们再回过头来看，目前刚需买哪里？改善买哪里？这两个问题的答案已经清晰！
站在全郑州的基本面来看，碧桂园凤凰城与万科翠湾中城这两个楼盘都是不错的，可以关注的。
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楼盘清楚了，那么什么时候购买呢？
我曾经说过，郑州比较好的买房节点就是国庆和年底这段时间，两个时间点会给你惊喜。
现在十一的这一波已经过去了，年底的这100天千万不要错过。
遇见合适的楼盘，要及时下手的，否则，可能会没有好的楼层。
接下来的郑州分化依旧会持续，抗跌，有价值凸显点儿的楼盘，就在这场战役中脱颖而出。
就像我们经常说内卷，性价比高的情况下，楼盘溢价越强，我们选择的只会更多，而不是一直做减法。
就像碧桂园凤凰城跟万科翠湾中城一样，一个刚需里算是均好性项目，一个改善基因比较强的项目。要想选择非常的容易，不用怎么纠结！
对于在售400多个楼盘的郑州来说，到底要怎么抉择，是一个大问题。怎样可以闭着眼睛买，都不跳入坑里？成为很多人比较头疼的事情！
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