“质量最差的一年”
有没有发现，最近关于房屋质量问题的新闻越来越多了。
前一阵子，关于长沙某小区的新闻刷屏各大网站。
媒体公布的视频中，这条长达10余米的裂缝“贯穿”了一整栋30层住宅楼。很难想象，这栋刚建成5年的住宅跟“危房”能如此相似。
但一问房产公司，他们一则搪塞，再继续问就直接说黑色部分是“刷的防水涂料，是视觉效果”，并表示，现在已经有工人把黑色的墙面涂好了。
把外墙粉刷一遍就算“修”，这么做真的“大丈夫”？
无独有偶，几个月前在哈尔滨也出现了一栋“诡异”的楼。
面向马路的这一面墙墙体崭新，明显刚粉刷不久。除了墙面微微脱落以外，几乎就能让人以为是个新建的住宅楼。
唯一有点违和的就是这个窗户，怎么看怎么觉得有点2D，偶尔出现的破洞更是让人怀疑起这个“窗户”的真实性。
再看到楼的背面，相信你会跟我一样失语：背面的楼不仅墙体颜色不同，还斑驳得不成样子，一看就是“年久失修”。而前面那个2D的窗户也“破案”了，原来窗户真是纸糊的。
用纸“翻修”，还只“修”靠近马路的这一边。这也太“有创意”了。
与上面两个对比，下面这个算是小巫见大巫了。
在这个小区，阻挡老人孩子们出门散步跳广场舞的惊是外墙脱落。媒体报道，9月份的时候，“掉落的墙砖甚至砸烂了天然气管道和生鲜超市的棚子”。（潇湘晨报）
令人震惊的是，这个小区建成也才10年，距离70年的产权期限还有60年。很难想象这栋居民楼还能不能坚持到那个时候，但很明显，居民是肯定坚持不下去了。
物业说，不是他们不想修，而是维修资金不够，不能把整个墙面重新翻修一遍。而且，住房问题“是开发商的问题，与物业无关”。于是直到现在，墙面脱落的问题还没能解决。
俗话说得好，当你在家发现一只蟑螂的时候，家里其实已经布满了蟑螂。
这样的住宅问题一次又一次地上演，每年都有人重提一句：今年的房子是史上质量最差的一批。
今年更是严重。当房企已经不如往日的风光，大宗商品涨价建筑业成本提高，楼市的限令一纸一纸都在限价，加上信贷收紧，不少开发商连回款都难。今年的房子会不会又成为“史上质量最差的一批”？
质量确实是个大问题，但更为严重的，其实是小区的修缮问题。
70年的产权仿佛是个“房屋保证”，每个人都抱着想住到这么久的心思买了一套房，但现实却不同。
交房5年就能大小漏水不断，10年墙体就能脱落，40年就能老旧得只能“用纸维修”。
上面这些案例或许极端，但也撕开了国内小区维护修缮的“遮羞布”。
明明交了物业费，在购房时还交了维修基金，为什么一到关键时刻物业就“失踪”？
我们交的小区维修基金都去哪了？物业和开发商到底谁来负责修缮？
中国小区之困，始于修缮基金。
日本的公寓提前规划50年
如何用好公众缴纳的维修基金，我们要向邻国日本学习。
首先来看两张图，你猜上面这个房子建成多久了？
楼道整洁干净，车库明亮开阔。别说损坏，就连使用痕迹都不算严重。
如果我不说，你能知道这是建于1974年，已经建成40多年的房子吗？
其实在日本，日本人喜欢买老房子，平均的成交房龄是23年。相当于一半以上的人买的是超过20年的老房子，而且这个趋势还呈逐年递增。
日本公寓楼平均寿命能达到68年，维护好的话甚至能达到100年以上。实际上，住在40、50年的房子的日本人比比皆是。
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日本人喜欢住老房子，背后离不开修缮基金的作用。
国内的修缮基金往往是交房时一次性缴纳修缮基金，但与国内不同，在日本是每个月都会交修缮金，这个金额并不便宜。
我们可以看到，一间77万人民币的房子，每个月就要交817人民币。
一栋楼的所有业主必须平摊整栋楼的修缮费用，一般房龄越大的楼所要交的修缮基金就越高。
以一栋港区新建的高级公寓楼的70平米公寓为例，前10年的维修基金固定在4920元日元，到了第11年增加到10190日元，15年以上变为22510日元。
值得一提的是，今后20年维修基金每年要交多少，物业都会提前公布出来，发放给每位业主。
同时，开发商在卖房时，也会存一笔比所有业主缴纳的修缮基金的总和还多的修缮费到公共修缮基金中。
当一栋公寓建成后，这些物业管理公司就会和业主委员会一起开会商议，订立一个长达50年的公寓维修计划表，里面会对屋顶的维修、外墙的定期修护、管道的疏通、以及供水系统、电梯等作出完完整整的规划，并将这份计划表分发到每位业主手上。
比如下水管道修缮，在日本不管是否堵塞，一年必须用高压清洗装置全部清洗并疏通一次。外墙的翻新、防水，以及电梯的检查和更换，都是固定的。比如一些公寓楼的外墙会20年全部翻新一次；屋顶10年维修一次，电梯一定要每3个月就检查一次、20年更换一次。
可以看出，“防患于未然”这句话在日本被用到了极致。
高度自治的日本业主委员会
中国的尴尬，日本很少发生，这是因为日本的业主委员会是高度自治的团体。
那日本业主委员会的决策是如何产生的？曾任日中社会学会会长的陈立行，分享了他在日本的一栋楼做业主时，见证的一套普通业委会的决策系统。
当时，这栋楼正好更换了业主委员会的领导班子，而同时还正在更换保安公司。
业主们都希望聘请一个24小时值班的保安，这能保证整栋楼的安全。于是，物业管理公司提出了两家公司的报价，其中一家保安公司的报价很低，基本符合“不大幅提高费用，但能大幅改善服务内容”的要求。
在会议上，有委员认为如果用这个价格提供如此的服务，保安公司就没有利润空间，提议一定要清楚保安公司用什么方法保证服务质量。委员会随后便达成共识，要求让这家公司在下一次会议上说明情况。
几天后，这家公司就带着公司人员过来，在全部业主面前做了一场汇报。他们把自家的背景、报低价的原因、以及整体保安的素质情况都做了介绍。
最后，业主委员会在知道公司背景、保安素质、价格多少，以及之后的涨价安排后，最终决定雇佣这家公司，这一系列流程都是在日本普通的业主委员会的操办之下完成。
可以看出，日本的业主委员会已是一套非常成熟的体系。
所以，不论是管理费还是维修基金，在日本业主委员会的监督下，花出的流水都会公开给房东看，是非常透明清晰的。这样一来，我们就不用担心花钱被坑，毕竟有业主委员会和托管公司帮我们打理。
而维修得当的老房也会有需求市场。我们看到不少日本人仍然选择租住80、90年代的房子，正是因为这些房屋维护得好，但租金却比00、10后的房子便宜，所以仍然有很大的市场。
因此，一般情况下不用担心房龄3、40年的房子有质量问题，相信我，它可比咱们国内8、90年代建的房子牢固多了。
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 海狸同学
在国内，房屋质量“比烂大赛”逐步上演。在日本置业同样不能盲目入手！
没搞懂前，不要再乱买房！