杭州楼市的成交量急速下跌！很多人会问，支撑房价的是什么呢？

现在各地的二手房流动性都越来越低了，包括四大一线城市，二手房想要卖出去，一般起步都得降5%，有的甚至要降10%才有机会。

像一些之前被炒得异常高的，有可能降30%，都不一定能卖出去。

这个时候还买房的人就两种，一种是觉得自己在抄底的投资客；还有一种是非常急用买房的刚需，其他的买房人基本都没了。

现在想要感受一下市场有多冷的人，可以把房子挂出去试验一下，就知道了。

不要太过于迷信核心区的房价永远不会跌，房子只是一个投资品而已，没人接盘的时候，自然也会跌。

别看很多人都在吐槽二手房指导价是阻挡了房价上涨，但实际上当楼市一旦降温超过预期的时候，他们都会感谢二手房指导价的。

因为有了二手房指导价，在房价跌破心里预期的时候，至少还有一个标杆，让人知道房价还有个指导价。

二手房指导价看着像是为了防止房价上涨，但更多的是为了害怕房价兜不住的时候，真的变成一堆砖头。

想想东京房价大跌的时候，没有二手房指导价，东京房价最低时跌的只有20%左右，而我们二手房指导价最低的也还有5、6折，二手房指导价是防止房价大跌，而不是大涨。

事实上，按照杭州楼市的前三季度二手房成交量走势，杭州楼市上半年持续火热，结果过度地透支了杭州楼市的潜力，导致现在杭州楼市的成交量急速下跌，中间连个缓和的空间都没有。

大家可以看到今年1到3月那会杭州楼市就已经有所降温，但是杭州的炒房客还是不死心，于是在那段时间降温以后，还是挣扎着继续炒高杭州房价，所以在4到7月的时候，杭州的成交量还波折上涨。

等到了7月以后，潜力彻底被榨干，就只能往下走了。

现在来看，杭州楼市的走势，今年杭州房价最高点应该是在3月和7月，在这两个时间点买入杭州二手房的，大概率都是高位接盘了。

本来按照杭州房价的走势，杭州楼市应该在明年以后才会冷，但是因为杭州炒房客不降武德，把杭州房价的潜力给透支得太多了，所以导致杭州房价的顶提前出现。

杭州房价这波下跌幅度估计不会少，尤其是未来科技城那边，房价一跌估计都是百万起。

楼市最迷茫的时候，不是调控出来的时候，而是你无法知道调控到底是怎么样的。

有些人说只要是刚需，买房随便买，不用看调控，但小龙虾觉得现在房价这么高，除非是很有钱的刚需，否则买房还是需要看一下调控的。

尤其是已经板上钉钉的调控，这个税到底怎么收，按套还是按面积，还是按房子的总价。

谁都不知道，每一种不同的方式，都会让不同的房子价格下跌。

对有钱人来说，房价跌个十几万无所谓，但对于打工族来说，房价跌个十万，就有感觉了。

以后楼市里面的刚需购房者数量会越来越少的，不光是人口出生的这个问题，更为重要的是房价太高，导致很多还没有买房的人已经买不起房了。

就举个最简单的例子，现在很多二线城市房价都已经在1.5万了，一套房带装修下来随便200万。

然后首付60万，60万的首付靠家里凑够以后，还有140万的房贷需要还，分30年的话，连本带息大概是280万到300万之间，每年的房贷就接近10万。

而一般二线城市的平均工资是多少，一个三口之家也就是15万左右。一些人说现在买房都是几个钱包一起供着，但是这些老人会老，年轻人会生小孩，开支会越来越大，有能力买房的人会越来越少。

开发商是很鸡贼的，如果真的刚需房有那么多需求的话，现在的开发商就不会那么喜欢盖大面积的房子了，市场上的刚需越来越少了。

那么，很多人会问，支撑房价的是什么呢？

决定房价水平的根本因素，只有生产低水平，地产是大经济的顺风车的。

要明白，只有生产力高的城市会吸引人口和资金。说地产和人口流入有关没错，但根本还得靠经济。

对于房地产来说，生产力的核心指标是单位土地GDP用较小的土地创造极高的GDP土地价值自然会很高，金融与土地的房价也就很高。

最典型的例子是深圳，深圳的面积只有1997平方公里，但GDP现在已经超过了世界上很多国家。

例如33万平方公里的越南，这样富可敌国的城市，房价它会低吗？

用单位土地GDP和人均GDP作为参考标准划分中国的城市，很显然你就可以发现经济密度最高，所以忽略的城市集中在长三角、珠三角、京津冀等区域性增长中心数量很有限。

比如鄂尔多斯这样的城市，人均GDP很高，但是单位土地GDP却在极低水平。你看看后来发生了什么，这种反差又意味着什么呢？

说明，这些城市的繁荣和城市化经济密度的提升没有关系，他们主要是依赖自身的自然资源，这样的繁荣很难持续的。

所以只有这块地越来越值钱，这块地上面的房子才会越来越值钱，这就是买房升值的核心原理。

很多人关心的一个话题，未来房价是涨还是跌？

全国新房均价，1998年是每平方米2000元，2018年上涨到8800元，差不多是10年翻一番，20年翻两番的速度。

未来不会是这样，房价涨速要降下来，有城市把5个点的涨幅定为调控目标，照此推算，15年翻一番。

目前房价涨幅是4.7%，不到5个点，而现在央行通过房贷发放来控制房价涨幅，过快上涨就紧房贷，基本上涨幅这里是拿捏到位。

当这场盛宴结束的时候，很可能伤害是永久的。因为人口要开始负增长了，小城里的人口减少会更快，老龄化速度也会更快。

最终楼市的崩盘会蒸发小城大部分人积累下来的财富。最终曾经按照平方购买的房产，会变成按套来购买，也许有个七八万一套，也许只要两三万。

而现在，转折已经开始了，这波楼市的崩盘，会加速小城的衰败。

一切都源于，那一场疯狂的炒作，源于贪婪。