城市发展
01
城市发展
1、地理：
城市发展不断外拓，目前呈 现北、西并进，城区范围已基本定型，未来扩展空间主要在西部科学城区域。
2、扩容：中心城区缺乏更多拓展空间，驱使重庆扩容，并呼应“成渝经济圈”战略；交通连接促进璧山、江津等区县“融城”提速，变相扩大中心城区范围。
02
政策环境
1、全国政策：中央重申“房住不炒”定位，全面落实房地产长效机制，房地产金融监管继续从严，调整二批次土地出让政策，稳地价、稳房价、稳预期。
2、重庆政策：全国监管不动，重庆政策进一步收紧；重庆出台政策加强预售资金监管。
土地投资
01
行业变化
1、行业变化：二批次20城推出拍卖新政，设“限”调控地价，从“严”监管企业资金来源。
2、成交表现：土拍规则优化下稳地价效果明显，各城市土地市场普遍“遇冷”。
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02
中心城区土地市场
1、供地方向：南、北、西区域放量差异弱化，1.5环仍为土地成交主战场，区域布局更趋平衡。
2021年前三季度蔡家、中央公园、空港西区、茄子溪、双碑井口、土主等板块为重点供应区域，呈现热力堆积。
2、二批次后板块市场变化：二批次地价涨幅低于房价，供地偏潜力区域，市场信息较弱，导致企业对这些地保守跟进，谨慎投资；核心区价值高，抗压能力强，流拍率位于最低位。
从2021年1-9月住宅量价走势来看，房价持续呈现涨势，一批次土拍后，市场热度高涨，5月成交量达到峰值，6月受之后买方开始观望，市场逐步进入冷淡期，成交量持续降低，9月住宅成交量达最低值，由于高地价项目入市，房价持续上涨；9月开盘去化率降至28.57%，观望态度浓厚。
3、二批次后金融端变化：资金监管趋严，房企资金承压下拿地意愿受抑制。
4、板块利润表现 ：蔡家、井双等热门板块利润空间及房价涨幅相对较大，更受房企青睐。
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5、板块健康度表现 ：城市核心板块地位稳固，热门板块客户接受度亦向好。
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03
企业投资
1、中心城区拿地方向：头部房企勇当开辟者，深耕、成长型追随，并关注核心区。
2、拿地方式 ：市场整体已披露收并购项目较少，后期入股成为企业增储新机会。
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3、中心城区榜单 ：深耕型房企高量布局，“国家队”房企以资金优势突围。
4、投资区域及激进度 ：区县高中心城区近7%，区县投资呈大分散小集中；缺货型房企/国家队拿地最猛。
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房地产市场
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商品房市场表现
1、商品房市场容量：受集中土拍政策调整及楼市政策持续收紧，重庆房地产市场21年前三季度持续震荡运行，前三季度商品房成交1924.36万方，同比上涨30%，居近五年之最；成交均价保持稳步上涨，前三季度均价达13539元/㎡，同比上涨9%。
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2、商品住宅市场容量：土拍热度减弱叠加金融政策紧缩，第三季度市场进入调整期，均价稳中有升。
3、商品住宅区域容量：渝北巴南沙区承担中心城区总成交量近六成份额，传统核心区渝中区成交均价领跑全市。
从各区域市占率变化来看，渝北、巴南、沙坪坝三大区市场区域成交占比波动较明显，市占率升高最明显的区域为渝北区，上升6%，巴南、沙坪坝区市场率下降5%，其余各区市占率保持相对稳定 。
4、商品住宅区域竞争格局：南岸、渝中区竞争集中，主力“单品”市占率超10%；渝北沙区多盘齐售，竞争压力大。
截止3季度，成交量TOP3区域内前三主力项目成交份额占比集中在5-7%；凭借项目自身大盘优势、高性价比取得不俗成绩。
5、商品住宅存量：第三季度市场遇冷，表现供大于求，住宅存量回升，去化周期维持在3个月左右。
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6、库存结构：低价地库存出清周期仅18个月，1.5-2年城市均价整体跳涨。
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7、板块竞争格局：北区热点板块表现活跃，二环热点大量出货，中央公园成交量破140万方远超其他板块稳坐TOP1，均价超2万/㎡板块数量达10个。
8、板块表现：核心区涨幅明显，新兴热点板块热度上扬。
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9、二手房市场：二手房整体市场成交量价维稳，自2季度房企回收新房折扣，一二手房价差逐步拉大，渝中区受房屋年限较老因素影响，一二手房价差较大。
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10、商品住宅排行榜：北区、西区品牌房企主导市场，大盘优势明显，华侨城稳居榜首。
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11、商业供需：供应市场疲软，成交市场以价换量明显，价格跌破九千元，渝北巴南主力供销，各区均价波动幅度明显。
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12、商务供需：整体市场表现供不应求，但成交市场持续低迷，价格同比降幅扩大，渝北主力供销。
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02
产品结构
1、产品结构变化：城市总体购买力增强，刚需小面积呈现强增趋势，刚改改善总体占比增加，市场总价承受力提高。
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2、商品住宅业态结构：土地容积率低密化进程加快，低价刚需型产品市场份额逐渐萎缩但产品 仍以“刚需刚改”为主。
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3、商品住宅产品结构：产品集中度较高，刚需高层和经济洋房产品主导市场，别墅总价基本控制在250万上下。
2021年前三季度成交结构表现中，目前市面上各类产品仍严控面积，以此来降低客户总价抗性。高层成交主力集中在面积90-110㎡总价100-120万；洋房成交主力集中在面积90-110㎡总价120-140万；别墅成交主力集中在130-150㎡总价200-250万。
4、开盘认购：2 021第三季度市场遇冷推案缓慢，认购率与19年同期水平还有差距，二环新兴热点板块高关注度项目持续面市。
从整体认购率来看，今年开年客户购房信心回升，市场升温较慢，认购率变化幅度小，第二、三季度认购率上涨至61%。
5、后市竞争：
① 第一批次土拍成交地块46宗，4宗已开盘，25宗未开工，总体容积率在1.5-2.0之间。
② 第二批次土拍成交地块28宗，容积率均小于2.5，观音桥地块成交楼面价为13300元/㎡，成为本次土拍地王。
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6、待面市项目：第四季度新面市项目集中于热点区域北区和西区，多个外环板块项目将在第四季度面市，外环热点板块改善业态竞争激烈。
03
企业表现
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存量市场
1、政策：存量盘活成商办主流政策之一；市场全链条封堵商办擦边球，“商改住”遭多地禁止，“商改租”渐成趋势。
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2、商办土地：商办供地节奏放缓，城市发展重心由北向西转移，区位优势仍是主导成交因素。
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3、大宗交易：投资者信心有限，大宗交易成交乏力；办公资产青睐中心城区核心区，商业成交以区县优质资产破产清算主导。
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4、写字楼：
① 市场总体维稳，中小租户需求释放，全市空置率微降。
② 租金“横盘”企稳，以价换量趋势仍存。
③ 需求：高新技术行业持续发展，三季度健康医疗行业需求显著增加，两江新区、科学城享“北拓、西进”发展利好或将成为商务价值高地。
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5、商业：重庆商业市场逐渐升温，不断迎来发展新机遇；租金下探趋势减缓，随消费市场回暖，租金有望在今年四季度触底回升。
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6、新开商业：三季度重庆入围国际消费中心城市培育建设名单，商业市场活跃度高涨 。
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7、品牌动态：“首店经济”带动各大品牌进驻重庆；实体零售受电商冲击深陷“关店潮”，百货超市、零售为重灾区。
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未来预期
1、国家政策 ：国家释放“救市”信号，维护房地产市场健康发展，未来将更倾向支持合理住房需求。
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2、企业货储情况 ：企业缺货严重，补仓迫切，但资金“紧”，自持等政策加码下，被迫放缓投资。
3、城市容量 ：重庆市场“粮仓”属性仍在，企业拿地“暂缓”而非“止步”，未来持续拓展重庆市场。
4、地价上涨：低价地库存2年内全面出清，推升房价概率高。
5、写字楼未来供应：写字楼入市仍存在不确定性，未来几年存在集中入市的可能。
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6、商业未来供应：2021年为商业井喷期，约有32个新项目入市；三季度以来商业市场活跃度逐渐提升，预计后续两江国际商务中心主力供应。
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本文为《2021年三季度重庆房地产市场研究与预判》部分内容节选
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