来源：银柿财经
面临着评级扎推下调、偿债与融资双重压力，房地产企业的信用风险该如何缓解？
10月18日，穆迪再次下调了多家房地产企业的评级，其中就包括绿地控股、中国奥园、佳兆业等企业。前不久，标普也接连下调了新力控股、花样年、恒大地产等多家房地产公司的评级级别及评级展望。
“评级机构下调多家房企的评级，这一点不能一概而论，也无需过度悲观。”英大证券首席经济学家李大霄告诉银柿财经记者，“评级被下调主要是有两点原因，一是因为房地产行业本身周期长，二是因为当前房地产行业面临着资金紧张的状况。”
房企评级被下调次数创新高
中诚信国际认为，近期房地产行业政策环境持续偏紧，房企销售回款均受到不同程度的负面影响，同时伴随着行业内信用风险事件陆续发生，信贷环境偏紧及投资者信心不足，将会给房企再融资造成很大压力。
“一方面由于房地产市场整体的融资及经营环境对市场信心有一定影响，部分房企未来的发展具有不确定性。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，“另一方面，部分房企的融资、销售情况并不乐观，资金的流动性风险较高，叠加行业内债务逾期等事件频发，致使穆迪谨慎情绪增加，选择下调企业评级。”
有媒体统计，截至9月30日，穆迪、惠誉和标普共下调了91次中国开发商的评级，是今年上调评级次数的三倍。这其中，9月份以来下调行动逾40次。如果加上10月初至今的数据，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，创下历年之最。
“多家房企评级持续被下调，一方面对部分债务压力较大的房企起到一定的警示作用，为防止自身评级被下调，会积极寻求偿债方式，以期按时偿还债务；另一方面，或将使得整个房地产市场情绪表现较为低落。”王小嫱补充道。“对于被下调评级的房企来说，融资难度将有所上升，同时评级下调一定程度上会影响房企的信用，或对企业产品的销售也有一定影响。”
近期部分房企评级调整表
沉重的偿债压力
评级机构给出下调评级的一个共同原因是房企偿债压力较大。
以富力为例，穆迪认为，进入境内和境外资本市场的渠道被削弱，将阻碍富力以合理成本筹集新债务、偿还到期债券。考虑到市场情绪疲弱和融资条件紧张，富力地产的资产处置时机也存在高度不确定性。在资金紧张的情况下，获得离岸资金的机会减弱。
据中金证券报告，截至10月13日，共有16家境内房地产债券发行人确认债券实质违约，已确认违约债券74只、对应债券发行额968.19亿元，上述发行人还有226.1亿元公募债券、96.16亿元私募债存续。
克而瑞证券监测数据显示，10月14日至12月31日房企到期未偿还规模达79.37亿美元，2022年到期规模547.86亿美元。CAIC预计，考虑到12月份是房企境内债券到期比较集中的月份，预计四季度行业偿债压力仍将增大。
另一方面，房企的融资规模大幅收缩。CAIC统计数据显示，今年前三季度，100家典型房企的融资总额为10919亿元，同比下降21％。
诸葛找房数据研究中心梳理了100家典型上市房企的财报数据后发现，今年上半年，近半数房企都在采取各种手段降负债，新增有息负债缩减的上市房企就达到44家，力度最大的几家缩减规模均超过100亿元。诸葛找房一位分析师表示，多重政策管控下，促使房企积极调整债务结构，构建企业债务安全边界。
市场信心提振
除房地产企业评级被下调之外，在9月1日，穆迪对中国房地产行业的展望由“稳定”调整为“负面”。穆迪指出，融资渠道受限促使展望变为“负面”。开发商获得在岸银行和信托贷款，以及在岸和离岸债券市场的融资渠道已经收紧，并将在未来6至12个月内维持紧张态势。
不过，相较于评级机构的“悲观”，在多家房地产企业积极偿债，利用回购、增持及引入投资者等举措稳定市场的影响下，再叠加政府的密集利好信号，市场信心已有所上升。
10月15日，继9月底开始两次提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，金融市场司司长答记者问时强调央行房地产金融工作将长期遵循中央关于房地产调控的战略和方针，坚持“房住不炒”总基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制。
在不少业内人士看来，随着此次央行在房贷问题上释放出重要信号，金融机构对房地产企业贷款政策开始向好发展，四季度可能会对此前房地产行业融资政策进行一定程度纠偏。
李大霄坦言，“当前房地产行业确实碰到了一些困难，我们要正视这个困难。前不久，央行表态称部分政策理解执行有所偏差。可以看到，部分银行已经有纠偏行为，房贷的回款情况有所改善，少部分房企债券也有所反弹。”
由国家统计局于10月18日公布的房地产市场宏观数据可知，1~9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8％；房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1％。
国家统计局新闻发言人付凌晖在《2021年前三季度国民经济运行情况答记者问》时表示，房地产市场总体上趋于平稳，房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展。
“优秀的企业在挺过低谷之后，市场份额有可能进一步拓宽。”李大霄如是表示。中指研究院分析则认为，房地产信贷政策触底转向，市场至暗已过，信贷环境或迎来实质性改善，房企资金压力将缓解。