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含包4.55万/㎡,南京赛虹桥的上铁淮风晓月值得买吗?

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地产锐评 2021-10-19 17:30
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赛虹桥上新!

与花语江南一路之隔的新盘上铁淮风晓月,预计本月底首开,全装修均价4.3万/㎡,升级装修包2500元/㎡,预计首付6成起。

2500元/㎡的升级装修包,配备了大金中央空调、博世地暖、百朗新风,放到南京主城,性价比很高。但项目西侧是凤台南路高架、东侧紧邻宁芜铁路,这两大硬伤令买房人纠结不已。

含包均价约4.55万/㎡的上铁淮风晓月,到底值不值得买?详细解析来了。

01

项目基本信息

上铁淮风晓月位于赛虹桥板块,具体的位置在凤台南路53号,周边有花语江南、禹洲吉庆里、凤凰和美等小区,步行5分钟左右可达虹悦城。

项目所在地块,是上铁去年11月以37亿底价所得。共打造9栋26-33层的高层住宅,主力户型为110㎡三房两厅两卫、137㎡四房两厅两卫,均为两梯四户

这是上铁在南京的第一个住宅项目,由于没有自己的物业,在淮风晓月引进了保利物业,预计2024年6月交付。

注意了,这块地为赛虹桥街道安德门市场(一期)地块,是铁路场站综合开发项目,后面还有二期、三期待开发。去年上铁拿地的时候,出让条件里的限制还挺多的:

① 开发商需将宁芜铁路改造工程的铁路站场、线路工程等统一联建,简而言之就是配合宁芜铁路的搬迁改造

② 由于项目紧靠凤台南路高架,开发商须做好沿凤台南路一侧房屋的隔音降噪措施

③ 地块内有文物,开发商须按照文物部门意见编制文物保护方案并完成修复、建设。这一点,淮风晓月的沙盘上有相关公示,未来将打造西营村文化遗址公园

除此之外,开发商还需要配建1所公办小学以及1栋商业,对综合开发的实力要求较高。

02

首开节点

上铁淮风晓月预计月底首开1、7、10号楼共391套房,中间户110㎡,边户137㎡

其中,1号楼临高架,配备三玻两腔的玻璃窗,另外开发商会在高架上做隔音屏,10号楼与宁芜铁路的直线距离约70米左右

两个主力户型户型图,三开间朝南、南向双阳台、主卧套房,是南京市面常见的户型设计,整体中规中矩。一个小问题,入户门与厨房的设计布局,导致餐客厅的通透性不是很强

据置业顾问介绍:上铁淮风晓月大概率是集中项目,将与河西中的颐和源璟,新玄武的复地明日之城、玄武宝龙城,南部新城的金地大成雅境,九龙湖的金隅紫京云筑等一起开盘。

03

预计价格以及首付比例

上铁淮风晓月是双限项目,毛坯房限价4.1万/㎡,目前已经确定价格组成为全装修2000元/㎡,升级装修2500元/㎡,含包整体均价约4.55万/㎡

这一价格体系,比南部新城低一些,跟新玄武在售楼盘差不多,后面雨花台区的雨核、铁心桥新盘放风4万5左右,如果能批,跟上铁淮风晓月的价格段是相似的。

关于首付比例,置业顾问透露预计6成起,我们以全装修均价为参考,将入手上铁淮风晓月的首付以及总价门槛做了估算:

04

升级装修包

目前,上铁淮风晓月的升级装修包价格已明确,2500元/㎡,品牌明细也已公示,一线君个人认为性价比很高。

一方面,淮风晓月的升级包里,硬件是大金中央空调、博世或威能地暖,百朗或松下新风,另外有西门子的油烟机、燃气灶、消毒柜。虽然地板、墙布、厨卫台盆龙头等品牌乏善可陈,但价格摆在这,买不了上当。

110㎡样板间-餐客厅

110㎡样板间-厨房

110㎡样板间-主卧

另一方面,南京主城的改善板块里,升级装修包的价格多在3000-5500元/㎡不等,2500元/㎡的凤毛麟角。南部新城的装修包“洼地”项目金陵华夏中心,即将加推的新房源,装修包价格将从2500元/㎡提高到3200元/㎡左右。

附上铁淮风晓月基础装修和升级装修明细:

基础装修

硬件:海信或美的空调,迈迪龙新风,万家乐或好太太热水器;

餐客厅:地面德力菲或梵蒂美强化地板,墙面立邦乳胶漆;

厨房:地面、墙面是华硕或卓芝娜瓷砖,定制门槛石、推拉门、地柜,水槽、水龙头为创美思或佳上佳品牌,油烟机和燃气灶为万家乐或好太太品牌;

卫生间:地面、墙面是华硕或卓芝娜瓷砖,定制淋浴龙头花洒、地漏、淋浴屏、小五金、门槛石、挡水条、浴室柜,台盆和龙头是创美思或佳上佳品牌,马桶是正大或马可波罗品牌,暖风机是欧普或欧普惠品牌;

卧室:地面德力菲或梵蒂美强化地板,墙面立邦乳胶漆,定制门槛石和飘窗台。

升级装修

硬件:大金中央空调、博世或威能地暖,百朗或松下新风;

餐客厅:地面为冠军或东鹏瓷砖,墙面为欧雅或慕缇墙布,另有钢木复合门以及四合一智能锁;

厨房:地面和墙面为冠军或东鹏瓷砖,定制门槛石、铝合金玻璃推拉门、吊柜、地柜、橱柜台面、拉篮,弗兰卡或摩恩水槽,奥普或松下凉霸,科勒或TOTO抽拉式水龙头,西门子或弗兰卡油烟机、燃气灶、消毒柜,沁园或3M净水器;

卫生间:地面和墙面为冠军或东鹏瓷砖,科勒或TOTO台盆、龙头、淋浴龙头、花洒、马桶(主卫智能马桶),奥普或松下暖风机,定制门槛石、挡水条、地漏、淋浴屏等;

卧室:地面是书香门第或圣象实木复合地板,墙面是欧雅或慕缇墙布,定制门槛石和飘窗台。

05

不利因素

前面说了,上铁淮风晓月有两大硬伤:西侧是凤台南路高架、东侧紧邻宁芜铁路

凤台南路高架是无法改变的,所以政府卖地时在出让条件里注明了,开发商要做好降噪措施。同样在高架旁的花语江南也是这个问题。

售楼处门口即凤台南路高架,远处为花语江南

宁芜铁路困扰了南京人好多年,这一问题不是一朝一夕能解决的。不过上铁拿地的条件之一是要配合宁芜铁路的搬迁相关工作,这样看来,搬迁只是早晚的事情。

这里要插播一下,最近南京市交通运输局发布了改建铁路宁芜铁路扩能改造工程环境影响评价第二次公示,不过综合各方面因素来看,宁芜铁路离正式搬迁还有很长的路要走。

06

值不值得买

了解完上铁淮风晓月的详细情况,接下来说说项目值不值得买。

拉开地图不难发现,上铁淮风晓月位于建邺、秦淮、雨花三区的交界处,地理位置是很优越的,开发成熟,配套完善。

开车5-10分钟可达河西商圈、新街口商圈;周边有雨花台实验小学,另有2所公办小学、1所公办初中用地;交通的话,凤台南路、雨花南路、内环南线等干道通达,自驾较为便捷。一个缺点,距离地铁1号线安德门、中华门站都约2公里左右,地铁出行不是特别方便。

这样的地段和配套下,注定了项目的很大一部分客群来自地缘改善。目前赛虹桥一带凤凰和美、锦虹美苑、绿岛华庭等老小区众多,改善需求是客观存在的,另外在这一带工作的人也有居住需求。一线君认为,出于地缘改善和工作居住的需求,是可以放心买上铁淮风晓月的

因为近河西,且房价比河西便宜不少的优势,河西的部分外溢客群是愿意上车赛虹桥的。但出于近河西的角度选择赛虹桥板块,无疑仁恒城市星光更具优势。项目近软件谷,与河西新城科技园一河之隔,没有高架等不利因素,改善户型110、143㎡与上铁差异不大,且为精装交付,均价4.4万/㎡,加上仁恒的品牌效应,全方位吊打上铁淮风晓月。买房人不妨等等仁恒的最后两栋,买不到再买体量较大的上铁也不迟。

最后,如果上铁和河西、南部新城、新玄武、九龙湖等热盘集中开,怎么选?一线君的建议是自住根据自己的需求买。投资需谨慎,实在要投资,南部新城、新玄武为新城,板块想象力更丰富;九龙湖金隅是现房,投资时间成本少很多。

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