代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
旧墙倒，新楼起。
广州旧改势如破竹，“拆”字诀几乎每个区都在强力推进，“急先锋”黄埔更是早已坐上旧改高速列车一路飞驰。
然而8月中旬，住建部发声叫停“城市大拆大建，呼吁保留城市记忆”。这一“急刹车”，让近年来如火如荼的广州旧改再度成为讨论焦点。
那么，今年前三季度广州旧改情况如何？
据克而瑞不完全统计，截至2021年前三季度，全市共有409个整村改造项目，合共占地规模28170万㎡正在推进中。其中，330个项目已纳入行动计划，156个项目已确认市场主体（已中标）。
值得注意的是，多个“快拆快建”旧村逐步完成主体公示后，黄埔区中标项目占比超六成；番禺、白云、花都则仍有超过2/3旧村未明确更新主体，预期年内进程将放缓。
各区旧改项目公布
克而瑞数据显示，截至今年前三季度，广州旧改项目中已中标项目合计156个，其中130个项目已被纳入相应城市更新计划，占比达83%。
除外围增城区区域专项规划滞后，多个项目未纳入相应年度推进计划内以外，其他各区多个推进中项目均已纳入3、5、10年城市更新行动计划中。
值得一提的是，广州已中标旧改项目分布中，黄埔区项目数量占比达29%，整体数量较多；番禺、南沙已中标村连片改面积较大，平均每村面积均超90万方。
另一方面，截至2021年前第三季度，广州中心区（天河、荔湾、海珠、越秀、白云、黄埔和番禺）中标项目共107个，共占地7212万㎡。
黄埔区改造用地面积为3387万㎡，占中心区47%，其次为番禺区1972万㎡；细看至板块，旧黄埔板块内多个旧改项目占地面积超千万方，领跑中心区。
外围区域（增城、南沙、花都和从化）中标旧改项目共计66个，占地4804万㎡，主要集中在南沙北、花都区府及新塘三大板块。
从区域看，增城区改造面积为2057万㎡，领跑外围区；板块方面，南沙北板块以1275万㎡大幅领先各大板块，板块改造面积占区域总量81%。
第三季度市场变化
克而瑞监测到，2021年第三季度广州全市多个项目取得新进展。
天河区岑村旧改意愿超8成，低分通过表决；海珠区桂田村改造意愿超9成；另黄埔有3条村，白云有2条村取得项目进展，城市更新进度保持推进，中心区改造进程加快。此外，从化旧改进度提速，有4村启动片区策划，主要位于从化南部。
（注：《广州市旧村庄更新实施办法》第十二条规定，“对权属单一、征求意见获得村集体经济组织成员80％以上同意改造的村，可确定为合作改造或自主改造模式”。）
另外，全市多个项目启动数据摸查工作或已完成基础数据公示，其中黄埔、番禺各2条村，海珠、白云各1条村完成数据公示，从化、花都、番禺各1条村开展数据调查工作；此外，有7条村确认了合作主体，中心区占5条，外围区占2条，黄埔区依然是旧改主力。
未来旧村改造整体推进情况
据市场监测，目前已确认主体项目中，18个项目已入市，预期从2023年开始项目将扎堆入市，全市年度入市推货项目超100个，年度新增供应面积接约729.5万方；黄埔区供应量最大，年均供应全市占比超30%；其次番禺、南沙、增城预期于2023年加速入市，年均入市项目基本超15个。
入市项目规模增大，无疑也加大了区域项目的竞争压力。克而瑞研究团队对各区板块未来五年入市项目作出相应的板块竞争分析：
增城区竞争分析（案例）
譬如，增城区未来五年供应量达到1178.3万㎡，2024年为区域供应量高峰，供应量主要集中于区域南部，其中新塘板块供应量超300万㎡，其次为石滩260万㎡，第三梯队为荔城、朱村、中新、永宁，四个板块供应量在92-170万之间。
房企介入广州旧改统计
克而瑞统计到，截至2021年前三季度，广州已有房企介入、已签意向以及已签约旧改项目309个，总用地面积22155万㎡。
其中已确认主体项目用地面积占比总量的52%，较上季度下降1%，主要集中于黄埔、番禺、增城、南沙四区；处于前期介入或已签意向的项目共有153个，用地面积占总量48%，白云、番禺、花都三区占比较大。
另外，广州全市已签约/已签意向旧改项目183个，番禺、增城、黄埔旧改规模位列三甲，其中番禺区以9145万㎡领跑全市；参与城市更新房企&联合体共有86家。
不仅如此，克而瑞数据显示，2018年以来，多家房企进军广州旧改市场，星河控股旧改总面积1023.6万㎡，为全市旧改储备面积最大的房企，常年排行第一；时代、保利、珠光、富力等大型房企紧随其后，旧改储备面积均超于600万㎡；截止到2021年第三季度，共36家房企（联合体）旧改土储面积超百万方，较二季度新增2个房企。
以上内容截取自《克而瑞广州区域三旧改造专题》
文章来源：克而瑞广佛区域