近期房企融资持续下滑之下,又遭到国际评级机构下调评级,可谓雪上加霜。

10月18日,穆迪下调多家上市房企的企业评级,A股包括绿地控股(600606)和阳光城(000671);港股包括富力地产(2777.HK)、佳兆业集团(1638.HK)、中国奥园(3883.HK)、祥生控股集团(2599.HK)、中梁控股(2772.HK)以及合生创展集团(0754.HK)等。

二级市场方面,今日开盘,A股房地产开发板块小幅低开后持续下探,截至午间收盘下跌超过0.55%,而同期上证指数上涨0.7%;而港股内地房地产股跌幅也较为明显,佳兆业集团跌幅3.39%;融创中国(1918.HK)、龙湖集团(0960.HK)跌幅超过2%、中国奥园跌幅1.45%。

值得注意的,今年以来,房地产融资环境本就不太乐观,行业融资额持续下滑。不过,一个好消息是,上周末央行对房企融资管理规则的最新表态,被业内视为行业信贷压力将缓解的信号,融资环境也有望改善。

“从目前来看,国内房地产行业的信贷环境已经有所放松,包括个人购房按揭贷款以及房企开发融资两大方面,主要是为了避免出现烂尾潜在风险,以及波及到产业链上下游。”晖智库首席经济学胡景晖在接受证券时报e公司记者采访时表示。

穆迪下调多家房企评级

值得注意的是,一天之内,穆迪下调近十家上市房企评级实属罕见,调整原因注意涉及房企融资减弱、流动性紧张等。

具体来看,穆迪将富力地产企业家族评级从B2下调至B3,并将富力香港)企业家族评级从B3下调至Caa1。评级展望为负面。此次评级下调之前,上述评级已列入观察名单。穆迪高级副总裁曾启贤表示:“评级下调反映了富力地产疲弱的流动性和较高的再融资风险,原因是未来6-12个月该公司有较大规模的债务到期,并在融资环境紧张的情况下其境外融资渠道趋弱。”

A股上市的绿地控股相关评级展望也调整为“负面”。对此,穆迪认为,绿地控股不太可能以合理的融资成本发行新的境外债券,以便在未来6-12个月为其到期债务进行再融资。它可能会使用内部现金偿还债务,这将减少未来12-18个月可运营的资金。“绿地控股的合同销售将在未来6-12个月下降,原因是由于资金条件紧张,购房者信心减弱。这将削弱该公司的信用指标、营运现金流,以及其流动性。”

此外,穆迪将阳光城的企业家族评级由B1下调至B2,穆迪在报告中认为,阳光城在未来6-12个月内,由于融资条件的紧张和大量债务到期,预计阳光城的融资遇到减弱,流动性的缓冲可能会减少。“在未来6-12个月内,由于资金紧张,消费者信心减弱,从而会导致公司流动性的恶化,阳光城的合同销售额也将下降。截至2022年年底,阳光城有大量在岸和离岸债务到期,包括11亿美元的离岸债券和101亿元的境内债券。”

佳兆业企业家族评级由B1下调至B2,且将评级列入负面观察。穆迪预计,佳兆业在未来6-12个月流动性将减弱并增加融资风险,鉴于佳兆业在未来12-18个月内是否有足够现金流偿还所有到期的离岸债券存在不确定性,因此进一步下调其评级。

值得注意的是,穆迪下调评级的房企还包括中国奥园、祥生控股集团、中梁控股以及合生创展集团等多家上市公司。

房企海外融资或受到影响

“评级机构一天下调多家房企评级的情况并不常见。评级公司评级负面评级可能对这些公司再融资构成一定压力,在一定特定的市场环境下,可能加剧市场波动,影响需要理性对待评级公司评级。”某商业银行宏观研究员对证券时报·e公司记者表示。

晖智库首席经济学胡景晖对e公司记者表示,现在看是某房企债务危机连锁反映,已引起国际金融机构关注。“穆迪动作的最终原因是,国内大量房地产开发企业,由于国内贷款受到限制,转而去海外发行企业债券,或包装成信托产品,从而有可能产生违约风险。从某种意义,对国内房企的开发企业而言,房企海外融资发债变得更加困难,或者付出更高的利息,对开发企业来讲应该是雪上加霜。”

知名地产分析师严跃进认为类似评级的下调,至少说明了当前房企面临的几个压力。

第一、从数量和结构上看,类似被下调评级的房企数量略多,且很多是规模相对大的房企,说明信用质量恶化的情况在大房企中明显增多。第二,类似下调都普遍关注了流动性和偿债能力,客观上也要求此类房企近期改善此类指标的水平。第三、此类下调还说明,虽然及其政策方面存在调整的空间,但是从市场行情好转到企业财务好转,是有时滞的。类似下调也会使得后续房地产政策更加关注房企的金融或信用问题。

“近期从关注房企的角度看,对于在建工程项目来说,自然可以享受更好的信贷支持。相关的信贷方面的支持也会增加。而从房企本身来说,近期需要继续加快项目的销售,以改善现金流状况。而对于各类发债工作来看,房企之间的差异明显会放大。四季度销售业绩改善明显的房企,后续发债等方面机会将增多。而业绩改善不明显的房企,则会显得比较被动。”严跃进提示到。

国内融资环境有望改善

实际上,今年以来,房企融资环境本就不太乐观,据中指研究院最新数据显示,9月单月全行业融资额跌破千亿元以内。

数据显示,9月房地产企业融资总额为911.6亿元,同比下降43.8%,环比下降22.3%,单月融资规模同比连续7个月下降。行业平均利率为6.30%,同比持平,较上月上升0.79个百分点。2021年1-9月,房地产企业共融资15252.3亿元,同比减少17.0%;9月单月占比6.0%。

对此,中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为,9月行业融资额继续大幅下滑,行业周期下行和个别房企的风险暴露引发金融机构对投资行为更为审慎;此外,ABS本月暂停签发,是融资规模大降的主要原因,表明监管对房企表外负债的融资模式已经警觉,持续大半年的ABS发行热潮逐渐退去。

从8月看,海外债发行更为惨淡,仅有三家公司发行总计约28.5亿元的票据。“近来多家房企的海外级别或展望受到下调,表明境外投资者对当前房企的信用风险有一定负面看法,叠加年内不乏知名房企发生违约事件,因此境外资金较为审慎。”刘水说。

值得注意的是,虽然房企融资额持续下滑,但上周末央行对房企融资管理规则的最新表态,也让市场看到了国内融资环境有望得到改善。

人民银行金融市场司司长邹澜10月15日表示,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

“今年融资窗口期已过,融资态势持续走低,但十月十五日央行在金融统计数据新闻发布会上明确表示,部分金融机构对‘三档四线’管理存在误解,信贷收缩过紧,主要银行应准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放。这被视为行业信贷压力有所缓解的信号,四季度融资情况或有所好转。”刘水说。

上述某银行研究员表示,从目前房地产企业状况看,部分房企负债压力较大,但还不至于出现危机,一方面反映房企以往粗放式发展模式不可持续;另一方面是国内防范化解潜在房地产灰犀牛风险,房地产融资环境有所收紧影响。但近期央行表态看,国内房地产“三稳”是主基调,国内将纠正此前部分银行不合理房贷政策执行行为,满足房地产合理融资需求,避免出现烂尾及潜在风险。

“从目前来看,国内房地产行业的信贷环境已经有所放松,包括个人购房按揭贷款以及房企开发融资两大方面,主要是为了避免出现烂尾潜在风险,以及波及到产业链上下游。”胡景晖表示。