原创 小鱼&小玩子 地产中文系今天
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数次推延，草草收场。
长沙的第二次集中土拍一点都不费时，在不到一个小时的时间速战速决。供应共29宗地块，8宗地终止挂牌，8宗地终止挂牌，3宗地流拍，10宗地出让成功。
金茂、长房、恒伟、建工、佰昌等国企、央企去报到了，城发恒伟成为唯一拿下两块土地的开发商。
在开拍的前24个小时里，早已有征兆。
官方持续中止挂牌地块，直至开拍前已高达16块。凉凉、放鸽子也成为了业内的共识，只是可能没有想到会这么冷
1.
土拍遭遇寒流，谁损失最大？
答案竟然是地方政府的财政。
当我们提出这个疑问的时候，系主任语重心长的教育了一番：“房地产不是零和游戏，其实是增量游戏。”
呼兰在聊消费主义话题时曾说过“商家就是把1块钱的商品，赋予2块钱的意义，然后3块钱卖给我们”。
这是商业的真相，房地产也适用此规则。
只是放在房地产行业，相关的意义是相关政策赋予的：城市配套、居住环境、基础建设。开发商为此也揽了不少修路、修学校、修公园、修保障性租赁房等城市配套的活。
当商人的账面算不过去、资格审查越来越高的时候，自然参与的人就少了。当然，短期来看，市场是开发商与购房者会有博弈。房子可能经历一定时期的割肉和降价。
但从长期来看，曾经从土地口随手就能有天量资金的地方财政来钱方面会困难很多。这可不是地块重新编个号上架，再卖一回，没什么损失。
毕竟，买房买地买到后面都是在买预期。预期不到，不买少买就完事了。无论是购房者还是开发商，大家都是生活的乙方。
地方的城市财政支出停不下来，科教文卫地铁都要花钱。
当下的这个点，大家都很难受，也都只能受着了。
2.
为什么有的出嫁，有的下架？
买卖永远是双向选择，没有强买强卖。
行业在收缩，有的企业是只出不进了。
房企地都不拿了，土拓部门的口子自然也在紧缩。在长沙，听闻某海派企业土拓部门直接撤掉，某本地房企多线并一。
这个部门在高周转时代曾经是香饽饽。
部分咨询公司张口就谈“投融运销”，把投拓放在至高无上的位置。但对于很多企业来说，能拿什么地固然重要，不能拿什么地更重要。
我们发现，成功出嫁的地块，大多都是高性价比、低门槛、少附加条件，并昭示着城市的未来。
这种地，在谨慎的当下，等于稳，等于政治正确。
比如高铁西站组团的[2021]望城区029号、湖南自贸区的[2021]长沙市121号。
细细看流拍和下架地块，大多都配上了各种限制：顶格住宅限价、配建定向限价房（保障性住房）、高商办配建。
这些被“下架”了的土地中，有些是开拍前的焦点地块。
比如[2021]长沙市107号，即滨江C3地块，它的住宅限价是14800元/平，这是目前长沙土拍中的顶格住宅限价，也是滨江新城的限价的新高度。
三宗流拍土地分别是[2021]长沙市115号、[2021]长沙市116号、[2021]长沙市122号。其中115号与116号都需要“配建定向限价房”，比重占一半。房价也是“定向限价”。
某业内资深人士曾说：
土拍寒流可以视为房地产行业调控效果显著，毕竟开发商的资金更加珍贵，而且紧张。
“作为一个没什么技术含量的手工行业，难道它不应该有它应有的时间周期吗？是不是应该趁这一波集体反思下高周转？”
3.
土拍遭遇寒流，出路在哪？
既然从顶层的制度设计上，是房住不炒的基调。
这个框架之下，出路又在哪儿？
开发商有足够的重视每一块独一无二的地吗？
换句话说，每一个供地的城市，真的诚意度够吗？土地规划的源头，能否审视下这座城市真的需要如此海量的办公楼和底商吗？
除了频频出政策，是否也要赋予它市场应有的价格？给它相应的制度监管？
大环境变了，曾经靠大规模、高周转的成功的房企，不少已经在渡劫中。
慢下来，做细做精。
这个时代似乎重新把话语权还给了长期主义者。
冰封的商办公寓市场大环境，梅溪湖、滨江、洋湖的商办项目价格一撸到5字头。
运达中央广场三期，这两天开盘了。
同样是商业公寓（类住宅），运达则创下了13亿。1天半，0蓄客。运达成了地产圈昂贵版的茶颜悦色。
这让寒风中的长沙地产人五味杂陈。
运达赢在哪里？产品。那产品背后是什么？其实是一个企业的一种长期主义发展逻辑。
在房产高周转的年代里，总有人诟病运达保守、慢，错失发展良机，但是以今日的结果来看，他们都要为曾经的武断道歉。
中国的房地产鼻祖港派的地产开发最底层逻辑：“慢”开发，做长线投资。
在港资们看来，高周转、获取流动资金并不是他们追求的，高利润才是核心。以时间换空间，稳进，注重长期效应。
自有资金拿地，重运营。商业孵化金鸡，持有长期“收租型”商业地产。内地顶流的商业体基本都在港资统治下，如太古汇、K11、IFS等等。
城市与品牌一定要有长期主义思维。
而口碑与信任度，对于今天的市场，实在是弥足珍贵。
当然，学运达难，难在时间换来的空间，长期主义不是昨晚发个誓今天就能成事那么简单。做企业先别想着天下苍生万代千古，扎扎实实可能活得更踏实。
4.
业内点评：
克而瑞湖南区域认为：
土拍规则来看，主要是因为本次集中供地增加了禁“马甲”，且部分土地不接受联合参拍；严格审查开发商资金来源等竞买要求，土地竞买的门槛提高，让土地市场降温。
从房企层面来看，主要是在当前“紧融资”背景之下，大量房企有资金压力，需要机构配资的房企无法入场。
从市场层面来看，为保证市场不要过热，本次推出的地块部分土地质素并不高。
但在市场预期并不低与房企无法或不想入场的两相作用下，为减少流拍率保证市场不要过冷，而选择中止部分房企参拍意向不高的地块。
安居客全国副总编辑李卓羿认为：
16宗地块终止出让也是因为面对第二轮集中土拍，需求面上总体反应平淡，故有关部门对一些可预见结果的地块采取的技术手段。
根据这一轮全国集中土拍看，大部分城市流拍情况高发，侧面反映了部分开发商年终面临着较强的去化压力和资金回笼压力，部分房企为了更好的优化各自的债务结构，在拿地配置上将会更有侧重。
明源地产研究院：
地产下半场，综合赛道已成红海：房价不再迅速上升，新房市场规模相对横盘，若干年后甚至可能缓慢下行。
但这并不意味着，综合赛道就不能走了。
一家综合性房企是不是大鱼，关键在于它有没有过人之处，能不能吃到仍将长期存在的三种红利：管理红利、品牌红利、城市化红利。