在每一个系统的探索中，存在第一性原理，是一个最基本的命题或假设，不能被省略或删除，也不能被违反。——亚里士多德
永远不要低估政策对市场的影响力。
或许，谁都没有想到，“房住不炒”的定位，会在作为“十四五”开局之年的2021，展现出它的“威力”。
全国层面上，“三道红线”（1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1。）加剧了开发商的融资难度；“两道红线”（1.房地产贷款占比；2.个人住房贷款占比）限制了银行发放给房地产的资金额度和速度。
在绍兴，除了以上两大点的同步制约之外，整个房地产市场也迎来了前所未有的调控政策：从新房限价，到限购、限售，再到二手房指导价，以及房贷利率不断提升并破6%……
文件来源：绍兴市房管中心
从6月开始，先于成交数据，绍兴房地产市场以亲身可感知的速度，“骤凉了”：
购房群，没了日均千百条的聊天；身边朋友的聊天话题，从房子变回了生活和孩子；分销的楼盘多了起来，大部分售楼处每天到访的客户组数却仍屈指可数……
在投资、刚需、首改楼盘，今年“乍暖还寒”的行情之下，反倒是面向高净值客群的高端住宅产品依旧保持着相对稳定的销售。
而且，往往总价越高的住宅，越是首先售罄。
不信你去问问那些已经领出预售证、总价近半个小目标的房子，是不是都已经找到了“主人”。
为什么趋冷的行情，没有影响这些高净值人群的买房决策？
因为，他们和普通人有着不一样的思考方式。
相较于受短期政策、金融、市场波动的影响，他们更关注事物发展的底层逻辑，或者说是最根本的逻辑。
这一逻辑，也常常被称作为：第一性原理。
在金融、新能源、载人航天等领域有突破性成就的硅谷钢铁侠埃隆·马斯克就曾说过，他成功的秘密是运用了“第一性原理”作为思考的框架：
打破一切知识的藩篱，回归到事物本源去思考基础性的问题。
如果运用“第一性原理”来分析绍兴高净值人群的千万级豪宅购买逻辑，那么，大致可以分为四个层级。
1
跑赢通胀，穿越周期
家庭资产稳步增长的秘密
新冠正在逐步成为历史，但超发货币却已经成为新的常态。
货币超发的一个结果是，通货膨胀的产生。
通货膨胀，对于个人而言，意味着物价的上升和货币购买力的下降。
举例来说，如果每年的通货膨胀率是 10%，那么今年的 100 元，在未来一年内只能够买到今年价值 90 元的商品。
同样一个购物车，需要用更多的钱才能填满
那么，为什么要买房？
美国经济学家马丁·费尔德斯坦在调查美国通货膨胀造成的影响后发现，通货膨胀虽然降低了购买力，阻碍了现金储蓄，但却促进了房地产市场的发展。
在通货膨胀时期，房价往往会上涨，如果你是贷款买房，通货膨胀可以降低你贷款的实际价值。
从《2020年中国家庭财富指数调研报告》来看，对于财富涨幅比较明显的家庭来说，住房资产增加的贡献值占比已经达到了近 70%。
图片来源：新浪财经
所以，对于房地产的定位，“房住不炒”是前半句，后面还跟着半句“稳地价、稳房价、稳预期”。
从这个角度来看，当前房地产市场的“冷”是阶段性的。
一旦市场预期回正，无论是房价还是成交量，都会比较快地弹回去，反弹到它原来的趋势附近，甚至有可能打破它的趋势。
至于为什么当前市场“冷静期”是最好的买房时机？
答案其实很简单：开发商需要“回血”。
所以，购房者就可以享受到更多的购房折扣，或是额外的优惠。
2
数据压舱，现实铿锵
绍兴的发展空间依旧广阔
在感性的世界中，理性的数字最能反映出客观世界的模样。
2020年，西连杭州、东接宁波的绍兴，成为浙江省内继杭州、宁波之后，第三个拥有 4 个“千亿GDP”区（市、县）的地级市。
越城、柯桥、上虞三区和诸暨市，同时跻身“千亿俱乐部”，全大市生产总值首次突破 6000 亿元大关。
2021年，绍兴位列“中国百强城市排行榜”第29位，实现了2018年立下的“重返30强”的Flag。
事实上，早在2006年，绍兴就和杭州一起，被世界银行评为中国投资“金牌城市”。
绍兴经济发展的迅猛，也同样体现在房地产的发展上。
以越城区为例：
从成交套数来看，2010年至2020年虽然月成交量的波动较大，但2010-2016年，越城区的年成交量基本稳定在 1.5 万套左右，而近几年，基本稳定在 1.8 万套，呈现稳中上涨的趋势。
从房价来看，2015年左右绍兴的房价基本在 1万/㎡左右，而现在，普通住宅的房价基本已经突破的2万/㎡，涨幅明显。
或许有人会觉得绍兴已经到达了新一轮发展的“峰值”，但事实上，在杭绍甬一体化发展的大背景之下，绍兴仍有相当大的发展空间。
据第七次人口普查数据显示，当前杭州、宁波的城镇化率分别为 83.29%、78%，而绍兴目前的城镇化率仅为 71.02%。
城镇化是一个大趋势，而这个趋势毫无疑问现在还没有结束。
所以，差距就是机遇。
3
千金买地，万金择邻
房子是“圈层升级”的入场券
也是社会价值的标签
对于千万级的豪宅，其价值究竟该如何定义呢？
换个同义词，或许你的感受会更直观——奢侈品。
Hermes、Chanel、LV……单是听到品牌的名字，就会让人产生“富贵阶层”的联想。
豪宅和奢侈品一样，其实都是极具“群体价值认同”的符号。
但豪宅相较于奢侈品，更高阶的意义在于——触手可及且精准聚焦的圈层。
尤其是产品类型一致，且面积段至少 200㎡ 起步的纯粹豪宅住区，更是精准锁定了城市的塔尖人群。
那么，圈层究竟能对一个人，能产生多大的影响呢？
从古至今，无论国籍和地域，人们对于圈层重要性的认知，可以说，几乎是一致的。
在中国，流传甚广的“孟母三迁”的故事，是中国人自古就很重视“文化圈层打造”的例证。
在美国，斯坦福研究中心一份调查报告指出，一个人的物质财富，12.5% 来自知识，87.5% 来自圈层关系。
的确，如果同小区的邻居是大学教授、是科技人才、是商界精英，无论是孩子还是大人，每天所能接触和获得的就是这个城市极为优质的文化、财富资源。
所以，对于高净值人群而言，入手千万级的豪宅，买的不仅仅是一套房子，更是房子所赋予的进入高端社交圈层的机会，以及其背后所隐藏的不可估量的潜在价值。
绍兴高净值人群千万级豪宅购买逻辑的第四个层级，是对产品“稀缺性和完美度”的极度挑剔要求。
从历史底蕴、人文环境、自然景观到交通、商业、医疗等配套，方方面面最好都能同时享有；
小区不能有“高低配”、产品类型要统一，户型面积不能差距过大等等，否则圈层就不够纯粹了；
开发商的品牌力要够硬，小区建筑、景观在美的同时要保证私密性，物业公司的服务也要是星级标准的……
放眼绍兴，有这样的楼盘吗？
确实不多，不过也并非不存在。
位于绍兴古城的众安·古越郡府，就是一个不错的豪宅项目。
古越郡府小区入口处实景照
这个位于绍兴“龙兴之地”府山脚下的楼盘，是目前绍兴主城区唯一的纯中式合院项目。
而且，项目的容积率仅约 1.21，为了保证圈层的纯粹，只规划了 184 套，建筑面积约 216-328㎡ 的纯中式合院。
古越郡府示范区实景照
相较于现代风格的排屋类豪宅，纯中式的合院不但是对中国传统建筑美学、园林文化的再现，还让中国人骨子里对天人合一、门庭礼序生活的向往成为了一种可以亲身体验的现实。
据了解，该项目不但吸引了不少绍兴古城原住民的购买，也吸引了柯桥人，甚至外籍客户入手。
古越郡府合院实景照
项目南面的胜利路，向东直达迪荡新城，向西进入的便是柯桥传统的富人区——柯岩板块。
西侧的越西路，向南触达鉴湖风景名胜区，向北直通镜湖腹地。
以古越郡府为核心，半径 3.5 公里范围内，不但涵盖了龙湖天街（在建）、世茂广场、银泰城等多个热门商圈，还有绍兴市人民医院和妇保院等一流的医疗配套。
产品规划和地段占位，几乎无可挑剔。
古越郡府区位示意图
至于产品，整个团队的规格也是极高。
开发商，是拥有资深合院打造经验的“杭派房企”众安。
建筑由绿城旗下的设计院操刀，园林的总设计师来自苏州园林院，园林的工匠是作为非物质文化遗产项目的香山帮。
古越郡府示范区实景照
这三个团队的组合有多“炸”，跟你说几个项目：有“价值 10 亿的中式豪宅”之称的苏州桃花源、单价近 18万/㎡ 且每套合院价值都在半个亿左右的杭州江南里，都是他们的作品。
关乎入住后生活品质的物业，古越郡府选用的是绿城物业。
绍兴用绿城物业的楼盘不少，但古越郡府的绿城物业团队究竟有多好，你到售楼处亲身感受一下，就能发现它的不同之处。
绍兴，藏富于民，缺的不是有钱人，而是对于未来的想象力。
对于住宅而言，它的稀缺价值在于，其对土地占有所产生的唯一性。
随着古城“大拆大建”的禁止，未来在绍兴古城或许难再有像古越郡府这样低密的土地出让。
即便是有，基于利润最大化考虑，开发商或许不愿意再打造纯粹的纯中式合院小区；即便还有，在价格上或许又将达到一个新的高度。
尽管，众安·古越郡府是绍兴目前唯一千万级起步的纯中式合院，但是，现在贵的，未来同样也会很贵。
如果你正在考虑家庭资产安全、圈层升级以及居住品质提升的问题，那么，不妨跟随这一小群“塔尖上”的高净值人群的节奏，考虑一下众安·古越郡府。
古越郡府示范区实景照