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看了南京这些区域的楼市数据,惊出一身冷汗...

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尤才艺爱娱乐 2021-10-19 12:24

今天,聊点干货。

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最近南京楼市的行情不太好,但整体上看,南京的稳定性还是比其他城市强不少。所以南京楼市的大局,我认为问题不大。

在这个大前提之下,南京楼市目前正在处于一个冷热不均的分化局面。那么如果落实到各个区,我们能看到的东西,可能就不能用“大局稳定”这4个字来简单概括了。

今天,我从南京官方网站上扒了一些新房成交数据和二手房数据,发现南京虽然整体稳定,但不代表所有的地方都稳定,部分区域已经到了非常艰难的地步。今天我们就通过一手房、二手房的微观数据来说明,南京各个区域的楼市风险,到底是怎样的?

先看一手房。

一手房的数据非常清晰,也非常准确。从整体来看,南京最近9个月(10月份除了假期,只有1周成交日,忽略不计)的新房成交量达到了90044万套,这个成交量,已经超过了去年南京全年的数据。但库存也达到了63661套,比去年同期至少多了1万多套。这说明,南京今年前9个月的市场供应量,已经超过了10万套,达到历史的高峰。

我多次说过,南京新房市场在过去几年,供应量一直不高。最近十年,只有2015年、2016年两个楼市暴涨大年,成交量超过了10万套,当时库存岌岌可危,寅吃卯粮,房价大涨。这两年的新房供应量,整体保持在10万套左右。而今年1-9月份,南京新房供应量达到10万套,新房成交量达到9万套,都有可能创造历史

但问题是,2016年南京成交量突破12万套,伴随着是房价大涨。而今年成交量暴增,但房价基本上没涨。

大家可以看下南京的新房成交量,普通年份也就在6-7万套左右,去年8.6万套,已经算比较多的了。

咱们再看看郑州同期的成交量,就会发现这个城市不是人,一年成交30多万套,城市建设的规模,比南京大的多。所以人口、城建面积增长,中西部省会城市的扩大态势,要比南京猛的多。

这是插曲,我们再回到南京各区的情况。

南京的市场平稳,新房的整体去化周期是7个月,如果细化到每一个区,差异巨大。比如:

秦淮区的库存是最少的,今年9个月卖了接近4000套,但库存只有837套,这说明秦淮区的新房市场是非常健康的,供小于求,很好卖。实际上也是如此,秦淮区大校场今年放量,卖的房子很多,但都非常好卖,实现日光很容易,这是现实。

建邺区的去化周期也非常短,去化周期只有3.9个月。有人问河西的房子咋还剩这么多?其实也不尽然,河西中部有个别65年产权的公寓,去化比较一般,是库存大户。其他楼盘基本上都不愁卖。

玄武、鼓楼、雨花台,都呈现出供需两旺的局面,情况比较好。浦口区(含江北新区部分)在核心区的带动下,去化也比较好。现在南京数据还没把江北新区摘出来,只能混着看了。

或者换句话说,南京主城区、老城区的房子,都好卖。一旦涉及到远郊区,麻烦就来了。

江宁区实力强劲,但远郊板块实在太多,从汤山、到湖熟、青龙山、淳化、禄口、江宁滨江…这些板块都有一定库存压力。不是江宁不够强,实在是各类小弟太多了。

六合不容乐观,这里的六合,包括了大厂。最近一年来六合有8-10个盘,大厂也有8-10个盘,全部打地缘客户,本地居民的消费能力有点跟不上了。而且这些区域还在土拍,我觉得官方你们真的要好好评估下,六合、大厂的地,是不是可以缓一缓了?

溧水的情况就更加严峻一些,今年卖了6383套房子,但库存达到8327套,就算现在新盘全部暂停,库存也需要13个月消化。所以溧水的情况,还是比较艰难的。溧水不大的区域,还分了三个子板块:溧水市区、石湫、空港新城。当然石湫和空港主要是南京市区的人去买,溧水老城就是内循环为主。溧水今年土拍也比较多,马上520土拍的地块马上上市,年底的压力会更大。

高淳,毫无悬念的登顶。成交3791套,但库存高达6023套,去化周期16个月。在这里我要发出红色预警,请不要在高淳拍任何地块了,缺钱也不能拍了,这个区域的供应严重大于需求。高淳老百姓的羊毛,已经快薅尽了。别搞了,求放过...

如果有地拿出来拍,各位房企领导也要关注,拿地要慎重,实在不行,就让它流拍吧。

好了,以上是新房市场,我们再来看二手房市场。

这份数据,我要提前说一下。二手房成交数据,是准确的。二手房挂牌数据,不准确,因为这是链家提供的数据,未必全面。比如高淳的数据,就存在明显的问题,这是链家门店的局限造成的。但这份数据,仍然具有较大的参考性。

注意,南京二手房成交量,到10月底就要突破10万套了,今年成交量基本上能够锁定在11.5-12万套之间,这个成绩,相当可以。这说明南京的二手房市场,虽然房价没涨,但量仍然存在。

在二手房市场中,不管是城区还是郊区,去化周期都在8-10之间。雨花台区比较健康,挂牌量的去化周期只有7个月,鼓楼、玄武、秦淮,都在10个月左右,建邺区、栖霞区不到9,六合其实也还可以。江宁和溧水,去化周期超过了11个月。但整体上,南京二手房的挂牌和去化,都还是比较正常的,没有局部供应压力。

要想看南京二手房的供应压力如何,必须再细化到板块,比如桥北周期多少、河西南周期多少,那样数据就要做的更细了。

最后我们再把南京一二手房的成交数据放在一起,比较一下一个区内的新房/二手房的比值。

这个数据有什么价值?

当这个比值越高,说明该区域的供应主要是新房,二手房成交不活跃,类似于三线城市市场(三线城市新房量大,但二手市场很薄弱);当这个比值很低,说明该区域以二手成交为主,类似于一线城市市场。当然,从健壮性、稳定性来看,这个值越低越好。从新区建设、发展来看,这个值越高,说明发展的越快。

从数据来看,浦口、溧水、高淳这三个区,新房成交远远高于二手成交,尤其高淳,新房是二手房的2.3倍,也其实也是有风险的。

而鼓楼区恰恰相反,新房与二手房相比,竟然是10倍左右的差距,一方面说明鼓楼区的房价,主要是二手房来决定,稳定性比较高(学区房受政策影响),另一方面也说明,新玄武、新建邺、新雨花都在大踏步开发中,而新鼓楼囿于拆迁的各种阻力,发展一直扣扣搜搜,没有体现出江苏首善之区的霸气。

这些数据,看似简单,背后就是房价的走势,也是区域发展的重要参考指标。

最后,我就不总结发言了,数据都在这里,大家自己品,看看到底哪里的风险最大,哪里的潜力最大,自己得出结论吧。

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