多个项目降价，让南昌市场蒙上了一层雾，在透着“凉”意的同时，也传来了新信号......
其实，市场下行信号，在南昌的土地市场，早已传出。
今年 南昌的土地市场，有一个很微妙的变化，不知道大家发现没有， 今年没有新的品牌房企进驻南昌。
可以说，“维稳”政策五次三番出台之后，楼市的预期已然发生了变化。
现如今的房地产竞争，早就不局限于自家那一城一地了，大多数房企都选择走出大本营，向全国布局。
而南昌作为 中部 省会城市，相比一线城市高昂的地价，在南昌拿地和开发的成本无疑会更低，可操作性也更高，自然是很多开发商眼里的一块 大蛋糕。
据不完全统计，自2000年起，已有53家品牌房企选择入驻南昌，基本都是全国百强房地产企业。
表格中的数据可能不是很全，但是可以看到，几乎每年都有品牌房企进入南昌，尤其是2017年和2020年，这两年各有10家房企首入南昌（2020年建发和大悦城一同入驻南昌）。
与以往情况不同的是，今年的拿地企业基本都是我们的“老面孔”。
据我们不完全统计，截止到2021年9月底，南昌共有23宗涉宅用地出让，主要集中在新建区和南昌县。
而从竞得人名单能够发现，拿地主力除了万科、旭辉、保利、新力等老面孔，其余都是本地城投或是国资企业。
已经没有新房企愿意进入南昌拿地了吗？
与其说房企不愿意再进入南昌拿地，不如说现在房企都不太愿意拿地了。
前段时间中指研究院发布了2021年1-9月房企拿地金额和面积数据，其中显示，TOP100企业拿地总额21456亿元，同比去年下降9.8%。
来源：中指研究院
也就是说，今年房企对于拿地已经不像以前那么狂热了，尤其是在土地双集中政策之下，房企未来的可持续发展有了不确定性，对于每一宗地块都需要“精打细算”一番。
都喜欢用面粉和面包比喻土地和房子的关系，那么今年面包店决定了不进或者少进面粉了，还会去一家没接触过的面粉店买面粉吗？
去年下半年，房企融资监管“三条红线”政策横空出世，这让靠融资续命的房企们普遍面临压力。为了减缓这种压力，更为了达到对“三条红线”的要求，不少房企都选择了收缩拿地。
就像今年拿地金额明显下降的恒大，今年2021年1-9月房企拿地金额榜前100已经没有了它的身影，而对比去年排名第三、共888亿元的拿地金额，差距十分明显。
来源：中指研究院，截取部分
像恒大这般面临负债问题比较明显的房企，降负债刻不容缓，而最快的方法就是收缩拿地。并且，一般房企都有不少土地储备，即使短期不拿地，余粮也充足，首要先解决债务危机。
不过，房企选择是否进入南昌，与房企自身的布局关系很大。
虽然说南昌市场对于房企的吸引力还是很强的。 这一点从最近几宗土地的高溢价出让就可以看出，除了定向地块和旭辉在高新瑶湖东摘得的2宗地块是以底价成交，其余地块均为溢价拿地，其中中海在高新区摘得的一宗地块溢价率高达94.6%。
但是南昌土地供应今年明显下降， 据乐居网南昌统计，今年1-9月南昌市（含赣江新区）土地市场成交总面积同比下跌了53.24%。 南昌土地供应降低，房企 进入南昌的机会也就减少 了。
再加上6月8日南昌土拍新政提出设置土地竞价上限，9月23日补充土拍政策，将采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让。
多重政策下来，让高溢价土拍划上了句号，对整个南昌市场而言，无疑是好的，而对房企来说，拿地机会变多了，不再是谁有钱谁拿了，大家公平竞争，相对的，利润也更加可见，这也让房企在拿地时有更多的思量。
在今年拿地企业中，还藏着一个细节，拿地主力变成了本地房企+国资房企。
除了新力、赣电等本地房企，省文演中心、金茂、保利、中铁建、中海、南昌县城投等国资企业均有参与拿地，尤其是地方国资企业拿地。
过去，地方国企拿地，除了拿地修建安置房、人才房外，还是为了配合地方把土地预期抬高。
现在国企和地方国企开始占据拿地主力，除了 因为民企受困于“三道红线 ”等政策限制外，国企和地方国企资金充裕，加上对本土市场熟悉等，也是关键。
而现在民营房企的收缩拿地，也让地方国企可以用更便宜的价格去拿地。
当然，除了保利、金茂、中海等大型跨区域国企，地方国企的房地产开发经验相对民营房企而言是有限的，而如何高效开发，快速回笼资金就是摆在地方国企面前的问题。
怎么办？
你开发经验丰富，但是没钱不想拿地； 我没有开发经验，但是我有地啊。我出地，你出力，大家可以一起做。
所以，可以预见，后续国企和民企合作开发，将成为主流。
实际上，现在多家房企联合 拿地或是联合开发早已屡见不鲜，这种方式对于房企而言何尝不是一种共赢。
现在来看，还是应了那句话， 没有厉害的企业，只有时代的企业。
中国的房地产已经完成了时代的任务，对于房地产来说，赚大钱的日子彻底过去了。
对国家来说，不论是出台楼市调控还是土地政策，想要的不过是一个“稳”字。
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