时隔5个月，战火重开！
10月20日上午9点，漳州市区（市本级）将迎来2021年年内的第三场土地拍卖，本场土拍地块包括多种类型，既有高端地块，也有刚需地块，更有安商一体的安置回购地块。
回顾5月20日的第二场土拍，当时漳州市区楼市正经历3-4月的快速回暖，直至5月下旬，整个漳州市区楼市均处于回暖升温中。另外，在全国第一批土地集中出让中，多个城市土拍行情火热。
回到当下，如今的楼市环境较5个月前，已有较大变化，7、8、9月的平淡行情，楼市进入盘整期。外部环境而言，杭州等多地土拍流拍，全国多个城市第二批集中出让出现“降温”。另外，恒大爆雷，又有数家百强房企爆雷，全国多地发布购房风险提示，嘉兴甚至一口气出了15条商品房交易风险重点提示，从另一个角度来看，也把房企商品房销售的违规行为一一举出。
我们还是回到漳州，2021年漳州市区（市本级）第三场土地拍卖有哪些特点以及会有哪些趋势？
1、地价稳定，房价稳定，预期稳定，仍是重要目标
设保留价：6幅地块中除2幅安商地块外，4幅普通住宅地块中，除了石亭地块外，其余3幅地块都设置了保留价。
限地价：6幅地块全部设置土拍上限价。
限房价：4幅普通住宅地块中，除了南湖地块外，其余3幅地块都设置了限房价，且为了控房价，这3幅地块都明确当报价超过上限价后，均以摇号决出最终中拍房企，而不是采取以往的“竞配建”。
对于不同的地块而言，大多地块的住宅预售均价上限设置为20000元/㎡。低密度或江景优质地块则不受此限，从另一个角度可见，20000元/㎡也是漳州市区不同等级的住宅房价分水岭。
另外，住宅预售均价不超20000元/㎡，可以说是上限，也可以说是预期。
2、高新区成继龙文区后的打榜热点区域
在今年的3场土拍中，芗城区共推出6幅地块（第一场西湖2021P04、2021P05地块，第二场西湖2021P06地块，第三场芝山2021P07地块、诗浦2021P08安商地块、石亭2021P11地块），龙文区共推出3幅地块（第一场蓝田2021P02地块，第二场长福2021P01地块，第三场蓝田2021P12地块），高新区共推出3幅地块（第二场南湖2021P03地块，第三场南湖2021P09地块、南湖2021P10安商地块）。
高新区楼市迎来新局面，2021年2月漳州龙海、长泰撤县（市）设区后，高新区不仅是“区地合一”（2019年）及“漳州主城区”，更是升级为“漳州市区”的一部分，高新区的身份更加突出。
2021年10月12日，漳州市委书记张国旺、市长王进足带队到漳州高新区调研推进三大片区开发建设工作，漳州高新区的发展建设进入新的阶段。
从土地供应、招拍挂等情况来看，高新区也也成为了继龙文区后的打榜热点区域。
3、安商一体成趋势，或成逆市下房企新机会
8月31日，市长王进足到漳州高新区调研时提出，“城市片区开发要坚持稳地价、稳房价，全面推行“安商一体”，同步推进安置房与商品房建设，进一步降低征迁安置成本，缩短安置过渡期，提高回迁群众居住品质。”
安置房大家很熟悉，带回购方案的安置房，大家也不会陌生，但是“安商房”（安置型商品房），对于漳州市民而言，好像是个新事物。
根据公开资料显示，安置型商品房是全面推行货币化对接的安置模式，按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。
实际上，所谓“安商房”和以往漳州所出现的“带回购方案的安置房开发”，本质上，并没有太大差别。
漳州楼市情报根据2014年以来漳州市区的历年土拍数据分析可见：
早在2017年3月10日的土拍中，福建省一建，就以成交楼面价2133元/㎡竞得位于高新区动车站旁的2017P02地块，即后来的“兰庭小区”。
随后，2018年9月19日，中铁22局以成交楼面价2208元/㎡竞得位于高新区中部组团的2018P07地块，即后来的“路边安置房”。
进入2019年，大唐地产于2019年9月25日以成交楼面价2437元/㎡竞得位于芗城区西湖片区的2019P08地块（住宅回购价7776元/㎡，住宅回购价与成交楼面价差额5339元/㎡），即后来的“大唐春风里一期”，并于2019年11月5日，以成交楼面价2455元/㎡竞得芗城区西湖片区2019P09地块，即后来的“大唐春风里二期”（住宅回购价7776元/㎡，住宅回购价与成交楼面价差额5321元/㎡）。
进入2020年，漳龙地产于2020年3月31日以成交楼面积3724元/㎡竞得位于龙文区长福片区的2020P01地块（住宅回购价7776元/㎡，住宅回购价与成交楼面价差额4052元/㎡）。此外，2020年6月9日，中铁22局以成交楼面价3261元/㎡，再次竞得位于龙文区通源片区的2020P10地块（住宅回购价7776元/㎡，住宅回购价与成交楼面价差额4515元/㎡），即后来的“中国铁建海语印象”。
进入2021年，建发&城投于2021年5月20日以成交楼面价5621元/㎡竞得位于芗城区西湖片区的2021P06地块，即后来的“建发西湖观澜”，这是漳州市区近年来出现的首个带安置房的商品房楼盘，建发西湖观澜包含32000㎡安置房（带回购方案）。
综上可见，为叙述方便，以上地块及楼盘，我们统称为“安商房”，那么漳州市区的“安商房”在2017年3月已出现，随后，2018、2019、2020、2021年，每年都有安商房地块推出。
除了2021年5月推出的2021P06地块“建发西湖观澜”是“安商房”+“普通商品房”的混合体外，其余项目均为“纯安商房”。
对于“纯商品房”，或者“纯安商房”市场并没有太多纠结。而对于“安商房”+“普通商品房”的混合体，则是目前市场的关注和争议的焦点。
以福州（“安商房”这个专有名词的诞生地）为例，安商房+普通商品房混合体中的“普通商品房”住宅房价普遍低于周边的“纯商品房”住宅房价。
2021年10月，漳州市区（市本级）第三场土地拍卖中，再次推出2幅安商房地块，即芗城区诗浦2021P08地块及高新区南湖片区2021P10地块。
芗城区诗浦2021P08地块起拍楼面价2908元/㎡，上限价4315元/㎡，住宅回购价7452元/㎡，回购价与起拍楼面价的差额为4544元/㎡、与上限楼面价的差额为3137元/㎡。
高新区南湖片区2021P10地块起拍楼面价1714元/㎡，上限价2544元/㎡，住宅回购价5559元/㎡，回购价与起拍楼面价的差额为3845元/㎡、与上限楼面价的差额为3015元/㎡。
按建安成本及房企合理利润来看，本次土拍的2幅安商房要达到上限楼面价还是比较难的。
在市场横盘期，高周转已经转不动。安商房的房价虽然是已经被限定的，但政府的统一回购，对于房企而言，不愁卖，这也是最大的保障，因此，安商房也成为了今年来房企的突破口。
4、哪幅地块会热门？楼市下行及横盘期优质及超刚需地块将更受关注
芗城芝山2021P07地块容积率<1.7，住宅宜为7-9层，起拍楼面价6762元/㎡（有保留价），上限楼面价10035元/㎡（达上限后摇号），住宅预售均价不超20000元/㎡，周边大唐名门印象二手房挂牌价15000-18000元/㎡，中骏雍景府二手房价格13000-15000元/㎡（中骏雍景府特价时有13000元/㎡左右的），地块所处位置预计为通北中心小学，从地块位置及低密度等方面来看，芗城芝山2021P07地块有打造高端住宅的条件。
2021P07地块（芝山路东侧、漳华路南侧用地02-1地块）
位置：漳州芗城区漳华路以南、芝山路以东
土地用途：住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）、商服用地-零售商业用地（商场、商店）
占地面积：24444㎡
容积率：1.7
最大计容建筑面积：41555㎡
起拍价总价：2.81亿元（地块设置保留价）
起拍楼面价：6762元/㎡
上限总价：4.17亿元
上限楼面价：10035元/㎡
竞拍规则：采取“限房价、竞地价”方式出让，住宅平均销售价格不得超20000元/㎡。当土地竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，现场转入以摇号方式确定竞得人。
2021P07地块（芝山路东侧、漳华路南侧用地02-1地块）地块区位图（来源：读地）
高新区南湖2021P09地块容积率<1.6，住宅控制在6层及以下，起拍楼面价8240元/㎡（有保留价），上限楼面价12271元/㎡（达上限后竞配建-人才房），此前联发竞得高新区南湖2021P03地块（位于2021P09地块北侧，容积率<1.2，成交楼面价12337元/㎡，另需配建20500㎡人才房），此次容积率较高，地块热度肯定不及高新区南湖2021P03地块。
2021P09地块（高新区琥珀路以南、纵一路以东地块）
位置：漳州市高新区琥珀路以南、纵一路（蜈蚣山路）以东
土地用途：住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）、商服用地-零售商业用地（商场、商店）
占地面积：41715.93㎡
容积率：1.6
最大计容建筑面积：66745㎡
起拍价总价：5.5亿元（设保留价）
起拍楼面价：2908 元/㎡
上限总价：8.19亿元
上限楼面价：12271元/㎡
竞拍规则：采取“限地价、竞配建”方式出让，在土地竞买报价未达到上限价格时，采取价高者得的方式确定竞得人。当土地竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，现场转入竞配送居住用房建筑面积无偿提供给漳州高新区管委会，每次竞报配送居住用房建筑面积应不少于500平方米，竞报配送居住用房建筑面积最高者为竞得人。
2021P09地块（高新区琥珀路以南、纵一路以东地块）地块区位图（来源：读地）
芗城区石亭片区2021P11地块容积率<1.4，住宅宜为4-6层，起拍楼面价1789元/㎡（无保留价），上限楼面价2660元/㎡（达上限后摇号），住宅预售均价不超20000元/㎡，周边锦鸿西欧御景二手房价格7000-9000元/㎡，安得广项目大唐幸福里均价6550元/㎡（含简装），地块低密度可以打造洋房、联排、叠墅等产品，但地块位置较偏，位于五洲城的北侧，值得一提的是，石亭于今年“撤镇改街”，成功“入城”。
2021P11地块（漳华路以东、宝石路以南地块）
位置：芗城区石亭街道漳华路以东、规划宝石路以南、规划金边路以北
土地用途：住宅用地-城镇住宅（其他普通住宅）、商服用地-批发零售用地（商场、商店、超市）、商务金融用地（办公用地）
占地面积：60687㎡
容积率：1.4
最大计容建筑面积：84960㎡（其中商业部分计容建筑面积不低于8400㎡，且不高于17023㎡）
起拍价总价：1.52亿元
起拍楼面价：1789 元/㎡
上限总价：2.26亿元
上限楼面价：2660元/㎡
竞拍规则：采取“限房价、竞地价”方式出让，地块可销售商品住宅限定平均销售价格；本地块商品住宅平均销售价格不得超过20000元/㎡。。在土地竞买报价未达到上限价格时，采取价高者得的方式确定竞得人。当土地竞买报价达到上限价格时，现场转入以摇号方式确定竞得人。
2021P11地块（漳华路以东、宝石路以南地块）地块区位图（来源：读地）
龙文区蓝田片区2021P12地块容积率<2.9，住宅为19层以上，起拍楼面价4164元/㎡（有保留价），上限楼面价5960元/㎡（达上限后摇号），住宅预售均价不超20000元/㎡，地块周边翼特丽景城二手房9000-11100元/㎡。
2021P12地块（朝阳南路以南、新社路以东01地块）
位置：龙文区朝阳南路以南、新社路以东、浦口路以北、蓝田二实小以西
土地用途：住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）、商服用地-零售商业用地（商场、商店）
占地面积：44553㎡
容积率：2.9
最大计容建筑面积：129203㎡（地块商业部分计容建筑面积应小于地块总计容建筑面积的10%）
起拍价总价：5.38亿元
起拍楼面价：4164 元/㎡
上限总价：7.7亿元
上限楼面价：5960元/㎡
竞拍规则：采取“限房价、竞地价”方式出让，地块可销售商品住宅限定平均销售价格；本地块商品住宅平均销售价格不得超过20000元/㎡。在土地竞买报价未达到上限价格时，采取价高者得的方式确定竞得人。当土地竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，现场转入以摇号方式确定竞得人。
2021P12地块（朝阳南路以南、新社路以东01地块）地块区位图（来源：读地）
芗城区诗浦2021P08地块起拍楼面价2908元/㎡，上限价4315元/㎡，住宅回购价7452元/㎡，回购价与起拍楼面价的差额为4544元/㎡、与上限楼面价的差额为3137元/㎡。
2021P08地块（丹霞路以东、建元路以南01地块）
位置：漳州芗城区丹霞路以东、建元路以南、悦港路以西、龙江明珠以北
土地用途：住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）、商服用地-零售商业用地（商场、商店）
占地面积：21919㎡
容积率：2.4
最大计容建筑面积：52606㎡
起拍价总价：1.53亿元（带回购方案出让）
起拍楼面价：2908 元/㎡
上限总价：2.27亿元
上限楼面价：4315元/㎡
竞拍规则：采取“限地价、竞回购价”方式出让，当土地竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，现场转入竞安置房回购价的方式确定竞得人。竞买人向下竞报的回购价以7452元/平方米为起始价，每次竞报下降幅度为10元/平方米或10元/平方米整数倍（每次降幅最大幅度不大于500元/平方米），竞报回购价最低的竞买人为竞得人。
2021P08地块（丹霞路以东、建元路以南01地块）地块区位图（来源：读地）
高新区南湖片区2021P10地块起拍楼面价1714元/㎡，上限价2544元/㎡，住宅回购价5559元/㎡，回购价与起拍楼面价的差额为3845元/㎡、与上限楼面价的差额为3015元/㎡。
2021P10地块（高新区西环城路东侧、圆梦路南侧地块）
位置：漳州高新区西环城路东侧、圆梦路南侧
土地用途：住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）、商服用地-零售商业用地（商场、商店）
占地面积：71435.52㎡
容积率：2.9
最大计容建筑面积：207163㎡
起拍价总价：3.55亿元（带回购方案出让）
起拍楼面价：1714 元/㎡
上限总价：5.27亿元
上限楼面价：2544元/㎡
竞拍规则：采取“限地价、竞回购价”方式出让，在土地竞买报价未达到上限价格时，采取价高者得的方式确定竞得人。当土地竞买报价达到上限价格时，现场转入竞安置房回购价的方式确定竞得人。竞买人向下竞报的回购价以5559元/平方米为起始价，每次竞报下降幅度为10元/平方米或10元/平方米整数倍（每次降幅最大幅度不大于500元/平方米）。竞报回购价最低的竞买人为竞得人。
2021P10地块（高新区西环城路东侧、圆梦路南侧地块）地块区位图（来源：读地）
综合当下漳州及全国楼市行情、地块情况，2021年漳州市区（市本级）第三场土地拍卖会出现预计比较理性的局面：
1）以起拍价来看， 流拍的可能性极小 ，当然，还有保留价因素，如果未达保留价也会导致流拍。
2）以上限价来看，综合周边房价、建安成本、开发周期及资金成本等因素，地价触顶的可能性也较小，从全国多地土拍来看，土拍普遍降温。
3）楼市下行及横盘期，优质地块及优质楼盘具有更高的抗跌和保值能力，当然，在高房价的当下，万元以下刚需楼盘、郊区楼盘，也是刚需的必选，因此，芗城芝山2021P07地块、芗城区石亭片区2021P11地块，或将比较热门。
高新区虽然最近成为热点，有多个利好加持，但新区+南湖豪宅，对于眼见为实的漳州人而言，南湖2021P09地块可以说是本次土拍中，最有挑战性的一幅地块。
4）三条红线下的房企，麻烦缠身，早已无暇顾及土拍，资金压力大的房企也同样小心谨慎。高负债、高周转通通歇菜，原来那些来势汹汹的百强房企，这个时候反而不见踪影。
实力强的国企及不缺钱无资金压力的中小型房企，反而可能会在这个时候逆市拿地。总价低，有点钱的都可以上桌玩两把。
5）安商房方面，芗城区诗浦2021P08地块预计会比较受欢迎，回购价与起拍楼面价的差额为4544元/㎡，没有设保留底价，利润空间较高新区南湖片区2021P10地块要大。
附：
来源：漳州楼市情报 文/图 附注部分图片来源读地
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