上周，在无锡博报的直播中，细心的网友发现了一个重点：
锡山体育中心项目，总投资60亿元正式确定，由华润置地无锡公司建设
一方面，区级体育中心投资规模达60亿已经是市级大项目，未来将承担起全市体育中心的责任。
另一方面，隔壁苏州工业园区体育中心建成之后，别名也是苏州奥体中心，以此推断，未来锡山体育中心成为奥体中心的概率很大。
实际上，在去年年末的锡山区城市价值品鉴会上，就披露出锡东新城拟规划奥体中心的消息：计划用地800亩，规划建筑面积约45万方，总投资约60亿元。与此次投资金额一致！
体育中心将包含标准泳池、儿童泳池、室内羽毛球场、室内篮球场、轮滑场地、健身中心等先进的体育场地及设施，室外运动场地将配建网球场、五人制足球场、篮球场等场地。
坊间关于奥体中心落户锡东还是经开之争一直没有停过，为何大家都如此关注奥体的选址？
其实，奥体的作用并不仅仅在于举办体育赛事，或者举办演唱会。
对于城市的发展直接带来的就是“奥体效应”。2008年奥运会在北京奥体中心举办，北京从此聚焦世界眼光；杭州奥体中心作为G20峰会和2022年亚运会举办地，杭州借此跃升为中国准一线城市，从“西湖时代”迈向了“奥体时代”。
奥体作为一座城市的主场，不仅是体育运动的专属地，更是这个城市人居价值顶级高地的体现。一座奥体，即意味着城市配套的完善升级，更意味着城市区域板块的重塑。
颇有一种体育搭台，经济唱戏的意味在里面。
而从隔壁苏州和南京来看，奥体中心板块都是城市房价绝对的第一梯队。
近日（10月14日），无锡自然资源与规划局公示了锡东新城谈村东地块（XDG-2021-50号）的规划设计方案。
该项目位于无锡市锡东新城商务区锡沪路北、春风北路西。可建设用地面积约66209㎡，用地性质为居住用地，总建筑面积约13.82万㎡，其中地上建筑面积约9.05万㎡，地下建筑面积约4.77万㎡，容积率为1.4，建筑密度为29.5%，绿地率为31.5%。
8月2日，谈村东地块吸引了弘阳、金融街、首开、美的4家开发商参与竞拍，最终金融街以楼面地价15285元/㎡竞得，溢价率13.22%。
项目规划效果图
随着华润的进驻，锡东新城的楼面地价已上涨至17637元/㎡。
但值得注意的是，谈村东地块所在的位置并非锡东新城核心区，也不在天一实验学校的施教区内。项目的配套水平、教育资源和锡东核心区存在一定的差距，所以结合实际情况来看，1.5W的楼面地价并不低。
锡山实验小学与天一实验学校的施教区：
锡东新城商务区核心区内（具体为锡沪路以南，锡东大道以西，锡山大道以北，吼山大道以东的区域）实际居住的户籍人口。
目前，锡东新城核心区有四盘在售，分别是百郦华庭、彰泰融创春岸雅筑、金辉天奕铭著和华润悦景湾。
今年上半年拍地，由华润、金地、保利三家开发商打造的山河九里也预计将于年内入市。
山河九里规划效果图
待入市项目山河九里位于锡东新城山河路北、新韵北路西，可建设用地面积约157336.7㎡，总建筑面积约42.93万方，其中地上建筑面积约28.8万方，地下建筑面积约14.13万方。拟建56栋住宅（其中27栋高层、29栋多层住宅），体量庞大。
百郦华庭在售建面约105、125㎡毛坯高层，均价约25000元/㎡；在售建面约140、160㎡毛坯多层，均价约28000-29600元/㎡。预计2023年4月底交付。
彰泰融创·春岸雅筑在售建面约125㎡洋房，均价32000元/㎡；在售建面约105㎡小高层，均价约30000元/㎡。预计2023年10月底整体交付。
金辉天奕铭著在售建面约128㎡小高层，均价30000-32000元/㎡左右；在售建面约88㎡、103㎡高层，均价约27000-29000元/㎡，装修交付；
在售少量毛坯叠墅，建面约150-220㎡，上叠总价约520万，中叠总价约450-470万，下叠总价550-600万。预计2023年3月底交付。
依托高额的成交佣金和以价换量的营销策略，金辉天奕铭著持续卫冕9月无锡楼盘成交榜，月度成交总金额4.3亿元，足以证明购房者对于锡东新城的认可。
刚入市的纯新盘华润置地悦景湾，在售建面约109㎡高层，均价27500元/㎡；在售建面约116㎡小高层，均价28200元/㎡。
项目定位高端，但项目自9月底开盘遇冷，成交情况一般。
悦景湾
锡东新城在售四家楼盘中，成交表现存在分化。目前金辉天奕铭著和彰泰融创·春岸雅筑销量亮眼，百郦华庭与悦景湾的销售业绩表现平平。
随着大体量项目山河九里的入市，锡东新城板块供应量激增，板块内卷更将加剧。
总的来看，锡东新城在接下来很长一段时间新房供应都较为充足。和巨量供应相比，由于上层对教育政策的调整，板块去化速度反倒有所放缓。
随着多校划片、摇号入学、集团化办学等政策的推行，学区概念在逐渐淡化，锡东新城的核心竞争力也将发生转变。未来，品质或将占据更多的话语权。产业、交通、配套等会成为购房者看中的更重要因素。
目前，锡东新城广为诟病的就是人气导入不足、商业配套缺失。可以预见，如果奥体中心落户锡东，将直接带动板块内的其他配套逐渐成熟起来，在一定程度上刺激楼市的成交去化和房价上涨。
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