在南京，400-600万预算还能买哪？
新盘铂玥江南亮相，从面积段和放风价来看，直接对标这一总价段。也让雨花的纯新板块：人居森林正式出道。
与河西仅隔一条秦淮新河，人居森林的区位优势明显，未来这里会有哪些配套利好？又有哪些不足？能不能放心买？今天，一线君就和大家聊聊人居森林。
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人居森林在哪？官方给出的四至是：北部紧邻河西鱼嘴商务区，东临岱善润福城，西南与雨花经开区相接，面积约735.9公顷。
同时，官方给出了板块的发展定位：将形成以产业片区及生活社区为主要功能的特色片区，打造南京市乃至江苏省以高端产业、休闲、生活主题的人居森林示范片区。
规划部门的工作人员在板块解析时提到，人居森林以龙藏大道为分界线：
龙藏大道以东片区，是居住以及生活配套社区；
龙藏大道以西片区，以郊野绿地和公园绿地为主，预留部分用地，未来可做高端产业或特色消费业态。
这么一看，整个板块的布局清晰明了了，目前铂玥江南、越秀G40正是分布在东边的生活社区内的，未来这里还将有多幅地块集中出让。
不过，根据官方的计划，将在十四五期间进行人居森林的整体开发建设，卖地周期集中在2022-2025年。这意味着加上开发周期，人居森林形成成熟的居住氛围至少还需要6-7年的时间。
这里要说一下，因为地势较低，政府在开发人居森林的时候，提出了地下空间的利用，从而将住区“垫高”。在东区的住区下面规划了10万方的地下城，有商业和地下车库，未来可以连通到地铁站，这一点在南京来看还是比较新颖少见的。
现阶段，人居森林的拆迁基本完成，整个城市界面较为统一。这样的好处之一是规划配套可以顺利展开建设。
交通上，地铁S3号线（天保站）已经通车，7号线（西善桥站）正在施工，9号线二期、S2号线尚在规划中；板块还规划15条道路，东片区11条、西片区4条。住区集中的东片区中，岱山西路北延已经建成通车，岱山东路北延工程计划2022年7月通车，岱山中路北延正推进工程招标工作，剩余8条道路已全部开工建设，计划今年5条道路完成主体施工。
教育上，今年6月份已开展人居森林36班初中、36班小学以及18班幼儿园的规划建设工作，均计划2023年6月交付使用。整个板块共有1所初中、2所小学、3所幼儿园，小道消息是将有二十九中+北京东路小学分校的配置，一切以官宣为主。
景观上，注意了，人居森林是临近长江和秦淮新河的，江景和滨河资源较为丰富。所以目前官方已经启动了这里的滨江约1800亩绿地规划，未来江豚广场也将成为网红打卡地。
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目前，人居森林已成功出让两幅宅地，分别是越秀G40、华侨城G41（铂玥江南）。
铂玥江南的动作稍快，10月1日公开售楼处，样板间昨天公开。项目共有7栋住宅，1、2、3、4、5、9号楼均为25层高，7号楼为21层高，室内层高均为3.05米。
户型分布上，1、2、4、5、7、9号楼为两梯四户，中间户99㎡，边户126㎡；3号楼为一梯一户，均为143㎡，只有50套。
据置业顾问介绍：铂玥江南预计12月首开，推出4、5、7、9号楼共384套房，全装修均价3万5，加上升级包预计在3.9-4万/㎡，首付5成起。
整体看下来，一线君将铂玥江南的看点整理如下：
① 目前升级装修包的价格没有定，装修标准也没有定，不过是确定有六恒科技系统的，南京带有科技系统的小户型选择其实是很有限的。
② 小区体量不大，只有600多户，并配有会所，未来居住体验会相对纯粹。
③ 作为主力户型之一，126㎡边户有近6米开间的横厅，主卧飘窗带拐角、衣帽间预留处有一扇小窗，北向餐厅处也有一扇小窗，这些细节可以增加采光，让空间尺度感更强。
一个思考：
从产品定位、装修配置来看，路劲操盘的铂玥江南是想做高端住宅的，但实际落地偏保守了，户型以99、126㎡三房两厅两卫为主，改善的143㎡四房只有50套。二孩甚至是三孩家庭，三代同堂的多人口居住会显得较为局促。
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板块和主力楼盘梳理完，咱们再回过头来说一说人居森林的优缺点。
先看看优点。
人居森林最大的优点，当然是与河西一河之隔的地理位置优势。自驾，从已开通的秦淮新河大桥前往河西南，车程基本在10分钟以内。公共交通的话，地铁S3号线一站就能到高庙路站。
其次，板块内的拆迁已经基本完成，有利于建设较为统一的城市面貌。
还有一个优点，虽然不少配套还在规划或建设中，但人居森林的交通配套基础不错，已有地铁通车，周边有长江三桥、绕城公路等干道，出行便捷。
综合以上优点，人居森林未来是可以承接部分河西外溢客群的。正如开头所说，总价400-600万，近河西的不错选择。且放眼南京主城，新房价格在3.5-4万/㎡，也仅有人居森林、九龙湖、燕子矶、江核等为数不多的选择了。
缺点也需要注意。
第一，板块是没有医疗规划用地的，更多依赖河西的明基医院等。包括商业规划的体量也是非常少的，需要依赖河西、雨花的商业。
政府既然高调启动这个板块，为什么在配套设施上没有加大马力？原因之一是跟板块定位有关的。这里是雨花的西部滨江转型片区，开发建设的原则是“共抓大保护，不搞大开发”，沿江的生态建设是关键一环。所以，板块里的高端产业、特色消费现阶段只是预留了用地的深意，你懂了吧。
那么这么一来，就出现了第二个不足，人居森林的新房价格是否有提前透支的嫌疑？
近年来热度较高的中央科创生活区，也与河西一河之隔，本身有商业、地铁、医疗、教育资源，同样可以共享河西、雨花的配套。这里的毛坯房限价3万1，新盘金基雅玥放风含包均价3.6-3.7万/㎡，与人居森林的铂玥江南比不是更香吗？
思考到这一层面，再结合“铂玥江南5000元/㎡升级包没有过审，后续可能会提高装标或者下调升级包报价”的小道消息，这或许是从价格体系对人居森林板块价值的侧面印证吧。