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含包4万/㎡?今天,聊聊南京人居森林

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地产锐评 2021-10-18 17:33

在南京,400-600万预算还能买哪

新盘铂玥江南亮相,从面积段和放风价来看,直接对标这一总价段。也让雨花的纯新板块:人居森林正式出道。

与河西仅隔一条秦淮新河,人居森林的区位优势明显,未来这里会有哪些配套利好?又有哪些不足?能不能放心买?今天,一线君就和大家聊聊人居森林。

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人居森林在哪?官方给出的四至是:北部紧邻河西鱼嘴商务区,东临岱善润福城,西南与雨花经开区相接,面积约735.9公顷。

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同时,官方给出了板块的发展定位:将形成以产业片区及生活社区为主要功能的特色片区,打造南京市乃至江苏省以高端产业、休闲、生活主题的人居森林示范片区。

规划部门的工作人员在板块解析时提到,人居森林以龙藏大道为分界线

龙藏大道以东片区,是居住以及生活配套社区

龙藏大道以西片区,以郊野绿地和公园绿地为主,预留部分用地,未来可做高端产业或特色消费业态

这么一看,整个板块的布局清晰明了了,目前铂玥江南、越秀G40正是分布在东边的生活社区内的,未来这里还将有多幅地块集中出让。

不过,根据官方的计划,将在十四五期间进行人居森林的整体开发建设,卖地周期集中在2022-2025年。这意味着加上开发周期,人居森林形成成熟的居住氛围至少还需要6-7年的时间

这里要说一下,因为地势较低,政府在开发人居森林的时候,提出了地下空间的利用,从而将住区“垫高”。在东区的住区下面规划了10万方的地下城,有商业和地下车库,未来可以连通到地铁站,这一点在南京来看还是比较新颖少见的。

现阶段,人居森林的拆迁基本完成,整个城市界面较为统一。这样的好处之一是规划配套可以顺利展开建设。

交通上地铁S3号线(天保站)已经通车,7号线(西善桥站)正在施工,9号线二期、S2号线尚在规划中;板块还规划15条道路,东片区11条、西片区4条。住区集中的东片区中,岱山西路北延已经建成通车,岱山东路北延工程计划2022年7月通车,岱山中路北延正推进工程招标工作,剩余8条道路已全部开工建设,计划今年5条道路完成主体施工。

教育上,今年6月份已开展人居森林36班初中、36班小学以及18班幼儿园的规划建设工作,均计划2023年6月交付使用。整个板块共有1所初中、2所小学、3所幼儿园,小道消息是将有二十九中+北京东路小学分校的配置,一切以官宣为主。

景观上,注意了,人居森林是临近长江和秦淮新河的,江景和滨河资源较为丰富。所以目前官方已经启动了这里的滨江约1800亩绿地规划,未来江豚广场也将成为网红打卡地。

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目前,人居森林已成功出让两幅宅地,分别是越秀G40、华侨城G41(铂玥江南)。

铂玥江南的动作稍快,10月1日公开售楼处,样板间昨天公开。项目共有7栋住宅,1、2、3、4、5、9号楼均为25层高,7号楼为21层高,室内层高均为3.05米。

户型分布上,1、2、4、5、7、9号楼为两梯四户,中间户99㎡,边户126㎡;3号楼为一梯一户,均为143㎡,只有50套。

据置业顾问介绍:铂玥江南预计12月首开,推出4、5、7、9号楼共384套房,全装修均价3万5,加上升级包预计在3.9-4万/㎡,首付5成起。

整体看下来,一线君将铂玥江南的看点整理如下:

① 目前升级装修包的价格没有定,装修标准也没有定,不过是确定有六恒科技系统的,南京带有科技系统的小户型选择其实是很有限的。

② 小区体量不大,只有600多户,并配有会所,未来居住体验会相对纯粹。

③ 作为主力户型之一,126㎡边户有近6米开间的横厅,主卧飘窗带拐角、衣帽间预留处有一扇小窗,北向餐厅处也有一扇小窗,这些细节可以增加采光,让空间尺度感更强。

一个思考:

从产品定位、装修配置来看,路劲操盘的铂玥江南是想做高端住宅的,但实际落地偏保守了,户型以99、126㎡三房两厅两卫为主,改善的143㎡四房只有50套。二孩甚至是三孩家庭,三代同堂的多人口居住会显得较为局促。

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板块和主力楼盘梳理完,咱们再回过头来说一说人居森林的优缺点。

先看看优点。

人居森林最大的优点,当然是与河西一河之隔的地理位置优势。自驾,从已开通的秦淮新河大桥前往河西南,车程基本在10分钟以内。公共交通的话,地铁S3号线一站就能到高庙路站。

其次,板块内的拆迁已经基本完成,有利于建设较为统一的城市面貌。

还有一个优点,虽然不少配套还在规划或建设中,但人居森林的交通配套基础不错,已有地铁通车,周边有长江三桥、绕城公路等干道,出行便捷。

综合以上优点,人居森林未来是可以承接部分河西外溢客群的。正如开头所说,总价400-600万,近河西的不错选择。且放眼南京主城,新房价格在3.5-4万/㎡,也仅有人居森林、九龙湖、燕子矶、江核等为数不多的选择了。

缺点也需要注意。

第一,板块是没有医疗规划用地的,更多依赖河西的明基医院等。包括商业规划的体量也是非常少的,需要依赖河西、雨花的商业。

政府既然高调启动这个板块,为什么在配套设施上没有加大马力?原因之一是跟板块定位有关的。这里是雨花的西部滨江转型片区,开发建设的原则是“共抓大保护,不搞大开发”,沿江的生态建设是关键一环。所以,板块里的高端产业、特色消费现阶段只是预留了用地的深意,你懂了吧

那么这么一来,就出现了第二个不足,人居森林的新房价格是否有提前透支的嫌疑

近年来热度较高的中央科创生活区,也与河西一河之隔,本身有商业、地铁、医疗、教育资源,同样可以共享河西、雨花的配套。这里的毛坯房限价3万1,新盘金基雅玥放风含包均价3.6-3.7万/㎡,与人居森林的铂玥江南比不是更香吗?

思考到这一层面,再结合“铂玥江南5000元/㎡升级包没有过审,后续可能会提高装标或者下调升级包报价”的小道消息,这或许是从价格体系对人居森林板块价值的侧面印证吧。

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