近年来，许多中高端改善需求的目光，投向了别墅产品类型，各类叠拼别墅、联排别墅、合院别墅层出不穷，甚至有的早些年批的双拼、独栋别墅也拿出了自家压箱底的存货，刷了一波热度。
内行人都知道，买别墅其实就是买院子，也就是别墅庭院，但是，非专业人士，对于别墅设计的若干指标，却不甚明朗，特别是庭院面积和室内面积比值、单层面积大小等，如果不考究这些基本的会影响居住体验的关键指标，那么就算便宜买到手，居住体验也会和期待中的有所差距。
大致上而言，下面几种别墅，遇到了就算价格再便宜，也要谨慎购入：
1、单层实得套内面积小于90平米的“经济适用墅”
出于节约用地或房企利润率考虑，一般来说，现在的别墅都喜欢朝天上地下要空间，有的承诺地上3~4层，地下2层，但是，从平面平铺开去的面积，却十分有限。
所以这里加了“实得”和“套内”两个定语，也就是说，别管上证的建筑面积是多少（基于别墅的赠送率和单价以及后期的持有成本，上证面积和实得面积之间，差距大于3倍才比较划算），要考察的是实际使用的单层面积，而且这个面积，不能算室外的庭院。
如果室内使用面积低于90平，可能会导致单层面积过小，居住上不一定能够满足正常的在同一层就能解决厨房、卫生间、卧室、会客等功能需求，而导致每天需要不停上下楼梯，如果楼梯再狭窄一点，可能还会产生安全隐患。
现在不少市面上的“经济适用墅”，建面在100平左右，并不大，大多也就是首层只有1个卧室，美其名曰“老人房”，这种套内实得面积也许也就是50~60平左右，但实际使用上，也许并不好用，一是因为可能会潮湿，二是主人和其他家庭成员的卧室在楼上，每天都需要上下楼梯无数次。
有的设计是把庭院设计得很宽敞，挤占了室内的空间，有的却相反，室内空间虽然宽敞了，但是庭院又太小，失了别墅的灵魂。
一般而言，综合来看，前庭后院的比例大致在7:3左右比较合适，如前花园70平，后花园30平，而单层套内实得面积，至少应不低于90平，90平就算在单层做一个三室一厅的布局，都是足够的，在任何一层的单层，就能解决衣食住吃喝拉撒，不用每天上下楼梯这么频繁。
2、叠拼别墅：不独立、隐私差
叠拼别墅从本质上来讲，其实可以视为洋房的上限，因为别墅除了满足院落灵魂外，在“楼上没人、楼下自挖”的基础需求上，还是要坚持的，哪怕是联排或合院，与邻居共用一堵墙，但是很多人就是因为忍受不了楼上邻居马桶冲水声和脚步噪音，又不愿意承受顶楼冬冷夏热和等电梯时间长的苦恼，才选择买别墅的。
而叠拼别墅，不仅不能满足楼上无人、楼下可自控（要提防个别性格强势的下叠邻居私挖地下室等，很容易引起整栋结构问题）的需求，还面临着院落使用比较尴尬的问题，特别是下叠一楼，每次在自家院子里干什么，楼上的邻居都能一目了然，基本没有隐私可言。
所以，叠拼别墅最好慎重选择，上下两叠的如果朝向相反可能稍微比上中下三叠的更好一些，但是，上中下三叠的叠墅，其实居住起来体验甚至还不如高层大平层，还不用上下楼梯。
3、楼间距、排间距过窄的联排中间户
联排别墅的边户（或端户）其实也还好，至少只有一面墙和邻居共用，但是如果是中间户，就没那么幸运了。
因为大多数联排别墅都是板式结构，前后通透的，但是左右两边都会和邻居共用一墙体，这和高层的塔楼是不一样的，高层的塔楼各个户型朝向是不一样的，户与户之间，至少还有消防通道、水电井等相互隔开，但是联排别墅这个真的就是只和隔壁邻居隔了一道墙，就好像自家客厅和卧室之间的那堵墙一样，如果墙体隔音差一点，基本上没有隐私可言。
有时候，邻居吵架、下楼，甚至是开关电视机看的节目、频道，住在墙这一面的你，可能都听得一清二楚，反之亦然，在卧室也是一样的，相隔只有一堵墙，隔音效果再好也就那样，家里要是有人吵架，第二天说不定就能成为小区中老年茶余饭后谈资。
另外，还有采光和通风的问题，如果排屋之间的楼间距太小，中间户的采光和通风问题也是比较闹心的，如果周边组团再有高楼或者洋房组团，更是像是密不透风一样。
你觉得你这一生会买别墅吗？
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