这两天一则重磅！滕州一地块征集竞买人，起始价7.8亿！约合起始价909万/亩，楼面价约9091元/平米，而滕州最高成交楼面价也就6423.3元/平方米。
在北上广深土地纷纷流拍的大背景下，拿地企业几乎绝迹。
济南在本周召开了第三次集中供地招商推荐会，以低姿态邀请全国各地客商前去投资。
在这种纷繁复杂的背景下，以909万/亩的价格征集竞买人资格，该宗地命运几何？
最近开盘的春风海棠高层均价约：11000元/㎡；洋房均价约：14500元/㎡，约150㎡叠拼，总价约300万左右。 面粉几乎贵过面包。
那么这个竞买人资格是什么？竞买人资格价款是否等同于地价？909万/亩的价格是否就是滕州地价的天花板呢？
这两个概念涉及到：土地竞买人资格和土地招拍挂制度。
在本次竞拍公告中是这样表述的：“本次竞拍遵循公开、公平、公正、价高者得的原则，竞拍成交后，与竞买资格人签订《土地优先购买权协议书》。竞买资格人自签订《土地优先购买权协议书》之日起15日内缴齐全部成交价款，用于实施龙泉街道盛泉路二期项目拆迁安置补偿等工作。该地块具备出让条件后（面积以出让红线内面积为准），在枣庄公共资源交易中心平台发布网上挂牌出让公告。”
画重点：
1.签订土地优先购买权协议，而不是土地成交协议。
2.交齐全部成交价款，这里的成交价指的是土地成交价款还是优先购买权成交价款就仁者见仁智者见智了。小编的理解是土地优先购买权成交价款。
3.用途是用于实施某某工作，也就是说专款专用。
4.该宗地还不具备出让条件，需要等待具备出让条件在另行出让。
从中不难提取有效信息：竞买人资格是指 通过市场化竞拍，选出有实力开发某项目的开发企业，并指定该企业拥有该宗地的优先购买权。竞得原则遵循价高者得的原则。优先购买权成交款打入专项账户且专款专用。后续用于拆迁安置补偿，直到具备出让条件挂牌出让为止。
取得土地竞买人资格并不是取得土地使用权。土地使用权获取还需要通过土地招拍挂程序才能取得该宗地。
土地招拍挂制度是指我国国有土地使用权的出让管理制度。我国国有土地使用权出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。
也就是说，拥有竞买人资格就是拥有该宗地的优先购买权，交付的拍卖款项用于土地拆迁安置补偿等工作，怎么看都和土地成交价款的关系都八杆子也打不着。
那么土地竞买人资格成交价款是否就是土地使用权成交价款呢？
汇泉书香福园一期地块于2021年11月以5亿元取得竞买人资格，2021年3月该宗地挂牌后0溢价成交，地价与竞买资格价款基本一致。
而2021年5月18日竞拍的TZ2020-B地块位于龙泉路东侧、红荷路南侧、荆泉路西侧、陶山路北侧，总面积252.1亩，该宗地的优先购买权成交价款从起拍价15.13亿拍到了17.2亿。
举个例子：还记得这个信息吗？
正宇地产（滕州凯润花园开发商）虽然通过竞买人资格取得了该宗地的优先购买权，但是并非真正取得该宗地的土地使用权。
如要取得该宗地的使用权还需通过土地招拍挂程序才能真正取得，讲的更直白一点，该宗地当前并非属于正宇地产。
那么如果按照汇泉土地成交的逻辑，那该宗地通过招拍挂的价格是15.13亿呢，还是17.2亿？欢迎评论留言。
9091元/㎡，是否是滕州地价的天花板?还要看该项目房价是否能够达到17000元/平米；
前提是假设该宗地竞买人资格成交价=土地出让价=楼面价约9091元/㎡
首先我们要综合分析该宗地的现状、配套及规划设计情况：
（本图为网传规划，未经证实，仅供参考）
我们来看产品规划：
（本图为网传规划，未经证实，仅供参考）
该规划产品设计方案上应是受制于日照系数，1.5容积率只用到了1.24，这样分摊后的楼面价高达11000元/平米；
按照综合开发成本5500元/平米计算，整盘销售均价需要超过17000元/平米，该项目才能基本保本。而春风海棠整盘均价远远达不到17000元/㎡。
所以回到开始的问题，909万/亩，楼面价9091元/㎡+是不是滕州地价的天花板呢？
一要看市场。市场意味着供需关系与量价关系。假设市场能接受此类高端产品，且有较多的需求，这个价格自然不会是天花板。
二要看政策。土地以及土地定价权始终掌握在大BOSS的手中。竞买人资格的定价权同样也是，竞买人资格的定价最终也会反馈到土地价格上，这是必然的。
综上两点才是决定土地价格的根源。因此，该宗地挂牌价是否能够达到9091元/㎡，要看大BOSS怎样定价。
无论怎样，竞拍竞买人资格是创新的举措，是政企共建美好城市的新模式，是好事。
竞拍竞买人资格的举措对大BOSS来讲，使大BOSS有充分的市场数据验证土地价格的高低，以指导土地定价工作；
对社会来讲，让社会资本能够通过市场化手段参与到城市更新中来，改善了城市面貌，提升了居民的生活福祉；
对开发企业来讲，使得开发企业除了参与土地公开市场举牌竞拍之外，又多了一条提前锁定土地的途径；可谓一举三得。
这一切传导到末端，终将承担起这一切的是滕州及周边的消费市场中的广大消费者。
由此引申出两个话题，滕州消费者能否接受的了17000元/㎡的房价，为什么城市更新改造需要募集社会资本呢？这些话题都与国务院近期颁布的15号文有关，且容我下期再讲。
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