我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔你好，先跟您说一下我们的情况，广州外两套房，有房贷，户口在广州，首付按7成准备大概500左右，小孩已经4岁了，需要有不错的小学学位，想要买一个稍微大一点点的三房，看过两次房，第一次华景，觉得华景太旧了，除了学校好像也没啥了第二次看的珠城东的星汇雅苑、兰亭荟和南国花园，觉得星汇雅苑比较中意一点，但是现在只有一套三楼
回答：500万，7成首付去买的话，大概就是700万左右的标定物，其实这个预算挺适合华景的，华景小学是公认的天河前3的水平，里面虽杂，组团很多，实际也有新一点的，比如珠江俊园（06--08年），华景里（2011年），锦苑（2012年），历德雅舍（07年，但是贵）靠近学校的组团就是陶然庭园（07年）跟芳满庭园（04年）华景后续枫叶路那边还有扩4车道，还有2年后11号线华景路地铁站的增量华景新城位置其实不错，夹在珠江新城跟金融城之间，将来金融城起来了，这边购买力更旺环境更好的天府路也可以考虑，3地铁交汇天河公园站，天府路小学口碑很响，就是贵了点，东方新世界系列的产品你有500万首付，如果你做垫资全款后再抵押的话，也可以变相3成，这样你可以买到更大的标定物珠江新城你说的这几个盘学位不算好，对口的天河实验第一小学不算好学位，还有南国花园，产品有点过时，这个预算到珠江新城选有点凤尾的感觉，不是很建议追一套3楼，便宜不是没有道理的
提问：珠海租售比大概1比500，因此大概能卖个五百多万。但是还有几年租约，应该会比较难卖？本人毕业2年，来广州在上班1年多了，工资到手也就5000。没法还月供。但是挺喜欢广州，想留在广州发展，如果卖了买哪比较好。没有首房首贷了，只能4成首付琶洲似乎以后发展很厉害，我在环球贸易中心上班，对面都在起总部
回答：商铺带租约转让你试试，按照互联网这个趋势，商铺后续是很吃亏的，比如你说的现在这么多人直播带货的，人家就在小地方租一个仓库就可以直接发货了，还有现在的地摊经济都有一定的冲击，商铺后续不好卖，住宅无论是升值潜力还是流通性更优琶洲大家都知道好，但是呢琶洲没货卖，好货都死贵死贵的，不如去对面金融城看看，后续金融城或者天河公园到琶洲很方便，隧道，地铁都会通。只不过你尴尬的地方是你5k的工资限制了你的买一个更大的标，你可以考虑只拿400万出来，4成首付去买个大标，100万的余额留着月供都够你玩很多年了，这几年里没有行情那是不可能的你现在关键的问题是先处理商铺的问题，才有后续商铺只要有人签了，马上买广州。到时候找我吧，现在行情一直在变
提问：首房首贷，预计总额在190-200，是买市区的老破小还是萝岗的两房？萝岗的比较新
回答：萝岗属郊区，郊区买2房是错配，可以想办法凑点首付买萝岗笑3房，其实差别不大的。买房尽可能垫垫脚买，不然过后几年涨起来了你又会后悔买小了。市区的话只能买老破小了，最好带一个学位那种吧
提问：请教万能的雕叔，首套房偏投资，预算300w左右，目前看中天朗明居2房，在以下3套房纠结，请雕叔指点一二1. 南向9楼65平300w，房大厅小，虽是南向，下午去看的时候感觉客厅偏暗2. 东向4楼73平放330w，价格可谈，下午看光线还可以，就是楼层低，厅大房小3.东向14楼80平望车陂路，装修好，楼层好，光线也不错，就是有点吵问题：第一套总价低且满五唯一，但是厅小不知道如何摆放，虽是南向但是下午看的时候光线没有4楼的好。从格局来看更喜欢第二套，但是楼层偏低，在考虑是否要等中高楼层放盘，如果要入手的话，多少为笋？第三套楼层格局光线还可以，就是望车陂路有些吵请教雕叔如何看这三套？感谢！
回答：300-330万总价，金融城3房上车户型，看起来全广州几乎没有其他地方有这样合适的区域板块和标的物了1、户型上来说，65-80平的小两房，横厅设计是天朗明居典型的户型，因为单体平面的原因，这一类户型只能是这个样子了，最难受的其实是客厅的“不完整性”，判断不完整性的标准是看，客厅的空间有没有被更多的门洞所打断2、文中这三套的价格肯定是贵的，4.5-4.6的小户型偏贵了，而且在S区，整体素质也一般般3、我是觉得首套房300-330万，首付去到100-110万了，好像有更多更优的选择，而不是一开始就聚焦在天朗的65-80平的这几个户型上
提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买
回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。
提问：雕叔好，请问如果纯投资的话，手上有约200的子弹，父母有名额，名下无房无贷，但年龄已经60岁了，有退休金。可以怎么操作吗？有什么楼盘介绍吗？
回答：我建议先等吧，目前不是好的纯投资时机，你200万用父母名额去买也买不到多大的标对吧，再说，万一后续接力贷放开了，你200万首付父母接力贷的话就好买很多
提问：雕叔好！向您请教个典型问题，省外户口，无广深购房资格，想在大湾区买房投资，究竟是新塘好，还是虎门，长安，黄江，凤岗，惠州的白云新城，惠阳南站这些临深好。有您觉得合适的盘，希望推荐一下，谢谢！
回答：没有绝对的好不好，只看你挑到什么样的货吧。惠州，看到这两字就会回避吧，天坑来的。新塘，或者佛山东莞这些强2线城市是潜力的。佛山就选临广一带，最好的话就去千灯湖。但是目前不建议入佛山或者新塘。因为广州珠江新城还没起势，入这两会等久一点，钱多的话就无所谓了。东莞不熟，就不说了
提问：雕叔，纯投资首付总共只有70万左右，投资3年，佛山这边有没合适的盘可以推荐一下？月供能力1万左右，不包括租金
回答：按照你的条件，要买总价250-300万总价的房子，有几个区域可以选择：1、千灯湖金融城 中海寰宇天下、保利花园、万达华府、地铁金融城2、陈村北滘 雅居乐英伦首付、海琴水岸、万科缤纷四季
提问：请教一下，1000万左右的买房预算，之前一直想买珠江新城，看了很久，都没合适的，想问下还有哪些区域板块可以选择？
回答：你好，不同的买房预算，匹配不同的区域及产品，1000万左右在珠江新城，产品力过得去，可能能符合你们的需求的，基本在两房单位；1000万这个吨位的预算，建议优先考虑配置到城市和核心区，确保未来的流通及门槛，即珠江新城-琶洲-金融城鱼珠板块构成的城市核心三角区域及周边，包括天河公园相关板块，以上区域内再结合产品力，对比性价比、买房需求的匹配度后买入，也许能找到你们满意的落地方案。
提问：雕叔 保利学府 和牛奶厂怎么选啊 貌似都没满两年
回答：看您自己的需求了，如果是预算比较高，对居住品质感有要求，选牛奶厂呗，保利学府里其实属于不限购的区域（言外之意可以通过缴半年社保来搞定名额）
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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