面对不断上涨的房价，2016年9月份国家开启了楼市调控模式，出台了限购、限售、限贷等一系列的楼市调控，另外在2016年12月14日至16日，北京一次会议上明确地提出：促进房地产平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策刚刚出台的时候，很多人都看不到希望了，但是随着市场一次又一次的变化，人们似乎掌握了这个规律。
过去的5年楼市一直都有严格的调控，可是调控都是以短期机制实施的，比如在近期某个地方房价上涨很快，当然是出台政策作出一定的限制，等市场回归到平静后，政策又慢慢地撤下来，又迎来了另外的一波爆发，从2016年到2021年，不少城市房价反转了整整一倍有余，所以老百姓也认为每次调控的背后就是为了促进房价上涨的最关键因素之一。
根据贝壳研究院的数据显示9月份65层平均房价已经达到了17,388元每平米，二手房在线挂盘价格为17,020元每平米，北上广深的平均房价更是去到了6.5万元每平米，把目光拉回2016年全国平均房价仅为7475元每平米。正是房价不断上涨，让不少在房地产投资的人群挣得盆满钵满，甚至有部分人群利用房地产实现了财富自由。
全民老百姓似乎都陷入到了投资买房的狂欢中，身边听说过一夜暴富的人太多了。今年听到最多的声音是业主买房亏了！亏了！
这到底发生了什么情况？有不少人说未来房价会出现“量价并跌”，特别是二手房这方面，从过去的卖方市场已经变成了买方市场。
两位朋友，在金融以及房产投资这方面都有丰富的经验，认为未来5年时间房地产将会发生翻天覆地的变化，我们就来听听他们两个人的分析。
刘先生：房子应该完成了历史革命的吧，从1998年商品房推出市场，意味着我国的房产正式可以自由交易，另外我国的房产存量也在不断地上升，2019年央行公布出来的数据，我国城镇居民拥有住房率高达96%，拥有两套及以上房产的家庭，已经达到了41%可以观看出城镇居民，似乎真的并不缺房子居住吧。
根据2017年西南财经大学的数据，显示，国内房屋空置率为22.3%，空置套数6,000万，再加上近几年快速的发展房屋，空置率还在不断的攀升。易居研究院发布百城住宅，库存数据显示，新建商品房库存面积高达5.17亿平方米，库存量更是创下了2016年以来去库存政策的新记录，还有相关数据指向，广义库存还有37.7亿平方米，从各方面的数据都可以体现出楼市真的处于供大于求的状况吧。
易居研究院发布了另外一则数据《易居快报之全国主要二手房城市库存》数据中显示全国60个城市的二手房库存量达到了296.8万套，不少的城市库存量都已经突破了10万套以上。深圳东莞这些二手房成交热门的城市，在去库存周期也拉长了，深圳和东莞去库存周期分别增加了22.3%和 18.6%。
房地产库存量在快速上升，二手房成交量又在迅速地下滑，如今的楼市形成了“一正一反”进一步地拉长了去库存的周期。
最核心的问题是，今年出台的政策跟过去几年出台的政策形成巨大的差异化，今年出台的政策主要是围绕着房地产的金融属性下手，比如三道红线是针对开发商的，两道红线是针对银行的，二手房指导下是针对炒房业主的。在这种情况下，房价还有处于向上涨的趋势吗？
即便退一万步来说，面对如此高的房价，年轻人要买房就要掏空6个钱包，还要面临着30年的房贷，回头观看一辈子都给银行打工，似乎真的不愿意吧，而且后面还会出台房产税、空置税来调控整个市场。
黄先生：钱印出来去买粮食国际的粮食就会大涨；钱流入到全球股票市场或者大宗投资商品，全球的股票市场和大宗商品，价格也会持续地上涨。
2020年至如今受到疫情的影响下，美国的消费要让全球人民进行买单，在短短的两年时间，印刷的金钱已经达到了30万亿人民币。欧美央行、日本等国家都开始加入到印钱大赛当中。美联储公布6月份议息会FOMC的声明与决议，关键包括加息表时间，提前在2023年前会面临着两次加息大幅度地提高通胀，预期今年的通胀率或飙升至3.4%，创下近期30年来新高。
是去年以来全球大宗商品价格不断地上涨，包括钢铁、水泥、煤炭、稀土等，其中房价上涨最多的城市，包括土耳其，波兰，澳大利亚，美国，为什么房价就会上涨很简单呢，就因为钱没地方留了又留下楼市房价涨幅而且还不低，最高的可以达到50%了。难道国内就能抵御到这样的通胀吗？不可能。
清华大学研究团队数据显示，9月份我国食品烟酒价格环比上涨0.4%，其中水产品蔬菜豆制类分别上涨2.3%, 1.5%, 1.4%，所以啊，不仅房价上涨，就包括我们日常的生活用品都在上涨了，现在我敢说除了猪肉好像所有东西都涨了。
两个对于房地产具有投资认知的人都说出了两个完全不同的方向，对于普通人来说是买房好还是存款好呢？李迅雷和马关远两位专家给出的意见一致，短时间内房子的价格上涨并不稀奇，但长远的眼光去观看，如果房价一定上涨，那就是博人眼球。
我国著名经济学家马光远提出自己的想，未来楼市会存在三个20%，20%的市场，20%的房企，20%的楼盘。用一句简单的话来概括就是，未来整个房地产并不会像过去，一般普涨只会在核心区域，中心地段，商业中心等一些比较出彩的地方，才会出现上涨或者保值，其他地方想都不要想了。
李迅雷表示“二八现象”也就是重要占比仅有20%，次要占比却高达80%，从客观层面去观看，越过5年时间上涨的城市，依旧基于下跌的城市。
结合两位的专家分析，未来楼市的发展将会逐步的分化，仅有少部分核心楼盘价格会处于上涨，而且结合2020年的第7次人口普查数据，观看未来三四线城市的空置率会进一步的拉大，人口也会进一步的往大城市流入，在双方面因素的情况下第一方面还是处于供不应求，另外一方面还是处于供大于求。
根据2021年9月份最新的房贷利率显示，全国平均首套房利率为5.58%，二套房利率为5.88%，所以现在持有房产的利率比过去要高上了许多，成本也随之上涨。
以后投资房产的事情并不是普通人可以做的，一定是有团队有核心分析能力的人能做的，并不是我在深圳买房就一定能挣钱，深圳买房都未必能赚钱，这就是市场，这就是现实。换言之未来买房升值空间的能力已经在逐步的削弱，反而下行的空间却变大了。